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當一個潛銷案,3名投資客用現金買走400戶…揭開陰影下的房市派對

2020-11-11
作者: 游筱燕

▲台北市信義區。(圖/潘重安攝)

10月中,高雄「愛情河左岸」銷售團隊,應邀北上舉辦兩場說明會,對象是過去專門在投資法拍屋的團客,由於該案是20年來第一棟愛河首排宅,主打輕鬆優付、總價不到700萬元入住愛河,「人都還沒下高雄看房,就掃掉50戶!」因為熱銷,調價在即,這群粉絲又緊急請業者加辦說明會,深怕慢了就會買不到。

上述市場動態不是單一傳聞,不久前興富發在台中7期推出潛銷案,也傳聞建照尚未取得,就有3位投資客捧著現金訂走400多戶,而漏夜排隊的其他團購客當場拍桌大罵買不到;464戶瞬間完銷,出現紅單轉賣疑慮。

房市熱到亂象頻傳,打房之說甚囂塵上。內政部10月底更祭出史上頭一遭,跨縣市同步就桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市6縣市,針對23個建案做聯合大稽查。不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全,也忍不住站出來喊話:「建商不要踩紅線,不要隨紅單起舞!」

▲台中捷運年底通車,沿線新推案百花齊放。(圖/潘重安攝)

一切亂象的起源就在於「房市真的太熱了,而且來得又急又快。」一位代銷業者表示,今年疫情剛起,大家不敢出門賞屋,案場門可羅雀,甚至有「消失的329檔期」之說,卻在5月情勢逆轉。北中南不時傳出個案熱銷,出現連廣告都沒打,甫推案就完銷的個案。

現況1:廣告還沒打,推案就完銷

台中更是交易火熱,根據「591」新建案統計,台中今年前9月有30個完銷案,沒買到的民眾上網抱怨連連。

台南受到護國神山台積電的加持,熱度更不在話下。根據當地房仲表示,南科周邊的善化房市交易熱,不只有護理師、公務人員赴當地投資兩房產品,也有人想去掃善化店面;達麗建設在台南高鐵站「國家強棒」總戶數583戶,早鳥戶182戶已經預訂一空,由於賣太好,目前已經封盤不賣;據聞連當地議員、立委、警界高層等都來拜託預約登記。

高雄近日最轟動的建案,莫過於中鋼旗下中欣開發在橋頭新市鎮推出的「欣橋之心」,總戶數342戶,原訂11月公開提早到10月中開賣,結果3天半就賣光光。一位專營南部的土地開發業者說:「台南高鐵站旁邊1坪才賣19萬元,橋頭重劃區還一片荒煙蔓草就要賣21萬元,是不是太超過?」

▲桃園青埔站有機場捷運、高鐵加持,已揮別過去低迷,買氣大幅回升。(圖/攝影組)

現況2:紅單太搶手,建商也惜售

一位不願具名的南部建商指出,南部的推案除了在地客,甚至有台北客專門坐遊覽車南下團購,一個人帶5個人來買,單一個案有5成投資客都不誇張,「預售賣太快,我還沒收到錢,客戶馬上紅單轉手賺一兩萬元,我都沒賺到,全被投資客賺走!」所以目前的案子都會先封盤不賣,等動工後再慢慢銷售。

這一波資金派對引發的房市熱潮,看國內不動產代銷龍頭海悅的業績一清二楚,直至10月熱度仍在上升,海悅公告今年10月合併營收3.8億元,再創單月新高,累計前10月合併營收26.88億元,年增率高達162%。

華友聯副總經理吳家德說:「案場比夜市熱鬧,這是百年來沒看過的景氣,我做地產這麼多年最恐怖的一次!」量能推升價格,房價真的漲了。關鍵房價出現在今年第3季,就中古屋指標的「信義房價指數」和新建案指標的「國泰房價指數」,全國房價雙雙衝破2014年的高點。

成因1:8大資金潮,掀起新高價

回顧台灣近30年房價上揚軌跡,在1990年左右軟著陸下跌,盤整到2003年SARS過後開始起漲,到了2008年金融海嘯短暫修正;接著全球貨幣量化寬鬆,2009年台灣遺贈稅從50%降至10%,資金大舉回台。

2011~2012年有奢侈稅、豪宅稅上路、央行豪宅限貸令、人壽保險限購、實價登錄上路;到2014年房價來到最高點,政府開始打房,包含啟動囤房稅、研擬房地合一稅,房價開始鬆動,一路下修。2018年起全台房價陸續止跌;2019年貿易戰資金回流,到了今年台灣防疫能見度變高,房價超越2014年前高。

國泰房地產指數計畫主持人之一、景文科大財金系副教授章定煊表示,房價上漲早已是不爭的事實,現在感覺不是非常強烈,在於過去有許多餘屋和中古屋在去化,等到近日都去化完畢時,價格就會大幅上揚。

