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每坪從1字頭狂飆到3字頭!揭開機捷、台中捷運沿線、南科房市飆漲面紗

2020-11-23
作者: 游筱燕、陳雅玲

▲A3新北產業園區站擁雙捷運,預售屋開價達5字頭。(圖/攝影組)

北:北部機捷沿線中古屋漲贏新屋

機場捷運沿線房市今年發燒:鄰近A5泰山站的「新莊海悅花園」,520檔期公開,4個月內完銷;A7體育大學站「禾悅花園」兩個月賣出600多戶,銷售比近6成;機捷唯二可預辦登機掛行李的A3新北產業園區站,日前才公開「新潤莫內花園」是區域內首案,開放預約人氣爆棚。

桃園端也不遑多讓,桃園高鐵特區的A17領航站至A19桃園體育園區站,最低價曾掉到1字頭,隨著華泰名品城、IKEA、Xpark水族館、新光影城、置地廣場啟用,現在已經站上3字頭。目前機捷沿線房價、各站交易狀況如何?本刊帶讀者一窺究竟。

A4站/前波修正吸引買氣

機捷起點A1台北車站,正處台北西區門戶的核心地帶,位居5鐵共構。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,站區一帶有北門廣場、台灣博物館鐵道,以及雙子星加持,前景看好,不過屬成熟商圈,只能靠危老或都更供給新案,案量不多;目前新案成交價每坪在80萬至100萬元間,中古屋房價為69.8萬元。

A2三重站緊鄰400公頃的新北大都會公園,潤泰即將興建CITYLINK商場,區域內首購、首換的剛性需求產品熱門,預售屋成交價格皆破50萬元,也帶起中古屋買盤。目前業界都在等潤泰推案拋出定錨價,市場預估每坪成交均價可破60萬元。

機捷A3新北產業園區站,受惠「新莊北側知識產業園區」的開發,目前住宅、產專用地標售炙手可熱。未來區內會設置轉運站,並規畫商務中心、百貨商場、旅館等。首發案「新潤莫內花園」,住宅每坪開價52~58萬元,比新莊副都心還高。A4新莊副都心站所處的新莊副都心重劃區,上一波房價修正頗深,因此吸引不少自住與投資型買盤逢低承接,目前成交相當熱絡。

科達機構董事長賴建程指出,新北市政府力促的新莊、泰山交界「塭仔圳市地重劃案」,面積近400公頃(約15個大安森林公園面積),為北台灣規模第3大重劃案,環繞上新莊、下新莊及泰山3大商圈。主要分成兩區,新莊區中正路以北為第1區,中正路以南為第2區,第1區預計2025年完成工程施作與配地;目前區內有「港泰」、「新泰」自辦重劃區先成形推案,皆鄰近A5泰山站。其中,「港泰」重劃區吸引茂德、寶佳、海悅、新潤、華固、科達、丞石7大建商皆插旗。

A7站/二字頭新案相對足

A7體育大學站是桃園市長鄭文燦欽點下一個「桃園的內湖科學園區」,以機捷A7站為發展主軸,周邊有體育大學、長庚大學以及華亞科技園區,未來中華郵政物流園區預計引進商場、電影院等。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示,A7站因屬於相對低價區,大多數建案成交均價在2字頭,親民價格引來華亞科技園區員工、大台北輕移民與投資置產族湧入。


▲主打首購的A7體育大學站房市熱絡,買氣不俗。(圖/取自官網)

以長庚醫院為中心的A8長庚醫院站,於新北市林口區及桃園市龜山區交界處。台灣房屋長庚直營店店長林士涵表示,該區因醫護人員多而成為購屋的主力群,此外因近雙北地區,也有不少「脫北者」入住,而經常往返國門的商務客也會選擇此區作為落腳處。

A9林口站雖然不是直達站點,但周遭有林口行政園區、三井OUTLET、環球購物中心及林口轉運站等多元題材,因此近年房價漲幅明顯,儼然是林口房價的領頭羊。《住展》雜誌研發長何世昌觀察,A9站今年5、6月後市況持續回溫,主因是A7體育大學站房價漲幅過快,購屋客明顯回流至A9站,建商也趁機加大推案力道。

機捷A15大園站,位於大園都市計畫區南側1公里處,目前捷運站周邊以農地為主,徵收農地價格每坪8萬至10萬元,非徵收5萬至7萬元。台灣房屋航空城直營店店長徐國強說,區內住宅不多,以小型透天社區為主,主要住宅區仍是以大園市區為主,中正東路、中山南、北路以及中華路為主要幹道,緊鄰國道2號高速公路大園交流道,交通便捷程度佳。

