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大坪數退燒 豪宅建商忙轉型 台中輕豪宅崛起 搶攻都會新貴

2021-02-20
作者: 游筱燕

▲台中豪宅建商因應市場變化,推出中坪數產品,仍然融入豪宅品味與規格。圖為理仁柏舍接待中心。(圖/潘重安攝)

今年房市熱騰騰,熱區更是首推台中。但若細究結構會發現,台中這一波低總價市場牽動的買盤,主要拉高的是蛋白區的溫度,這對於一向在高價地段推出高價產品的豪宅建商,其實是風向改變的訊號;因此手腳快的豪宅建商,早已擬定轉型策略,以因應未來 發展趨勢。

交易量六都第一 北部建商搶插旗

台中市場有多熱?有三個數字可以證明。首先,信義房價指數創高。台中市從2018年開始,指數漲幅穩坐各縣市之冠,到了2019 年,房價頻創新高,拉開與各縣市的距離,截至2020年第3季的最新數字,台中市指數高達344.62,高於亞軍桃園市的329.40,以及季軍新北市的318.46,明顯遙遙領先。

第二,交易量只增不減。根據6都地政局公布10月買賣移轉棟數,唯有台中市的買氣維持,移轉4,894棟,月增0.6%,其餘5都的10月成交量皆比9月低。

第三,上市櫃建商買地火力全開,傾全力重壓台中。根據信義全球資產統計,6都上市櫃建商前3季累計土地交易金額達835億元,其中台中市的交易金額高達287億元,超車台北市228億元,以及新北市的136億元。

更有諸多北部建商進軍台中市,好比興富發、遠雄、國泰、冠德與長虹,都進場買地插旗,連素有「林口王」之稱的亞昕國際也在台中成立外縣市的第一家分公司,積極布局未來推案。

台中土地也因此漲勢凶猛。光是最貴的台中7期土地,前3季就成交超過300億元。此外,像國泰建設插旗的11期,及13、14期、 北屯機廠特區、水湳經貿園區等不少熱門重劃區,2020年以來土地價格漲幅超過5成,創下區域新高價交易更時有所聞。

如此熱況,業者不約而同指出,未來台中新推案的單價將全面站上4字頭,熱門重劃區更上看6字頭。但這一波買盤結構卻已與過去 大不相同。萬群地產總經理謝坤成表示,此波台中豪宅建商轉型有3大趨勢:第一,重豪宅變輕豪宅。意指豪宅坪數輕量化,過去主推大坪數豪宅的建商如聯聚、寶輝、精銳,都相繼轉向百坪內的中坪數產品。

以「聯聚瑞安大廈」來說,規畫55至65坪含標配,每戶總價3,800萬元至5,000萬元,每坪單價60萬至75萬元;「寶輝Sky Tower」規畫70與90坪,是寶輝在7期內唯一小於百坪的產品,每戶總價4,500萬元起,一推出反應熱烈,目前都已接近完銷。

第二,毛胚屋退燒,訴求基本標配。因為非豪宅住戶需要的是便利,最好能直接入住,不比大豪宅需要個性化自己雕琢。第三,陸 續採用子品牌推案。如聯聚旗下的「理仁建設」,以及寶璽建設二代主導的新品牌「睿嚮建設」。

小家庭結構興起 坪數縮小成趨勢

當中最值得一提的是,公認豪宅一哥聯聚建設的轉變。成立26年來,聯聚沒有跨出台中7期,以新古典外觀、坪數規格、外牆燈光設計等引領建築潮流,甚至率先規畫出一層一戶、一戶300坪的超大坪數。一位建築同業說,許多其他地區的建商老闆會買聯聚二手屋,藉此觀摩設計風格,走一趟竹北,就可以看到極似「聯聚方庭大廈」、「聯聚信義大廈」等等的相仿建物。

但2020年成了聯聚的轉型關鍵年。聯聚建設總經理王于娟觀察,自聯聚第一棟推出的「聯聚和平大廈」,消費者逐漸年長,二代長大了,從以前的200多坪三代同堂,到各自出外打拼自立門戶,二代需要的住居不用像父母住的空間一樣大,因應現代人的人口結構,不婚不生、小家庭等模式,於是聯聚思考轉變。

王于娟表示,由於近年低總價市場趨勢興起,必須控制總價,「未來聯聚不會再推出逾百餘坪的房子」。也因此,預計2021年完工的「聯聚瑞和大廈」,極可能是聯聚逾200坪超豪宅的絕響(坪數規畫為169至338坪),備受市場矚目。

而正在線上預售的「聯聚瑞安大廈」,甫推出就熱銷8成,吸引換屋族、企業二代、中高階主管購入,以及一次買2戶,自己和小孩 分別一戶,讓兩代之間保有適當的親密距離,並且會附上標配,不再以毛胚屋方式銷售。

▲聯聚建設總經理王于娟透露,未來聯聚不會再推逾百坪的豪宅,轉而以中坪數為規畫主軸。(圖/潘重安攝)

建商創立子品牌 延續豪宅DNA

王于娟說,聯聚近期準備以子品牌「理仁建設」推案,理仁這名稱早在15年前註冊,當初想法很簡單,出了7期就用理仁推案,但一直沒有找到理想土地;直到日前買下台灣大道另一側、達新工業創辦人之一的起家厝別墅和幹部宿舍,共1,200多坪土地,才總算如願。
新案「理仁柏舍」主推45坪、每坪55萬元至65萬元,每戶總價在2,300萬至3,000萬元,鎖定年輕台商企業主、都會新貴等,外界盛傳是聯聚集團建築史上入手門檻最低的一次。

王于娟比喻,理仁建築團隊是聯聚產品規畫的原班人馬,DNA是一樣的,讓過去聽過聯聚卻無緣買下豪宅的人有機會感受聯聚。至 於理仁的下一案,不排除任何可能,如離開台中等,不過王于娟感嘆:「寶地難尋,價格飛漲,仍在積極覓地中」。

聯聚看好近年台商回流、低利率湧入房市的資金,抓緊腳步推案,聯聚建設董事長江韋侖指出,聯聚2020年起已備妥5年共1,000億元推案計畫;2021年確定進場,包括總銷120億元、位於老虎城購物中心後方的「聯聚中匯」商辦大樓,以及完工的「聯聚瑞和大廈」。王于娟透露,「聯聚中匯」的商辦坪數也會同步走向輕量化;2019年交屋、聯聚的首件商辦「聯聚中雍」,一戶225坪、一層2戶共450坪,也將成絕版,取而代之是100坪左右的商辦產品。
當過去相對保守的市場龍頭也加速調整步伐,聯聚的轉型策略,已成為台中房市重要的觀察指標。

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