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高雄賣到只剩預售案!橋科話題帶動房市 蛋白區比蛋黃區還熱

2020-10-14
作者: 陳雅潔

▲橋頭是今年高雄房市大熱門,無論是主打首購的中欣開發「欣橋之心」新成屋,或緊鄰的鼎宇建設大坪數產品,同樣熱賣。(圖/潘重安攝)

「房市在發燒!」是現在南台灣房地產業者的共同感受。冷淡多年、一向不太受到重視的高雄,究竟是什麼火種點燃了這波熊熊買氣?

全台出現缺貨潮,筆電缺貨、半導體缺貨,但房市也會缺貨?不要訝異,至少在高雄市確實如此。高雄代銷業龍頭之一的廣誠國際實業總經理董上裕說:「現在大高雄只剩下預售市場,因為成屋都賣完了!」

順著高速公路進入大高雄,從岡山開始,一路南下行經橋頭、楠梓、仁武、左營,直到高雄市中心蛋黃區,建案廣告看板、預售案場可以用「此起彼落」形容。高雄房地產業者透露,事實上這樣的景象幾乎在疫情爆發時也沒太受影響,今年第2季之後愈來愈熱絡,10月上旬兩個連假,案場來人更是幾乎都沒停過。

推案大爆發 預售案3個月完銷

近半年來全台房市發燒,但熱賣到房子不夠賣的情況,過去幾乎都只出現在台北市,今年卻似乎是「北平中溫南熱」,台南、高雄房市的表現尤其引人注目。高雄在上半年疫情稍稍紓解時,建案銷售就率先回溫,但由於2014年至2017年間高雄房市冷淡,申報開工數減少,影響了新成屋庫存,因此買氣回溫後,「房屋缺貨潮」格外嚴重,以致造成高雄在今年前9月的建物買賣移轉棟數,較去年同期減少8.7%。

可想而知的結果,就是高雄今年928檔期推案大爆發,總計推案戶數5112戶,總銷金額586.7億元,較去年同期分別成長12%及31.6%,量價都暴增。代銷業者龍悅廣告協理吳季濃說,現在和業主簽約委託銷售,已經沒有底價,只有時價,「說一日三市是太誇張,但是一個月調3次價格,真的很平常」;而買氣旺盛的程度,更是令人驚訝,「預售案3個月就完銷的很多,但是提前封盤的更多,因為都看好等到蓋好成屋,價格會飆得更高」。

綜合業界判斷,低利輕鬆的付款條件、公共建設到位,加上預期新投資帶進的就業機會,3大條件都讓高雄年輕人甘願及早成為有殼一族,造就這波購屋潮的堅實基底。

董上裕分析,低利的大環境除了導引市場游資進入房市,也讓房貸利率降低,銀行主推30年、次推40年分期,對高雄的年輕雙薪家庭來說,買下總價1千萬元左右的新屋,只要有一成自備款,之後每月繳2、3萬元,負擔只比房租多一些,購屋的意願也較以往更強烈。因此,目前高雄平均每年約1戶的成交量,首購就占了約95%,剛性需求支撐的力道非常明顯。

3把火助燃 剛性需求湧進市場

吳季濃也認為,高雄上班族的薪資也許比雙北低,但也不至於只有台北薪水的一半,高雄房價卻是台北的一半不到,所以高雄首購比雙北來得踴躍,其實是很合理的。

此外,高雄房地產界人士指出,觀察這段時間高雄熱門的交易區域,都是受到捷運、車站等話題帶動;但更重要的是在今年8、9月之後,橋頭科學園區的題材擴大想像空間,讓橋頭的建案直接受到南科崛起效應的感染,無論在成交量或成交金額,表現都較高雄其他區域亮眼。

業者分析,橋頭新市鎮開發20多年來,從最早只有一片大安森林公園4倍大的都會公園,到2008年捷運紅線通車、2016年橋頭地方法院啟用,加上自橋頭起始的新台17線北段今年完工,往來高雄市中心更方便。當地生活機能逐漸健全,周圍更已經聚集至少5所大專院校,如今政府正式核定在橋頭推動南科高雄第2園區,日後開發完成引進上萬個高科技就業機會,也就直接成為這些青年學子未來進入職場的生活圈首選。

供給少,需求卻殷切,再加上營建成本上升,房價上漲更顯有理。業界也認為,購屋主流呈現在低單價、低總價、低自備、首購等面向上,因此第一波明顯受益的就是蛋白區,尤其是同時具有交通、公共建設、企業投資等題材的北高雄楠梓、橋頭等,近5年來房價漲幅都在兩成以上,預售案突破20萬元不是新聞。

建商先知 京城全年業績已創新高

雖然橋頭近期指標新成屋案——中欣開發的「欣橋之心」,強調基於社會責任,平均單價不會超過20萬元,但業界幾乎都有共識,未來橋頭新案應該很難再看到1字頭。吳季濃推算,以楠梓高雄大學周邊土地為例,過去標售多次挑戰單價30萬元都不成功,9月卻以4字頭的價格脫標,加上目前的營建成本每坪已經很難壓到十萬元以下,北高雄蛋白區1字頭的建案,今年之內應該就會絕跡。

「今年高雄的市況是前所未見!」堪稱高雄推案王的京城建設,今年前9個月營收達63.78億元,已超越去年全年59.9億元的歷史高點,全年業績確定再創新高。發言人周敬恆指出,這波房市愈來愈熱的氛圍,大約從3年前就開始醞釀,而且蛋白區低總價宅的買氣,會逐漸帶動蛋黃區價格較高的產品,例如京城928檔期進場的亞灣區小豪宅「世界心」,在潛銷期就已銷售近5成。近期幾件賣了3年以上的高單高總豪宅案,也陸續傳出成交;周敬恆判斷,這一波高雄房市多頭連疫情都不怕了,「應該至少可以再撐3年」。

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