A15站/小型透天社區多

位於蘆竹、大園交界的A16橫山站,離青埔特區A17只有一站,目前區內住宅少,多半是農村田園景色,徵收農地價格每坪10萬元起,未來有清華大學醫療園區進駐。鄰近大竹交流道的A17領航站,交通相當便利,周邊環境以住宅、文教為主。台灣房屋直埔直營店店長廖國順指出,A17區內有橫山書法公園、流行音樂廣場等利多建設,配合明星學區大園國際高中加持,吸引不少家長孟母三遷。

A18高鐵桃園站,具有高鐵與機場捷運雙鐵的樞紐優勢,19分鐘快速進入台北火車站中心,目前交易熱絡。

台灣房屋桃園高鐵直營店店長林冠宇表示,A19桃園體育園區站位於青埔特區最南側,最大特色是擁有大片休閒空間,區內有著名的生態公園「青塘園」,住宅周邊都是綠地景觀;此外,未來還有亞洲矽谷計畫、世貿展覽與會議中心、交大合作教育醫學中心、冠德購物中心,以及美術館等建設。

A20興南站位處青埔特區與中壢市之間,目前周圍大多還是農田,但市府已啟動區段徵收工程,規畫8座生態公園、兩座停車場,以及社會住宅,期能帶動區域發展。江怡慧表示,現階段該區雖缺乏生活商業機能,但近中壢海華商圈、青埔特區,生活機能上暫不需擔心,將來待中豐北路交流道完工後,交通、區位有一定優勢。

位於中豐路與環北路交口一帶的A21環北站,近中壢火車站,左擁海華商圈,右抱壢中文教區,而且自新生路到青埔高鐵車站只要約10~15分鐘,人潮牽引力道強勁。台灣房屋中壢捷運直營店店長許瀚文表示,該區已明顯感受到機捷匯集人潮並帶動商業活動。

中:台中捷運綠線年底通車帶動行情

台中綠線捷運拚年底通車,為當地房市添加了柴火。交易熱區北屯區房價回不去,7期重劃區可望補漲,中科也在台積電進駐下拉動鄰近重劃區的行情。

▲台中捷運綠線開通在即,北屯房市買氣強強滾。(圖/潘重安攝)

台中捷運綠線18座車站,北屯區就占6座,北屯總站一帶的機廠特區,與囊括舊社站、松竹站的「單元12」可說是連成一氣。立智國際總經理王耀斗表示,北屯機廠特區土地容積率高,好市多2店也將開幕,近期土地交易飆破9字頭,再創該區新高價。過去該區主推總價帶約800萬至1000萬元的產品,新案成交均價約2字頭,如今預售新案衝破3字頭仍然買氣熱絡。

屬於低密度開發的單元12,緊鄰發展成熟的北屯商圈,坐擁萬坪的南興公園,區域內產品多為3、4房大樓或豪墅產品,吸引鉅虹、惠宇、敦陽、精銳等知名品牌建商搶進,近期新案價格站穩3字頭。

北屯區不單新案熱銷,周邊中古屋交易也熱絡,台灣房屋松竹加盟店東黃鉦凱表示,周邊中古屋價格已今非昔比,過去3房加車位,總價500、600萬元買得到,現在預算要拉高至800、900萬元,中古華廈成交均價約18~19萬元,近兩年漲幅14%。

生活機能成熟的文心崇德站,是台中美食餐廳一級戰區,緊鄰崇德商圈和11期重劃區,近期土地交易破百萬元。區內「陸府森山」預售案每坪均價43萬元,挑戰區域高價,預料將帶動外圍的14期重劃區。

3個重劃區/開價將直追7期

位於水湳南側文心中清站,鄰近文心路、中清路主要幹道,商家林立,生活機能佳,近兩年中古屋行情水漲船高。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,文心中清站一帶的房價上漲,除了本身位處成熟商圈奠定價格基礎外,也受單元8及水湳經貿園區的高價外擴影響。

水湳經貿園區被譽為「下一個7期」,整個園區面積254公頃,光是中央公園占地67.34公頃,整體投資計畫逾500億元,是目前台中市少見高密度開發的精華地。包括達麗、總太、龍寶、寶耀、華相等知名建商,都摩拳擦掌卡位搶地。

台中市這一波房地漲幅明顯,尤其蛋白區漲幅比蛋黃區凶。王耀斗觀察,外圍區域的北屯機廠特區、單元12皆站上3字頭;未來將要推案的13、14期重劃區以及單元5,以目前土地成交行情來看,未來4字頭跑不掉,開價直追7期。

