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每坪逾200萬!六都頂級住宅開箱 推開豪宅神祕大門

2021-02-05
作者: 游筱燕

▲資金回流,新豪宅品牌建商大洗牌、連香港商都來台灣蓋豪宅。(圖/資料室)

台商資金回流,作為市場指標之一的豪宅產品,並沒有太大的波動。根據台灣房屋彙整實價登錄,全台豪宅的成交量和價格皆未創新高,2020年上半年的成交量與2019年上半年相比,台北市減少7.5%、台中減少18.5%、高雄更大幅衰退35.9%,豪宅交易結構及氛圍與往年有很大不同。

京城的「京城King Park」以單坪65.8萬元拿下高雄豪宅王。京城建設發言人周敬恆直言,儘管近來1日有兩三組客人,對豪宅來講已不算少,但成交率並不高,與2009年調降遺贈稅所引發的豪宅熱度,更有天壤之別;推測主因和房地合一稅有關,豪宅總金額高,相對稅率也高。

稅制改變 削弱高端族群購買動機

亞昕國際開發董事長姚連地認為,除有房地合一稅,台北市還有豪宅稅,已經擁有兩三戶以上的大咖實力戶,沒有再買豪宅的動機。《住展》雜誌研發長何世昌表示,高端族群對百坪以上豪宅需求不若以往,故豪宅市場出現坪數瘦身潮,紛紛把坪數壓在60~90坪之間,如果客戶有需要,再一次買2戶以上合併即可,比較有彈性,未來轉手也較容易。

▲元利信義聯勤最高成 交單價299萬元,穩 坐全台最貴豪宅。(圖/取自網路)

沒有交易量,成交價自然不會追高。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,根據全台近兩年實價登錄的新10大豪宅價格,大多沒有創新高,高價多停留在2019年的交易紀錄。從2018~2019年不少上榜豪宅多為中高樓層戶別來看,除非有更高樓層交易,否則很難再創高價,也多少為後續交易的價格產生「定錨效應」。不過,深耕台中的敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖則指出,若以平均單價看,台中豪宅價格其實還在不斷墊高中。

台北頂級住宅榜首 價格傲視全國

台北市2020年下半年成交速度加快,以「元利信義聯勤」、「和平大苑」、「西華富邦」、「華固天鑄」等豪宅案銷售較佳。張旭嵐指出,大安森林公園第一排豪宅案「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」的32樓戶,在2018年創下299萬元最高單價,成為全國豪宅王,之後交易便沒有再創新高,2020年進榜的成交單價為260萬元,知名的住戶包括全聯董座林敏雄、江蕙、廣豐集團賀家、糖果大王徐福記家族等。

▲台北市大直的西華富邦是新任的全台豪宅王,因為台積電創辦人張忠謀住居而聲名大噪。
(圖/潘重安攝)

摘下新10大豪宅榜首的「西華富邦」,入榜物件是2019年交易的42樓頂樓戶,知名住戶包括台積電創辦人張忠謀夫婦、三發地產董事長鍾俊榮、印尼紡織大王宋良浩之孫宋大江夫婦等。

松山第一豪宅「華固名鑄」,亦是2019年的頂樓戶創高價,將該社區拱進榜單中;而改寫「琢白」高價紀錄的物件,同樣是該社區的次高樓層。住戶有新光金控董事長吳東進家族、藝人陳怡蓉、17直播創辦人麻吉大哥黃立成等。值得一提的是,堪稱早期豪宅指標的「宏盛帝寶」,即使屋齡已經16年,仍有愛好者,願意以1坪近260萬元購入,單價名列第3。

何世昌分析,近10年台北市一線豪宅區出現大變化,首先,富豪不再迷思路段,反而是建商品牌口碑與特殊的規畫設計,更能讓有錢人心甘情願埋單;例如和平東路「和平大苑」、忠孝東路「聯合大於」、市民大道「潤泰敦峰」、博愛路「松濤苑」與天母地區「華固天鑄」。反觀早年豪宅區如陽明山、中山北路、安和路3區塊,已經漸漸走下神壇。再者,由元利建設、華固建設、潤泰新3大建商拿下的新豪宅社區愈來愈多,過去的老品牌建商式微。

新北前10強 板橋、新店打成平手

被視為「新北豪宅一哥」的板橋新板特區,近來地位遭遇不小挑戰。在最新的新北10大豪宅榜單中,豪宅王由淡水小坪頂的「天境ellipse 360°」以8字頭天價奪下;表示富人漸漸不喜擁擠的生活,反而追求生活品質,如紅樹林捷運站正對面的豐盈海也是淡水區的富人指標建築;且昔日的新板特區豪宅數不再獨霸榜單,被新店超越。

