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資金浪潮湧入 房市轉折點到了 解碼! 房價上漲的4大改變

2020-12-25
作者: 游筱燕、陳雅玲

▲後疫情時代,房市大復活,青埔一帶房市交易熱絡。(圖/資料室)

10月中,高雄「愛情河左岸」銷售團隊,應邀北上舉辦兩場說明會,對象是過去專門在投資法拍屋的團客,由於該案是20年來第一棟愛河首排宅,主打輕鬆優付專案、總價不到700萬元入住愛河,「人都還沒下高雄看房,就掃掉50戶!」因為熱銷,調價在即,這群粉絲又緊急請業者加辦說明會,深怕慢了就會買不到。

台中房市交易更是火熱!根據591新建案統計,台中2020年前9月有30個完銷案,沒買到的民眾上網抱怨連連,而台南受到護國神山台積電的加持,熱度更不在話下。根據當地房仲表示,南科周邊的善化房市交易熱,不只有護理師、公務人員赴當地投資兩房產品,也有人去掃善化的店面。

案場比夜市熱鬧 八大資金浪潮拱高價格

房市真的熱了,而且這一波房市熱度不同以往!根據《住展》雜誌研發長何世昌觀察,前一波房市行情是由蛋黃區率先啟動,再延燒至蛋白區,而這一波漲勢集中在蛋白區,漲幅遠遠勝過市中心,例如台中海線、烏日,漲幅遠比7期高,而台南善化、新市以及高雄楠梓、仁武一帶,都同樣出現熱絡的現象。

華友聯副總經理吳家德貼切形容:「現在案場比夜市熱鬧,這是百年來沒看過的景氣,我做地產這麼多年是最恐怖的一次!」這樣現象從數據上也看出變化,就中古屋指標的「信義房價指數」和新建案指標的「國泰房價指數」,在2020年第3季,房價雙雙衝破2014年的高點。

然而,從量能來看,套用台股一句用詞就像「無量上漲」,何世昌認為,今年若無意外,全年買賣交易棟數預估可望達30.5至31.5萬棟;但從過去30年歷史經驗來看,一般年均量約落在35至40萬棟,26至28萬棟算是低量,其實30萬棟量能並不算大,房價是被一波接著一波的資金浪潮將價格拱上去了。

究竟這股資金潮有多強大?遠雄集團旗下遠雄房地產總經理張麗蓉指出,2020年房市主要有8大資金潮,支撐房地產的熱況。一類是等待房價下跌遞延的剛性買盤,另一類是投資型買盤出籠,其中有因超低利率而出走的定存資金、股市獲利資金、台商回流投資台灣資金,以及海外熱錢、港人、壽險等。不動產代銷公會全聯會理事謝坤成直言:「8大資金潮同時啟動,是千載難逢的機會。」

大體而言,資金主要仍是首購、換屋的剛性需求,以及投資型買盤的兩大勢力。海悅廣告董事長黃希文用一句話形容剛性需求買盤:「買比租划算。」他說,周邊的朋友買房會互相感染,首購族就一直出籠。吳家德說,對投資客而言,100萬元定存利率0.7%,利息才7,000元,少得可憐,與其投資股市或債券可能一夕之間歸零,不如投資房地產,不只保值,說不定還能增值。

漲法不同以往 買賣方出現結構性改變

不過,值得注意的是,經過6年來的房市下修、房地合一稅的洗禮下,這波房市買氣和過去不同,不論是產品屬性或是買房心態都出現結構性的改變。

改變1 日本小宅化趨勢成形

何世昌表示,為了讓首購族也買得起,北 中南建商都朝兩房起的小宅規畫;而豪宅建商也不例外,例如台北市中山區的「東騰界」最小坪數僅11坪,最大坪數也不過31坪左右,主打1,000多萬元入主台北市中山北路;還有位於板橋江翠北側重劃區的華固建設「華固月河」,最小坪數為26坪。

規畫台北市社子20至38坪「萌萌i-TIIDA」、主打高CP值小宅的建築師劉致錚說,小宅化符合現代人生活型態,不婚不生,又多是外食族,就可省下小孩房、廚房餐廳等空間,換取住在精華地段的便利性。劉致錚觀察,台灣會朝向日本都心的小宅化發展。

