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第二屆危老+都更博覽會:第三場研討會「危老都更|聚焦產業價值」 銀行顧問、估價師、危老推動師傳授實務操作撇步

2020-10-21
作者: 財訊廣告企劃部製作

▲聚集了產官學代表共同討論危老都更共過程中估價師推動師以及學界提供見解(圖/攝影組,以下同)

《財訊雙週刊》所主辦的第二屆危老+都更博覽會9月20日圓滿落幕 , 吸引124個攤位、上萬民眾參與,以及總統蔡英文、內政部長徐國勇、內政部次長花敬群、八大公股行庫首長等共襄盛舉。尤其,為期兩天辦的三場研討會,座無虛席,受到讀者熱情反饋。

▲中國文化大學會計系教授 劉朝陽

▲國立臺北教育大學 文化創意產業經營學系副教授王維元

▲實踐大學創意產業博士班所長兼教授 謝明宏

於20日下午所舉辦的第三場研討會「危老都更|聚焦產業價值」,由現代地政聯盟召集人王進祥主持,首先為中華創意產業協會顧問研究團隊分享調查結果,國立臺北教育大學文化創意產業經營學系副教授王維元、實踐大學創意產業博士班所長兼教授謝明宏、中國文化大學會計系教授劉朝陽輪番上台簡報。

同時邀請臺北市都市更新處處長暨財團法人臺北市都市更新推動中心代理副執行長陳信良、臺灣中小企業銀行創新金融專案辦公室顧問陳銅溪、宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華、臺北市政府績優危老重建推動師劉明滄參與共同研討。

▲臺北市都市更新處處長暨財團法人臺北市都市更新推動中心代理副執行長陳信良

要扭轉!一坪換一坪不通用、舊房換新房應有償

中華創意產業協會顧問研究團隊根據大量的訪談結果指出,有7大因素會決定老屋重建的成功與否,因素1:必須扭轉民眾意識形態,展現多元價值,比如一坪換一坪並非通用?舊房子換新房子難道不用錢?因素2:動員民間力量,由專業團隊協助整合開發才會成功;因素3:簡化審議流程,加快都市更新事業進程;因素4:獎勵措施明確化,建立公平公正公開的審議流程;因素5:正負適當實施公權力,執行單位要貫徹精神;因素6:鼓勵銀行積極參與,持續發展都更金融服務;因素7:建立都是更新案件評鑑制度,讓成功經驗分享,創造良性循環。

陳信良表示,近年台北市積極辦理都更,已經優先推動不少公辦都更計畫,如華榮市場、延平北路警察宿舍、台電AR1北側,以及蘭州斯文里整宅、南機場一二三期整宅、水源一二三期整宅等。

台北市政府自2015年開始推動「168都更專案」,只要100%同意、都更事業計畫審核不得超過6個月、權利變換審查時間不得超過8個月;並力推都更三部曲,「公私協力自助人助」、「整建維護在地共老」、「都更計畫共善共好」,陳信良強調台北市老房子太多,可先從結構補強、加裝電體等整建維護方面下手;也希望民眾能有自助人助,不要抱有「人在家中坐,新屋天上來」的僥倖心態。

▲宏大不動產估價師聯合事務所所長 卓輝華

要快!政府獎勵不會永遠無償 當獎勵用罄就沒了

卓輝華指出,老屋重建是門大學問,例如可利用都更進行財產重分配,當中涉及的法務、稅務博大精深,而估價師可以評估權利變換及未來價值。一般來說,危老操作過程較都更簡便,像是一種協議,其實無須經過估價,若有估價需求,危老估價報告書應囊括三大部分:「地主間之分配比率(更新前各項權利比率)」、「合建後房地結合體價值(更新後不動產價值)」、「地主與投資人間之分配比率(合建比)」。

▲臺灣中小企業銀行創新金融專案辦公室顧問 陳銅溪

台北市績優危老重建推動師劉明滄表示,民眾想要參與危老不難,首先要評估基地是否適用?第一古蹟不行,不過海砂屋、震損屋、30年以上經過耐震評估沒電梯的建築都適用。推動師會優先促成「成案率高」的,如地主人數少、馬路要寬、基地大、可容移、住戶經濟結構好、使用分區單一的案子都會加分。

老屋重建的關鍵是資金從哪裡來?銀行怎麼評估?陳銅溪說,由於銀行是特許行業受到很多管制,融資必需有標準條件,銀行會按照地區分級表、使用分區、交通條件、生活機能、量體等要素進行基地檢核;也必須遵照銀行授信準則的5P考量(借款人、資金用途、還款來源、債權保障、授信展望)。另會評估授信人的都更經驗,成功經驗多的會加分,進行信用評等,若以自主更新來說,經驗和人才不比建商,地主們要想辦法補足團隊能力。

陳銅溪呼籲,老屋重建不應再拖延,因為容積是有價的,政府給容獎不會永遠無償,「指不定哪天獎勵就沒了,千萬不要認為拖越久拖有利!」

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