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成屋冷清清 預售熱到像「夯番薯」自住客進場? 業者建議:長期持有

2021-01-09
作者: 馮莉玲

▲預售屋市場火熱,北台灣2020年推案量也較往年成長。(圖/攝影組)

2020年下半年房市火熱回溫,北台灣雙北、桃園、新竹各有不同趨勢表現,如雙北地區危老建案、預售屋超夯;桃園豪宅產品則重出江湖,重劃區領軍喊漲;新竹轉單炒作再現,引起政府官方介入。

綜觀北台灣整體房市也因發燒過熱受到官員關切,建商為了避風頭紛紛放緩推案腳步,不過整體買氣相當暢旺,尤以中小坪數最受歡迎。

雙北  危老爆量+預售超夯 雙創歷史新紀錄

觀察雙北市2020年有危老建案爆量、預售屋超夯兩大趨勢,各項數據都創下歷史新高。據《住展》雜誌統計,2020年截至10月底為止,北台灣危老建案推案量高達約447.6億元,遠遠超乎預期,不但是2019年推案量4倍,更締造歷史新高點。另外,大台北地區預售屋建案則高達214個,占整體建案數量約78%,也創下歷史新高。

關於危老建案爆量,根據《住展》雜誌研發長何世昌表示,若以建案數來看,2020年危老建案已推出38個,比2019年全年的11個暴增約245%;在可售戶數部分,2020年危老釋出市場銷售的戶數為1,699戶,也比2019年全年大增約346%。不管哪一項數據,都比2019年全年激增2~3倍多,在在顯示雙北地區2020年危老推案非常熱絡。

至於大台北地區預售屋比率飆升,何世昌指出,主因全台預售市場像「夯番薯」一樣熱呼呼。因此建商展開搶錢大作戰,紛紛加緊腳步推出新的預售屋建案搶攻這波買氣,其中又以台北市狂飆至近9成、衝到最高;至於新北市預售屋占比則約74%,雖然新北市預售屋比重沒有台北市那麼高,但也同樣刷新紀錄。

觀察近來雙北市推案熱區與熱銷產品,北市2020年首購與換屋型產品推案踴躍,新建案遍地開花,各行政區都相當熱絡;至於新北市則明顯以新興重劃區最熱,並集中新莊、板橋、土城、新店、三重5區,其中新莊前3季案量就高達約700億元,主要是副都心與頭前重劃區市場買氣大復活,建商悶了好多年之後出現報復性推案。

桃園  豪宅再現+重劃區領漲 投資客重出江湖

至於桃園、新竹地區表現,何世昌指出,觀察推案量部分,桃竹地區都與2019年持平,2020年沒有特別突出表現,不過桃園市依然呈現高度集中化的現象,推案多來自於桃園、龜山、中壢等區。這3區前3季案量占全市總和的75%,產品則以一般型2、3房居多。何世昌分析,今年桃園房市有4大趨勢:第1,豪宅產品重出江湖,包括中路、中正藝文與青埔特區,已沉寂一段時間的豪宅案開始回歸市場。

第2,各大重劃區領漲,包括桃園小檜溪、中路,中壢青埔,龜山A7、八德擴大重劃區等地,房價領先市區上漲、且漲幅都比舊市區高,帶動整個大桃園地區房價上揚。第3,軌道地產題材發威,包括八德(捷運綠線)、青埔(機捷+高鐵)、桃園高城地區(捷運紅線)、A7(機捷)、A10(機捷),都因房市重回多頭,讓軌道地產成為市場熱炒的題材。第4,也是非常重要的趨勢轉捩點,投資客回來了,受到這一波房市熱潮帶動,桃園不再以自住客撐盤,尤以青埔特區最明顯,約有5~6成買盤來自於投資置產買盤,顯見市場熱度。

新竹  轉單炒作引關注 建商轉趨低調

至於新竹地區表現,2020年推案量與2019年差不多水準,各行政區又以竹北推案量約320億元最多。何世昌指出,受到美中貿易戰所引發的轉單效應,帶動竹科產業景氣,連帶新竹縣市房地產買氣熱絡,但因精華區開發趨於飽和、建地變少,推案量未能進一步放大,不過關於建案買氣,表現可說是「嚇嚇叫」,徹夜排隊搶買房子奇觀再現,成為市場話題。

《住宅週報》社長陸敬民表示,近年新竹房市投資風氣主要為換約,紅單轉售反而漸趨沒落,由於新竹購屋族普遍是年輕科技新貴,擁有網路與公司群聚效應,如聯發科、台積電員工傾向買在同一個聚落,但建商同區推案供應量有限,反而想買買不到,只能走換約一途情況;如近來最夯的竹北高鐵特區與華興重劃區,市場傳出預售屋換約行情為每坪約加價1~2萬元,由於有套利空間,也讓預售屋搶購現象相當興盛。

陸敬民分析,預估2021年新竹房市會持續維持2020年熱度,尤其新竹土地價格持續高漲,也缺乏嶄新大型重劃區土地釋出,加上竹北人口以每年約5,000人的速度在成長。不過,何世昌透露,近來新竹推案量大幅下滑,量體月縮達7成,在於竹縣消保官宣布全面禁止紅單,並約談出現排隊買房相關的房地產業者,不僅使業者態度由高調轉低調,也延後建案公開時間,但業者多半預期房價短期內不會下跌,晚一點推案並不會損及利潤,因此接下來推案速度與案量也將回歸正常。

自住客想買房? 業者建議:首選建商品牌

針對想進場買房的民眾,鄉林集團董事長賴正鎰認為,其實真正最火熱的產品是28~42坪中小坪數產品,目前50坪以上的中大坪數去化速度還是不高,由於近來很多台商及原本在國外求學的台商二代都回台避疫,閒暇也到處尋找投資標的進行置產,50坪以上中大坪數的置產購屋族群已經開始慢慢出現,預計2021年將有新一波的房地產推案新趨勢出現。

中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會副理事長謝坤成解釋,由於這波台商回流不再只鎖定豪宅,也開始選擇購置土地,因此大坪數去化速度放緩,也間接造成地價上揚,並推波房價上漲。建議想買房的自住客層,應選擇長期持有、不炒作短線,只要產品適合、建商品牌口碑佳,就可以進場入手。

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