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建商揮軍南下 土地標售金額創高 南部房市逆襲成功 起漲才剛開始

2021-03-06
作者: 林宏成

▲南部房市題材發酵,後市看俏。(圖/資料室)

近全台房市都相當熱絡,尤以南部房市特別紅火,包括台南、高雄都出現秒殺建案,房價也不斷攀高,甚至嘉義房市也動了起來!這10年間陸續有外地建商進駐南部推案,其中不乏知名北部建商在南部獵地推案,讓整個南部房市一片欣欣向榮。不過,南部房市為什麼這麼火熱?房市專家一致認為,南部房價基期低、土地取得較容易,就是吸引建商插旗的主要原因。

房價基期低 上漲空間大

南部的房市熱潮並非最近才開始,根據大家房屋企畫研究室的統計顯示,包括高雄、台南、嘉義近10年的房價走勢都呈現上漲的趨 勢,高雄市整體大樓均價在2011年是每坪12.8萬元,2020年已經上漲到每坪19.1萬元,漲幅49.2%。嘉義市從2011年的每坪7.1萬元到現在的每坪10.9萬元,漲幅則為53.5%。最誇張的則是台南市,2011年大樓均價每坪10萬元,2020年漲到每坪18.1萬元,漲幅高達81%。

為什麼南部房價可以漲這麼多?房價基期低就是主要的原因。高雄市房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪表示,一直以來,南部是工業、農業城市,年輕族群都北漂到台北、新北就業、甚至定居,導致長期以來南部城市的人口縮減,也長期缺乏產業升級、提高薪資的契機,因此過去20~30年,房價就遠遠被北部拋在身後,難以望其項背。

不過,也因為房價的基期較低,相對上漲的空間就更大,許多建商都看好南部房市的發展勢頭,到南部買地、推案,不僅推升南部地區的地價,也助長了房價上揚。

土地取得容易 北部建商南下卡位

而建商會積極投入南部房市的第2個理由就是土地取得較容易。以高雄為例,除了早期開發的市區外,每年高雄市地政局都會釋出重 劃區土地標售,大量規畫整齊、方正的腹地,讓建商省去整併的困擾,而且土地價格比中、北部便宜。台南也同樣具有廣大的腹地,消費力甚至比高雄更強,大建商當然不會缺席。

上揚國際建築團隊營業四處總經理施棟瀝表示,在南部一場推案的獲利可能只有北部的3分之1,但銷售時間也短,同時接3場建案銷售可抵台北1場。最重要的還是取得土地較容易,因此讓很多外地建商願意到南部插旗。
而建商在南部買地有多誇張?從高雄市地政局的土地標售就可看出端倪。2016年,全年度土地標售坪數為1萬1,037坪,總金額33.57億元,但到了2018年,總面積成長2倍,總金額達102.18億元,更是2016年的3倍之多。2019年雖然因為韓市府初期暫停土地標售,導致總面積和金額下滑,但根據屋比房屋統計數字,2019年高雄土地交易總金額逾700億元;也就是說,建商向政府買不到地,轉向私人地主買,買氣仍然暢旺。
除了高雄,建商在台南也是獵地動作頻頻,例如國泰就在東區的平實營區、安平5期重劃區等地購入大批土地;清景麟則是搶下東 區新都心段2塊土地,溢價率都超過70%。另外,達麗、寶佳、華友聯則是將目標放在台南高鐵特區,甚至清景麟也將目光投注在嘉 義高鐵特區及故宮南院,購入2塊土地預計2021年928檔期推案。

推案遍地開花 房價回檔難度高

近幾年來,南部地區的推案也非常熱絡。以高雄為例,目前的推案從市區到外圍都有,分布範圍極廣,特別是市區的三民、苓雅區,還有外圍區域,如楠梓高雄大學周邊、82期重劃區、仁武澄德重劃區、高雄新市鎮等地。蔡紹豪指出,這些區段的購屋族群有不少是有地緣關係的自住客,包括楠梓加工區以及接下來的橋頭科學園區、仁武產業園區等,都會為上述區域帶來居住需求。

現階段台南的推案遍地開花,上揚國際建築團隊董事長林聰麟表示,包括台南市中心、外圍重劃區都有許多建案,民眾的選擇多元,但還是以首購產品為主,市區的房價已經上看3字頭,而外圍如九份子重劃區、高鐵特區等地房價也已經站上2字頭。嘉義部分,在地建商推案仍以透天產品為主力,不過清景麟地產2021年928檔期就將推出1字頭首購產品,坪數約在23~40坪。

而最近幾年地價、房價飆漲,逐漸也對購屋族群產生壓力,但業內人士指出,南部現在缺工狀況明顯,土地價格亦高,等於不斷提高蓋房子的成本,這些成本最終還是會轉嫁到消費者身上,提高終端的痛苦指數;短期內要看到房價回檔難度不低。因此建議消費者若有自住需求「現在就是買點」,看到中意的物件可以出價試著談看看。

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