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重大建設撐腰 4大區域再熱10年!從4大指標挑出全台地產潛力區

2021-01-11
作者: 游筱燕

▲竹北是近來新竹縣的產業及人口發展重心,區內的高鐵特區前景可期。(圖/彭世杰攝)

英國首相邱吉爾說:「千萬不要浪費每一場危機。」聰明的投資達人不只買股也買房,他們認為新冠肺炎疫情是危機也是轉機,台灣在防疫上的超前部署,引來國際移居目光;還有美中貿易戰觸發的台商回流、超低利的資金浪潮讓他們毫無懸念投入不動產,《財訊》從評估人口、就業機會、消費力道、重大建設等,為讀者挑出4大房市潛力區。

桃園 航空城計畫 重大建設持續落實

桃園是全台最年輕、人口成長最快的城市,亦是工業產值最高的縣市,每年GDP(國內生產毛額)2.8兆元,連續10年名列全國第一,登記工廠12000家,產業供應鏈完整。國發會副主委高仙桂表示,桃園是這波台商回流的首選,到去年9月底止,超過1.1兆元的台資回流,選擇在桃園投資的廠商有102家,總金額達2300億元,比重高達21%,預估將創造超過兩萬個工作機會。

桃園市的投資熱區亮點,首推航空城,但航空城面積高達6150公頃,其中有2600多公頃的區段徵收計畫,相當於100個台北市大安森林公園,是史上最大,發展需要時間。過去,航空城的前景不明,衝擊土地交易,經過2015年開始的3年低迷期後,2018年計畫明確且按期程推動,交易方才逐步增加。

目前航空城有3個具體進度,一是第1階段的土地徵收登記,有超過90%登記願意參與土地分配,顯示民眾對航空城計畫充滿高度信心。第2,今年將取得產業專區50公頃土地,建造亞洲.矽谷創新發展中心,發展6大產業,未來可望成為全台最大的創新研發中心,以及AIoT智慧城市聚落。亞矽有很多創新實驗計畫,包括5G球場、智慧路燈、無人自駕車,將以青埔當作試驗展示場域。

第3個進度,日前桃園航空城公司董事長陳錫禎與進駐產業專區的11家企業已經簽署合作備忘錄,包括永齡基金會、億鴻系統科技、車麗屋汽車百貨、台杉投資、臻鼎科技等等。台灣房屋高鐵領航直營店店長彭成貴表示,受惠航空城計畫、亞洲矽谷計畫等國家級的建設,整體航空城計畫因為重大建設持續落實前景可期。

新竹  竹北擁高薪移民 激發房產潛力

新竹有台灣矽谷之稱,曾一口氣包下全台「最有錢里」前14名,不僅所得高、也很捨得花錢消費。新竹科學園區、台元科技園區、新竹生醫園區3大園區,提供大量高薪的就業機會,人口持續移入,吸引眾多外縣市建商進軍插旗,儘管過去打房,全台房市陷入盤整,新竹表現始終相對不墜,房市平均成交價格幾年來仍緩步走高。

目前新竹縣人口已突破57萬人,竹北市也破20萬人,新竹縣長楊文科為打造未來30年榮景,推動台灣知識旗艦園區(璞玉計畫)、國際AI智慧園區及竹科3期3個都市計畫,號稱3支箭,前兩者皆落腳竹北,尤其隨著新竹生醫園區廠商進駐已經飽和,作為發展腹地,且即將於內政部都審會過關的台知園區,是竹北人口未來朝30萬成長的關鍵都市計畫。

因此可以看出竹北為新竹發展重心,新竹縣至今對竹北挹注的開發資金已逾百億元,未來更將有近900億元建設投入開發。住宅週報陸敬民指出,由於新竹市區素地少、地價高,房市重心從新竹市延伸到竹北市,加上近年大新竹房市熱區為緊鄰科學園區的關埔重劃區,但已逐漸飽和,可開發之處愈來愈少,接下房市潛力區的就是竹北高鐵特區。

2018年快閃記憶體晶片廠商慧榮科技以18億元、每坪98萬元標下高鐵站前土地,2019年竹北高鐵土地標售合計出脫近百億元土地,吸引寶佳機構、惠宇等建設插旗,帶動一波購地熱潮。2020年3月於生醫園區完工的第2生技大樓標準廠房,所有空間已被廠商搶訂一空,預估規劃興建的第3生技大樓可再引進75億元投資額,創造900個就業機會,都可看出竹北高鐵特區的熱度和潛力。

台中  水湳經貿園區 未來10年新熱點

高力國際總經理劉學龍表示,台中是6都中深具經濟實力的地區,年產值9000億元,也是全球單位面積產值第1、密度最高的精密機械聚落。台中市就業人口超過30萬,具備3大動能:人口紅利、交通建設、產業投資,令台中市不動產市場持續受到關注,土地交易及辦公室租賃活絡。以人口來說,台中市人口過去5年內,平均每年以兩萬人的速度在增加,至2018年總人口數達280.4萬人,僅次於新北市,為全台第2位,並且廣納中彰投等7縣市約700萬人口,聚集超過1/5的台灣人口來此消費、休閒,甚至移居。

提到台中地產,第一聯想到的便是7期,不過近來「下一個7期」浮出台面,就是水湳經貿園區。台中市都市發展局指出,原為台中水湳機場的水湳經貿園區,總開發面積254公頃(約9.7個大安森林公園),被視為台中最後一塊寶地,整體投資計畫超過500億元,是目前台中市中心可高密度開發的最大精華地,被業界公認為未來10年的房市熱區。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示,水湳經貿園區吸引建商爭相購地卡位,從實價登錄揭露土地總交易金額來看,2017年為45億元,2018年97億元,2019年來到127億元,統計至2020年前8月就高達192億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,目前水湳土地的單坪交易已達245萬元的新紀錄,凸顯水湳的開發潛力,吸引建商積極搶地。

台南  南科周邊 獲台積電進駐加持

有「護國神山」之稱的晶圓代工龍頭台積電,去年半年內購入台南科學園區四處廠房,包括力特、益通、彩晶的廠房廠辦等,總金額超過91.5億元。台南成了台積電未來的重心基地,產值甚至超越新竹科學園區,產業群聚效應下,創造了大量就業機會、高所得的科技新貴進駐。

不光台積電,谷歌也選在南科將興建資料中心;而全球最大半導體曝光機製造商艾司摩爾(ASML),也選定南科作為海外第一個最完整的EUV(極紫外光)全球技術培訓中心。可預見台南即將成為科技新貴大城,華友聯副總吳家德說,現在走進台南日本料理店,滿滿來台裝設備的日本人,一位難求。

商仲第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄統計,台南地區截至2020年8月,大型土地的交易金額約165億元,其中工業交易達到38億元,比2019年同期增加逾一倍。除了科學園區以外,預期周邊的工業區也將受惠,主要是科學園區進駐有一些限制,部分供應商必須轉向周邊的樹谷、新市、永康或者零星工業區,產生台積電的外溢效果。

台南近期重大建設和開發不斷,包括南科3期、鐵路地下化、輕軌捷運、台南總圖、安平港自貿區等,主要由南科及沙崙智慧綠能科學城兩大經濟引擎帶動,串起5G、智慧綠能、科技、自駕車、醫療等智慧城市的運用。於是除了南科周邊,台南高鐵特區最近成了矚目焦點,吸引達麗、三發地產、寶佳旗下的佳展建設等建商插旗。

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