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楊森

財經專欄作家 曾任財信出版總編輯、《財訊》雙週刊總主筆、顧問

楊森:全球房市為何逆勢上揚?

2020-10-20
作者: 楊森

▲(圖/達志)

新冠疫情仍在蔓延,華爾街與大街也持續上演脫鉤戲碼,不僅股票市場領先實體經濟強勁上揚,市值規模約當股市三倍的全球房地產市場,也不像2008年金融海嘯期間的低迷重挫,很快就回穩上漲。

很多研究指出,房地產和景氣密切相關,更有學者指出「房市就是景氣循環」,包括房地產投資、房貸金融,都攸關實體經濟的興衰起落。這次新冠疫情大流行,全球經濟備受打擊,經濟合作暨發展組織(OECD)九月中發布20國集團(G20)第二季國內生產毛額(GDP)數據時稱,大多數國家經歷前所未見的產出下滑,既然如此,為何房市能反其道而行?

今年4至8月漲幅 高於金融海嘯前

《經濟學人》雜誌指出,今年第2季,大多數中、高收入國家的房地產價格均呈現上揚,7大工業國(G7)房價甚至上漲了5%。《經濟學人》分析認為,包括央行大幅調降利率、壓低貸款成本,透過工資補貼等財政救助提高家庭收入,以及居家辦公導致偏好改變刺激買氣等,是促成房價上揚的主要原因。

相關研究進一步提供了解房市上漲的細部內涵。國際貨幣基金(IMF)近期一篇論文研究美國房地產市場發現,在聯準會大幅調降利率後,從今年4月到8月間,美國房價中位數上漲了2.6%,2008年金融海嘯爆發前的任何4個月的漲幅都還要高。作者認為,有部分原因是投資人「害怕錯過」超低利率這個機會,進而引發的投機性需求。

作者追蹤細部的房價資料,指出無論在城市、郊區、鄉村,房價都呈現上揚,其中又以高收入地區和低收入地區的房屋需求成長最明顯。意味著低收入地區的家庭享受到寬鬆貨弊政策房貸利率下降的好處,更有能力可以購買房屋;而高收入地區則主要反映為投機性需求的增加。

由此來看,央行為了穩定經濟迅速降息,對低收入端和高收入端形成不同誘因但結果相同的需求增長,最終使得房市和景氣脫鉤、逆勢上揚。奧地利央行總裁赫爾茨曼(Robert Holzmann)曾說,危機時期迅速採取行動的壓力很大,沒有太多時間可以深思熟慮,但這些措施可能造成深遠的影響,並可能嚴重扭曲市場機制。當前房市的逆勢上揚,或許就是一個值得觀察的例子。

美國之外,中國房地產市場又是不同類型的案例。在過去很長時間裡,中國的房地產投資是帶動成長的重要引擎;但隨著房價高漲、房貸過度擴張,即使沒有新冠疫情衝擊,中國房市也已存在相當的風險。

哈佛經濟學家羅格夫(Kenneth S. Rogoff)和中國學者合作的論文指出,在歷經數十年的榮景後,中國房市已達高峰,累積的價格失調和區域供需失衡,在遭遇經濟衝擊下,將無可避免會出現修正調整。作者透過跨國數據比較,指出中國房市存在泡沫風險。譬如房價所得比,中國一線城市北京、上海、深圳的房價所得比高達40倍以上,相對倫敦的22倍、紐約的12倍,中國房價顯然比一般購屋者所能承受的要高出很多。

另外以購買力平價衡量,中國的生產總值和美國相當,但中國房地產的市值卻高達美國的兩倍、歐洲的3倍。作者提及,1980年代泡沫時期,日本房地產的市值也是美國的兩倍,但如今卻只剩美國的3分之1。

再者,中國的家庭債務占GDP比率在2008年金融危機後大幅提升,從18%攀升到2018年底的60%,和先進國家歐元區、日本相當,並遠高於新興市場的平均水準,而其中約7成是房屋貸款,債務累積速度非常快。此外,從房屋空置率、自有比率和供給面分析,作者認為中國房市也存在供給過剩現象。

經濟衰退甚於金融海嘯 房市反其道而行

作者根據投入產出表分析房地產相關行業對整體經濟的影響程度高達29%,而如果該部門活動下滑20%,將導致整體經濟產出減少5至10%。整體來說,當前中國房市對經濟的影響應該是風險高過效益。

回頭看OECD的數據,占世界產出規模7成以上的G20經濟體,2008年金融危機後出現連4季的負成長,一般習慣稱為全球大衰退,儘管當時還有澳洲、中國、印度、印尼等國並未陷入衰退。而這次在新冠疫情衝擊下,G20第二季GDP重挫9.1%,比上次大衰退期間的單季最大跌幅多出6個百分點以上,而且也只剩下中國還保有3.2%的正成長。不管怎麼看,這次衰退都應該比2008年更嚴重。因此當前的房市上揚,在反映完刺激政策的利多後將何去何從,確實值得關注。

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