遠雄集團旗下遠雄房地產總經理張麗蓉表示,今年房市有8大資金潮,支撐房地產的熱況,一類是等待房價下跌遞延的剛性買盤,另一類是投資型買盤出籠,接續為因超低利率趕出的定存資金、股市獲利資金、台商回流投資台灣資金,以及海外熱錢、港人、壽險等。不動產代銷公會全聯會理事謝坤成直言:「8大資金潮同時啟動,是千載難逢的機會。」

大體而言,資金主要仍是首購、換屋的剛性需求,以及投資型買盤的兩大勢力。海悅廣告董事長黃希文用一句話形容剛性需求買盤:「買比租划算。」他說,周邊的朋友買房會互相感染,首購族就一直出籠。吳家德說,對投資客而言,100萬元定存利率0.7%,利息才7000元,少得可憐,與其投資股市或債券可能一夕之間歸零,不如投資房地產,不只保值,說不定還能增值。

不過,值得注意的是,經過6年來的房市下修、房地合一稅的洗禮下,這波房市買氣和過去不同,不論是產品屬性或是買房心態都出現結構性的改變。

成因2:解讀4徵兆,買賣方都變了

改變1:日本小宅化趨勢成形。《住展》雜誌研發長何世昌表示,為了讓首購也買得起,北中南建商都朝兩房起的小宅規畫;而豪宅建商也不例外,例如台北市中山區的「東騰界」最小坪數僅11坪,最大坪數也不過31坪左右,主打1000多萬元入主台北市中山北路;還有位於板橋江翠北側重劃區的華固建設「華固月河」,最小坪數為26坪。

規畫台北市社子20~38坪「萌萌i-TIIDA」、主打高CP值小宅的建築師劉致錚說,小宅化符合現代人生活形態,不婚不生,又多是外食族,就可省下小孩房、廚房餐廳等空間,換取住在精華地段的便利性。劉致錚觀察,台灣會朝向日本都心的小宅化發展。

▲房市熱騰騰, 甫推案就完銷 的案子不少。(圖/資料室)

改變2:短期投資變成長期置產。何世昌說,近乎零利率的環境下,投資客和置產客再度出籠,與過去投資客不同的是,受制於房地合一稅,持有不到1年出售,要課45%的最高稅率;超過1年,未逾兩年課35%;超過兩年、未逾10年課20%;持有超過10年則課15%。新的投資客是抱持長期抗戰的心理準備,租金報酬率只要比銀行定存利率高,房地產就是好的投資標的。

腦筋動得快的業者,看準房產邁入長期投資的趨勢,開始出現帶著投資人買屋、包租代管、兩年出售、試算節稅的一條龍仲介服務,主打量身訂製買屋投資方案、用超貸來零元購屋,協助出租多年,增值轉手幫客戶存退休金。

改變3:豪宅不動、中小坪數順銷。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,2014年以前的上一波房市買氣由豪宅領頭,這次卻不同,可以看到6都的豪宅,不管價格和交易量大都未創新高。以台北市來說,當年1坪300萬元號稱「彭淮南防線」,而近兩年的豪宅王是西華富邦,成交單價是264萬元,距離這道防線有一大段距離。

傳真廣告協理陳斯昭分析,以台北市為例,有實力的買家多半購買5000萬到7000萬元的產品,第1是避免豪宅稅與貸款的限制;第2,過去動輒百坪以上豪宅,後來轉手不易,且單價不易衝高,如以一套資金,寧願選擇2戶或3戶的購買方式,進可攻退可守。

改變4:雙北房價到頂、中南部低基期補漲。章定煊指出,就國泰房地產指數第一線的調查來說,全國各區域早就突破歷史高點,尤其是台南比歷史高點高了將近50%,台中、新竹也比歷史高點高出25%,就連高雄也有17%,新竹以南的漲勢確立。

警訊:推案完工後,供給恐過剩

內政部次長花敬群認為,此次中南部上漲的背後是建設到位、產業移入支撐,人口南遷,交通環境都在改善,房價屬於合理反映;反觀雙北就沒有上漲題材,再加上脫北者愈來愈多,過去都會區的高房價有泡沫疑慮,根本不具備上漲條件。

▲內政部次長花敬群說紅單歪風不應存在。(圖/彭世杰攝)

在記者詢問過一輪專家和業者後,總結歸納多數人的看法是:房市至少到明年底都是呈現樂觀氛圍。

拙石建設董事長特助蔡錦勳則提醒,房價的確已經落底,現在自住客可以進場比較價格挑好屋,而這一波房市熱況的推案,於2、3年後完工時,要慎防供給大於需求的情況。

面對此一房市紛擾,花敬群指出:「政府不會打房!」政府可以接受房價在合理範圍內緩漲,但不能急漲,也不能容忍炒作,會想方設法遏止紅單銷售,也會懲罰刻意炒作的人,甚至考慮研擬規畫個案式的選擇性信用貸款、不能以企業名義買房,以及具備不動產分析師證照才能分析行情市況等,力阻市場歪風,讓房市朝向健康穩健的發展。

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