▲這一波房市上漲,可見建案現場人氣鼎沸。(圖/資料室)

改變2 短期投資變成長期置產

何世昌說,近乎零利率的環境下,投資客和置產客再度出籠,與過去投資客不同的是,受制於房地合一稅,持有不到1年出售,要課45%的最高稅率;超過1年、未逾2年課35%;超過2年、未逾10年課20%;持有超過10年則課15%。新的投資客是抱持長期抗戰的心理準備,租金報酬率只要比銀行定存利率高,房地產就是好的投資標的。

腦筋動得快的業者,看準房產邁入長期投資的趨勢,開始出現帶著投資人買屋、包租代管、出售、試算節稅的一條龍服務,主打量身訂製買屋投資方案、用超貸來零元購屋,協助出租多年,增值轉手幫客戶存退休金。

改變3 豪宅不動、中小坪數順銷

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,2014年以前的上一波房市買氣由豪宅領頭,這次卻不同,可以看到六都的豪宅,不管價格和交易量大多未創新高。以台北市來說,當年1坪300萬元號稱「彭淮南防線」,而近2年的豪宅王是西華富邦,成交單價是264萬元,距離這道防線有一大段距離。

傳真廣告協理陳斯昭分析,以台北市為例,有實力的買家多半購買5,000萬到7,000萬元的產品,第一是避免豪宅稅與貸款的限制;第二,過去動輒百坪以上豪宅,後來轉手不易,且單價不易衝高,如以一套資金,寧願選擇兩戶或三戶的購買方式,進可攻退可守。

改變4 雙北房價到頂、中南部補漲

景文科大財金系副教授章定煊指出,就國泰房地產指數第一線的調查來說,全國各區域早就突破歷史高點,尤其是台南比歷史高點高了將近50%,台中、新竹也比歷史高點高出25%,就連高雄也有17%,新竹以南的漲勢確 立。

空轉多趨勢確立 緩漲有利維持房市榮景

其實不單房市出現結構性變化,一般民眾對於房市的看法,也首度打破6年空頭轉趨看多。根據永慶房屋2020年第4季網路會員調查,近5成民眾看漲房價,看漲比率創29季來新高,其中60%民眾認為,2020年下半年至2021年上半年是購屋好時機,正是因為疫情趨緩,低利環境,使得長期累積的買氣逐漸出籠。就連戴德梁行總經理顏炳立也公開示意,年輕人現階段可以買房子,原因是預售建案不可能挑戰4年前的價格,而且現在利率處於歷史新低,不論貸款成數或期限都拉高,在這樣環境下相對有利。

對於首購族來說,預售屋具有低自備款、付款輕鬆的優點,目前六都重劃區的預售屋去化速度遠比新成屋快,除了生活環境有別於舊市區,最重要的因素是政府這幾年積極開發重劃區,何世昌指出,當民間產業投資和政府重大建設匯聚,具有發展性,對蛋白區房價是大加分,例如過去的竹科鄰近大埔重劃區、桃園青埔特區等,已經不再像過去只會漲蛋黃區。

不過,重劃區即便具有潛力,也要考量是否漲過該區的行情,當房價超過成熟區域時,就要小心謹慎。何世昌也提醒,購屋族不用怕買不到房子,愈緊張做的決定,就愈容易買到更高價,買房之前最好花時間評估和探查行情。

如今全台房市像「烤番薯」一樣熱,房市會一路看好嗎?至少持續低利率,房市火種就會繼續維持下去,何世昌研判,房市走向不外乎一種是緩漲、另一種是急漲,前者有利於購屋族,後者則有可能讓政府出手干預,進而壓抑房市表現。

顏炳立表示,身在市場可從量、價、買氣三角度研判房市是否失控,目前來看房價是局部上漲,而不是全面上漲,但是建商若以為吳郭魚大漲,海產就要跟著大漲,房價跟著混水摸魚,逼政府出手打房,最後恐怕欲速則不達。展望2021年房市,顏炳立以一首「孤戀花」形容,「風微微,風微微⋯⋯」如果市場吹的是一陣陣微風,溫溫上漲,而不是颳颱風般飆漲,未來4年將是緩漲格局。

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