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新北重劃區「3字頭」只剩這一區!低利率催出買氣,房價一案疊一案

2021-01-16
作者: 嚴家淇

▲江翠北側重劃區推案量大,接下來C區將有立信機構的新推案。(圖/陳俊松攝)

全台買氣回溫,利率調降更讓自住、投資族群紛紛出籠,建商搶地推案大戰再起,其中又以重劃區為主要戰場。根據《住展》雜誌統計,新北市前3季推案量來到3,888.88億元,前5大推案行政區依序為新莊、板橋、土城、新店、三重等地,共通點全都是新興重劃區,包括江翠北側重劃區、土城暫緩發展開發區、新店央北、三重二重疏洪道段重劃區、副都心,以及最新的溫仔圳重劃區,有望推升新北全年推案量來到5,000億元大關。

江翠北側銷售持穩 開案6字頭挑戰市場價

新北市近年推案幾乎以重劃區為首,在幾項建設利多加持下,成為房市黑馬。其中,板橋江翠北側重劃區,自2016年推案以來,案量位居雙北前茅。該區以台64線、大漢橋為界,以西為A、B、C區,以東為D、E、F、G區,A、B、C區鄰近藝文特區舊市區,生活機能較發達,DE區近捷運站,開發腹地最大區塊,FG區則近華江橋,可快速進入台北市。

江翠北側重劃區主要沿著大漢溪開發,享有高綠覆率生活環境。多數建案訴求河岸景觀,其位置緊鄰台北市,在雙捷運加持下,吸引眾多建商插旗,價格從最早打出板橋3字頭親民價,一路飆升到最高7字頭天價。

ABC區是開發最早,鄰近435藝文特區,目前線上指標案有甲山林帝景系列,「帝景5號」訴求水岸第一排小坪數產品;興富發集團與勝輝機構合推的「富江翠」,延續低自備優惠方案,最低自備款10%起購屋,主推3∼4房;華固建設的「華固月河」,僅剩大坪數可售;信義集團的「信義嘉品」公開不久,訴求藝文特區首排。目前區內行情多在50∼55萬元之間,最低4字頭,最高可見每坪60多萬元。

DEF區則以立信機構的「帝國花園廣場」為首,3,700坪超大基地,未來樓下還規畫商場,成為周邊建案利多訴求之一;立信也將推出新外灘系列最新一期「立信天禧」,案量25億元;另外,潤泰創新的「潤泰峰匯」、「潤泰文樺」也是區內指標,豪宅品牌更讓「潤泰文樺」開價一舉來到每坪64∼71萬元。

最晚開發的G區,首案「新濠一川」也在年中登場,一口氣開出不二價每坪59萬元,挑戰市場接受度。新濠機構董事長蔡家福表示,G區靠近舊商圈,還有音樂公園,有機會與其他區塊比拼。據了解,雖然開盤後價格驚人,但銷售狀況頗佳。

央北直上7字頭 主攻換屋族

新店的中央新村北側重劃區,是繼土城暫緩、新莊副都心和板橋江翠後,另一個重劃區推案熱區,尤其在環狀線通車、小碧潭商場開幕加持下,新建案每坪已站穩6字頭,甚至上看7字頭大關。

該區緊鄰新店溪畔,被定位為水岸住宅生活圈,總面積39.8公頃,公園就占了17.4公頃,以央北三路為界,以北為商業區、以南為住宅區,現階段主要推案集中在住宅區,區內採低密度開發,訴求高綠覆率的水岸住宅。

區內基礎建設已完成,有7,000多坪的14張歷史公園、帶狀的陽光運動河濱公園綠帶,開車可上水源快速道路、環河快速道路、台64線。不少建案打出開車15分鐘可到敦南商圈,強調交通優勢,也因為區段位置佳,當時首案推出就站上每坪60萬元,可說在眾重劃區中,鍍金量最高的區塊。

根據「台灣房地產網路聲量」調查,網友對於新北重劃區關注度相當高,意藍資訊OpView分析部經理宋孟儒表示,新店的央北重劃區有多個重量級建商接力推案,不少網友關注央北後續發展。

目前區內推案包括「國泰豐碩」、「央泱長虹」、「潤泰央北」、「中央公園」、「聯上拾玉」以及「文心念念」,因大多是品牌豪宅建商,建材等級高,每坪開價多在65∼75萬元以上,客群也與一般重劃區不同,主攻換屋客群。

土城建設到位 板南線沿線最親民

被新北市政府列為「閃耀五星」計畫之一的土城暫緩發展區,早期因位處軍事要地,禁建多年,直到軍方解禁後,採市地重劃方式開發,其位置鄰近捷運板南線、台65快速道路優勢,成為購屋新選擇。

該區整體總開發面積約45公頃,其中住宅區及商業區土地近30公頃,從標地開始就備受市場關注。開幕不久的「日月光廣場」,進駐多家連鎖商家、影城,土城醫院也已完工,讓區內機能大為提升。該區因近板南線的土城站、海山站,而板南線行經台北市最精華地段,相較於信義計畫區動輒200萬元起跳,目前土城房價仍在4字頭,相對親民不少。