7期/悄悄醞釀落後補漲

過去2、3年來,7期是唯一房價沒有波動的區域,主因是坪數大,相對總價高,買氣冷清,但是現在建商已有回過頭買7期土地的現象。據商仲統計,今年前3季7期土地總交易金額高達228億元,已超過去年總額,落後補漲行情可期。

除此之外,中科在台積電加持下,鄰近福科路、玉門路周邊,預計年底至明年將成為新的推案熱區。過去區域行情約在1字頭,現在開價33~36萬元,仍是炙手可熱。台灣房屋嶺東園區加盟店店東陳裕方表示,鄰近中科的水崛頭商圈這3年房價漲幅4.7%,屋齡10年內平均房價在25~30萬元,主力3房加車位,總價也來到700至1500萬元,主要客層以工程師、教師及醫師居多。

南:南部科技廊道1字頭建案搶破頭

台積電5奈米、3奈米廠先後落腳南科,各家科技大廠也紛紛響應踴躍進駐,從台南一路延伸高雄形成南部科技廊道,估算將創造上萬個就業機會,讓南部房市如同吞下1顆大補丸。鄰近科技園區的重劃區,各家案場熱鬧滾滾,代銷業者形容「大家都在追買,深怕這星期看到的房子,下星期就買不到!」

南部科技廊道以台南園區為首,隨著南科3期擴建案核定通過,選定新市看西農場,周邊房市跟著水漲船高,交易熱絡。根據最新第3季不動產交易統計,台南土地及建物交易量明顯增長,其中建物買賣移轉相較前1季,增幅為20.6%,房市熱度持續增溫。

台南仲介公會理事長黃明成表示,南科發展10年來,吸引就業人口達7.8萬,向來是支撐台南房市的重要力道,現在南科擴建,磁吸產業進駐之外,台南還有多項重大公共建設匯聚,包括南鐵地下化、藍線捷運,尤其長達14公里的北外環快速道路,串連南科、台南市區到安平區,大大縮短車程,只要交通便捷,鄰近永康、安南、高鐵特區、安平等房市可謂雨露均霑。

善化市區/預售未公開就完銷

台南善化市區是核心交易熱區,目前中古大樓每坪成交價約16.3萬元。永慶不動產善化南科加盟店店長康來受表示,善化中古屋物件供不應求,市區新建案「桂田磐古」高樓層每坪成交均價26、27萬元,創下當地新高價。鄰近南科的LM特區,兩年前透天厝900萬元可買到,現在行情來到1500萬元。

鄰近的永康是台南人口最多的行政區,交易量穩居第一。上揚國際建築團隊業4處總經理施棟瀝表示,占地83.5公頃的炮校遷校,成為大橋特區新亮點。目前進場推案有仁發、聯上實業、三發地產、理銘開發等建商。

另一個房市焦點是鄰近高鐵台南站的沙崙綠能智慧科學城,齊聚綠能科技產業、中研院、大台南國際會展中心、三井OUTLET等多項建設。目前首發案「國家強棒」,總銷45億元,現場專案經理陳世勳說,第1階段潛銷釋出182戶,成交價約18~19萬元,預計11月初正式開案。

永慶不動產歸仁中山加盟店店長李國齊表示,目前歸仁區購屋需求相當大,除了胃納鄰近仁德工業區、關廟等地人口,未來還有綠能科學城科技人才進駐,具有房市基本面支撐;目前新成屋成交價從上半年每坪15萬元,下半年房價已來到每坪19萬元。

橋頭園區/搶先反應產業轉型行情

台南遍地開案,往南延伸到高雄岡山、橋頭、楠梓一帶。受惠橋頭科學園區確定開發的利多,房市價量勁揚,高雄市房屋市場調查協會廖志傑表示,橋頭相對市中心,行情偏低,但近期漲幅明顯,過去成交行情約每坪12、13萬元,近期平均成交價來到18、19萬元。

橋頭園區拍案開發,有利刺激高雄產業轉型,鄰近的高雄新市鎮、楠梓82期重劃區是建商提前布局的熱區,像是中鋼集團子公司中欣開發的「欣橋之心」,開價1字頭,3天之內342戶全數完銷;面對楠梓都會公園景觀的「鼎宇森之丘」,平均成交價每坪19.6萬元,同樣銷售熱烈,而再往南高雄,將變身為5G+AIoT園區的亞洲新灣區,近年受5大公共建設陸續到位,已成為南高雄豪宅指標區,目前新大樓均價約25萬元起跳,部分指標豪宅房價則更是飆破4字頭。


▲橋頭科技園區鄰近重畫區的新案熱銷掀起話題。(圖/潘重安攝)

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