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房價永遠不會跌?破解賣房4大銷售話術

2020-11-24
作者: 游筱燕

▲剛性需求的買屋族,更要慎防銷售陷阱。(圖/彭世杰攝)

房市熱,不只炒房亂象頻傳,因應市場結構的改變,不管是支付方式和房型設計上都和早年大不相同。以下就目前市場上最常忽略的眉角,提醒讀者如何開心買好房。

迷思1:低首付好輕鬆?

打著幫助青年安心成家的口號,建商常常主打訂金到交屋只要39萬元起;或是千萬宅只需88萬元就能交屋,主打「低自備」、「低首付」,塑造買房很輕鬆。小心這些假象!

一般來說,買預售屋需繳交「訂、簽、開」,頭期款約10%,開工款5%,工程期款10%,尾款5%,共30%的自備部分,其餘70%銀行貸款。表面上,建商前期優惠你只需要支付5%或10%的自備,交屋後再向「公司貸款」,分3~5年內還清其餘的自備款,大幅降低購屋門檻。

不過,消基會房屋委員會召集人張欣民指出,目前公司貸的利息約3%,是房貸利率的兩倍多,又得在期限內還完,所以交屋後不只要還銀行房貸,也要償還建商的公司貸,加總起來不輕鬆;除非房貸使用寬限期,降低負擔,但這也只是拉長還款年限而已。

迷思2:低總價小宅很划算?

近幾年為壓低總價,降低首購族門檻,訴求高坪效的小宅應運而生,曾出現「16坪做兩房」、「20坪做小3房」的瘋狂設計。然而,現在新建案公設比動輒30%起跳,家裡空間又不外乎客餐廳、廚房、臥室、衛浴、陽台;以30%公設計算,權狀16坪,等於室內實際坪數只有11坪左右。

張欣民建議,兩房至少要25坪,3房至少35坪,扣除公設比後,兩房約18坪,3房約25坪,才不會過於擁擠。另外小宅除了坪數陷阱外,還有許多問題,如小宅多是長條形格局,只有單面採光,要不暗廳明房,要不浴室沒有對外窗,通風採光都不理想;此外,還會有單層戶數過多,出入複雜的疑慮。

迷思3:追著多頭還怕買不到?

現今全台房市熱銷,建商搶著推案,拙石建設董事長特助蔡錦勳提醒,若持續下去,恐怕在2、3年後面臨供大於求的窘境;屆時會發現不管要轉手、要出租都有許多「市場貨」一起競爭。那情境就像2014年房價下修前,各大建商搶進副都心,甚至推出了破60萬元的成交價,所以一般人認為那是風水寶地,但是短短2、3年後,斷頭的一直殺出,手臂粗的投資客最後用28萬元通吃斷頭戶。

買房考量需回歸交通,好比淡海新市鎮,一直以來價錢上不去的原因很簡單,交通太差,就算有捷運加持,從市中心回家,交通時間落在40分鐘到1個半小時的車程。相較之下,就會選擇林口或桃園;這也是林口新市鎮儘管在前幾年房市低迷時仍有大坪數完銷。

迷思4:人口負成長不會影響房價?

張欣民提醒,儘管房市熱騰騰,卻也別忘了今年也是我國人口可能開始負成長的1年。根據內政部最新統計,上半年新生人口79760人,死亡人數卻達88555人,死亡數比出生數多出8795人;2020年可能是我國人口成長的分水嶺,往後就進入溜滑梯的階段。

雖然少子化和高齡現象,不是一刀切的效應,加上目前低利的買盤已蓋過人口衰減的負面效應;不過,衝擊可能是溫水煮青蛙,最嚴重的狀況是像日本,若少子化又碰上經濟衰退,便會加劇房市泡沫化。

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