張旭嵐分析,小坪頂環境幽靜、出入單純、坐擁淡水河夕照美景,比起單價從百萬元起跳的大直重劃區豪宅CP值高,只須大直河岸豪宅的2/3價,使用面積大,是高資產人士的入手考量。

新店市區近年有區公所公辦都更案開發、環狀線通車及裕隆城開發案等利多話題挹注,房市表現熱絡,此次一口氣在10大豪宅中拿下4席,反映出買家對區域房市看好度。新店未來還有合環建設的42層樓地標建案帶動市場話題,每坪均價達80萬元,不排除成為下一代新北豪宅的新霸主。

台中7期高價宅 價位超越新板特區

想到桃園豪宅總會聯想到中悅建設和中正藝文特區,不過這回卻大洗牌,以「麗晶花園廣場」25樓、每坪45.9萬元拔得頭籌,奪下近兩年實價登錄單價最高的豪宅王;第2名則是中壢區的「中悅八京NO1」;蘆竹區的「光明鼎」位居第3。不過,前5名的成交單價落在43萬至45萬元左右,差距不大。

台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示,由麗寶建設推出的「麗晶花園廣場」是該區最後一塊大基地推案,近桃園展演中心,緊鄰國際品牌和銀行金融業、商場與知名連鎖餐飲等熱鬧商圈,以及興建中的桃園市立圖書館總館,待未來桃園捷運綠線G10和G11站開通後,將被視為「桃園的信義區」。

▲台商回流7期豪宅價格不斷墊高,逼近百萬元。(圖/潘重安攝)

台中7期的前10大豪宅榜單,價位已超越新北市的新板特區。近兩年台中豪宅的價格狂飆,「寶輝秋紅谷」以單價97.2萬元居冠,一坪價格已接近百萬元。去年8月大陸建設的「宝格」出現高價交易,帶裝潢的實品屋以每坪92萬元成交,成為排行榜亞軍,買家為鹿港王姓富豪,其他名人住戶有利勤實業洪家、億豐工業粘家、盛香珍郭家、香吉士李家等。

近來拿下社區平均成交價第一的「寶璽天睿」,其最高單價也突破76萬元,排名第3。第4名則由大陸建設的「丽格」奪得。值得注意的是,第10名的單價也要58萬元,接近60萬元。

張旭嵐說,7期豪宅接連以8、9字頭刷新台中的高價水位,使得進榜難度大大增加,且隨著7字頭以上單價漸成常態,台中豪宅的價格認知將有感提高;預估在此波台商回流置產、低利存房保值的觀念下,高價位成交依然熱絡。

台南豪宅冠軍 要價近7000萬元

位於台南安平區的「尚暘天聚」,2020年8月16樓戶以每坪36.6萬元、總價約6900萬元成交,創下台南市近3年大樓型豪宅新高單價。據了解,買方為製造業大廠可成董座家族,至少已買下4戶。台灣房屋安平一區加盟店店東陳弘岳表示,近來安平港灣生活區主打休閒綠地、自然生態低碳生活圈,受到高端族群青睞,房價不斷上漲。

由台南在地豪宅建商富立建設打造的「富立耘非凡」,2020年9月的一筆交易,以每坪35.5萬元奪下台南豪宅亞軍。台灣房屋東門加盟店店長蔡裕荏表示,土地前身是台南農改場,是東區腹地最大的建案,格局90~181坪.客群以企業、醫師等高端自住客為主。近期,因前總統陳水扁遷居台南成為新住戶,行情熱度更延燒,在地人稱之為總統級豪宅,名人住戶還包括棒球明星王建民等,相較周邊大樓行情每坪約20萬至22萬元。因有名人加持、訴求國安特勤等級的安全規格,「富立耘非凡」近期吸引高端客戶喊出45萬元,預估房價尚未攻頂。

高雄屋王 屢創店面、單戶成交紀錄

「京城King Park」是高雄新的豪宅王,由有「高雄土地公」之稱的京城建設所打造,以每坪65.8萬元站穩高雄10大豪宅首位。該案是高雄唯一單價站上6字頭的建案,僅3萬元之差,就可衝破由「國硯」創下的68.6萬元歷史最高單價。

台灣房屋高雄美術館特許加盟店店長許財福指出,「京城King Park」位於農16精華區,樓高36層正對凹子底森林公園,擁有無敵景觀,離捷運凹子底站步行不到5分鐘。此案曾締造許多新高價紀錄,一樓店面曾以每坪破百萬元價格,創市場新高;更以1億9340萬元單戶成交總價紀錄,創下高雄實價登錄史上最高成交價。綜觀前4名位於鼓山區的豪宅建案,單價皆已衝破5字頭,未來加上義联集團投資的「義享天地」、富邦商業區開發案,以及大陸建設與日本大和房屋集團合資推出的日系飯店共構宅「和陸寓邸」等案陸續完工,預估高雄豪宅行情可望持續攀高。

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