茂德機構在此已推出多期建案,最新一期「金城舞5-京都花園」,仍走低總價路線,打出2∼3房總價880萬元起;北上推案的丞石建設,也推出第二期「好室連連」,採不二價銷售,幾近完銷。青雲路上的「台信樂晴市」分為「樂郡」、「樂多」,每坪開價39萬元起,相對其他建案便宜。首度插旗此區的新潤機構,推出「新潤心城」,位於金城路主幹道,目前主打37坪正3房。

《住展》雜誌企研室研發長何世昌表示,根據市調資料,土城第3季指標推案多集中在舊市區周邊,到了第4季則又回到暫緩區,包括有富國際「有富正旺-富玉」、「有富正旺-璞玉」,勤樸建設「勤樸丰硯」,聯勤建設「聯勤樂富Loft Town」以及青仁路上、富利達開發「金城匯No.2」等,預計年底土城會相當熱鬧。

二重疏洪道兩側 新河岸宅聚落

三重地區發展甚早,人口眾多,市區開發已漸飽和,但在二重疏洪道兩側,規畫有新重劃區。以疏洪道為界,分為左側五谷王段,以及右側的三重段重劃區,兩區自2018年陸續有建案推出,主打河岸景觀及捷運站優勢,被視為新北下個房市新星。

此區因限建多年,且周邊工廠廠房林立,住宅產品不多,不算是傳統購屋熱區,但在重劃區開發後,新建案陸續推出,逐漸帶動區內住宅買氣。疏洪道右岸重劃區鄰近雙捷交會的三重站,小環境較左岸好,生活機能有集美街商圈,還有明星學區集美國小,因此行情比左岸略高,新案每坪約在53∼65萬元。

區內進駐的指標建商也不少,最大利多就是潤泰創新的捷運共構商場CITYLINK,預計打造34層樓商場和住宅,可望帶動商業人潮。不過,2020年右岸新建案不多,銷售中有「首泰三陽」,主打3房產品,結構中的「合康心綻」,距離捷運站僅150公尺,還有「品嘉重新賦」,規畫2∼3房格局,每坪開價53∼63萬元,而冠德建設的F案,也預計年底前推出。

左岸五谷王段鄰近捷運先嗇宮站,新案每坪價格在45∼55萬元。在地建商寶石建設推出的「寶石君品苑」,採全棟SRC鋼骨制震,規畫55∼84坪產品。最新案還有茂德機構旗下的中德建設,推出預售案「繽麗」,基地位在五谷王北街,預計取得建照後推出。鄉林集團也即將推案,接待中心搭建中。董事長賴正鎰表示,三重與台北市僅有一橋之隔,二重重劃區兼具生活機能與河岸景觀,近年隨著雙北捷運及桃園機場捷運通車,已逐漸拉抬區內行情。

雖然左岸小環境不若右岸優質,但新北市政府已計畫在捷運先嗇宮站旁設立第二行政中心,將是繼新板特區、新莊副都心後,另一個行政核心。另外「新北科技園區」計畫在三重頂崁、新莊化成工業區,升級成立創新實驗基地,東森的媒體園區也將進駐,建設話題多。

副都心買氣升溫 塭仔圳開發啟動

新莊的副都心重劃區開發多年,房價最高曾到每坪60多萬元,加上供給量大,買氣一度緊縮。隨著前幾年房市盤整,副都心房價也跟著下修,讓購屋者再度回籠,目前新案價格每坪多在45∼54萬元間,回歸市場行情。

副都心重劃區重大建設多,且多是國家級建設計畫,像是中央合署辦公大樓進駐,機場捷運和環狀線完工通車,宏匯廣場也在2020年開幕,未來還有宏匯嘉軒酒店、電影文化中心、AU商城等,加上北側知識產業園區計畫,可說是利多湧現。

目前新案集中在塭仔底濕地公園周邊,訴求昌平國小明星學區,包括「三發易采」、「勝興旺」、「築億築藝」、「雅朵花園」、「竹城新大阪」,每坪開價多在48∼55萬元之間。而靠近捷運新北產業園區站,則有「遠雄達利」、「新潤莫內花園」、「家泰家悅」、「炎洲THE ONE」等,每坪價格在48∼58萬元之間,視距離捷運遠近而定。
與副都心相距不遠的塭仔圳重劃區,則是未來新亮點,原本開發停滯不前的塭仔圳,在新北市長侯友宜喊出翻轉塭仔圳後,讓區域發展有了曙光,預計2021年拆除地上物,將分為兩區開發,目前已有茂德、海悅、寶佳等建商推案,有望成為推案新戰場。

塭仔圳重劃區總面積近400公頃,比鄰近的副都心重劃區大4倍,僅次於青埔特區、淡海新市鎮,是北台灣第3大重劃區。區內新案多規畫首購型產品,包括「沐光」、「幸福滿滿」、「明日城2」、「新潤A5」等,目前價格仍在3字頭階段,相較鄰近的副都心、頭前重劃區便宜。

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