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都更好還是危老好?關鍵4問 幫你的老屋順利翻新

2020-09-16
作者: 游筱燕

▲在中央和地方政府努力下,民眾對老屋重建接受度愈來愈高。(圖/彭士杰攝)

問:我應該選擇參與都更還是危老?

答:都更的基地面積至少要1000平方公尺以上,曠日廢時是都更的老問題,儘管不需要所有權人100%同意,實務上要整合的權利人仍相當多,動輒整合超過10、20年。但值得一提的是,都更的獎勵容積上限為基準容積的1.5倍或是原建築容積加基準容積的30%,如屋況被判定為海砂屋等危險建築,則可再多申請容積獎勵,整體獎勵值高於危老重建。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡建議,假設面積不足1000平方公尺,僅是5層樓公寓,戶數簡單,建議可走危老流程較為快速;又或者是遇到都更申請遲遲無法通過,釘子戶問題難解決,建議也可拆成小型基地改申請危老重建,加速審核流程。

擔心沒錢?專業團隊可協助貸款

問:我的房子符合危老條件,也想走危老的路,下一步要怎麼做?

答:「尋求專業諮詢」可找雙北市老屋改建協會、雙北市政府都市更新、各危老工作站、台灣金融都更公司、現代地政等。

「委託專業團隊」有3種選擇。1、住戶成立「自主更新會」,自己當建商,從規畫設計開始,未來建築成本由容積獎勵抵付,空屋地主自售,或委託專業代銷。2、找「建商合建」,全部風險和程序費用皆由建商承擔,地主只要出土地就好,但是可分回的坪數較少,新北市常看到是地主4建商6,或地主4成5建商5成5;若是自己成立更新會自建,或許在台北市可以分回高達7成,但住戶必須自己承擔3成的重建成本,以及餘屋賣不掉的風險。3、住戶申請完,直接自己找「營造廠建造」,建築成本一樣由容積獎勵出售抵付,空屋地主自售,或委託專業代銷。

問:老屋重建需要多少錢?興建過程中錢不夠怎麼辦?

答:重建主要分為危老及都更兩種,都更程序較繁雜,事權計畫核定前所需的費用為1000~1500萬元,是筆龐大支出。

以危老自主重建來說,重建資金依提具重建計畫的前後分為前後期。前期包括結構初評、建築師規畫設計、租金費用等,地主須自備一筆周轉金。台灣金融都更公司董事長林旺根表示,會建議住戶先取得50%以上同意,辦理結構初評,以位於台北市的4樓公寓為例,每棟初評費用審查約兩萬元,通常每戶約負擔2500~5000元。後期進入拆遷、興建營造等費用,則可以申請都更信保基金每戶300萬元額度,搭配銀行土建融資,多數都可以取得全額貸款。

擔心容積?危老獎勵時程再延五年

問:危老10%的時程獎勵今年5月到期,我沒趕上,之後獎勵變少就吃虧?

答:不會的。日前修法通過時程獎勵再延5年,並新增基地規模容積獎勵項目以補足,但時程獎勵百分比採逐年遞減。

舉例來說,今年5月條例施行屆滿3年起,第4年(也就是今年5月10日開始實施)的時程獎勵變成8%,但若基地面積有達200平方公尺,就獎勵2%;第5年時程獎勵6%、面積達600平方公尺,就獎勵4%。時程獎勵按照第6年4%、第7年2%、第8年1%的方式遞減,直到第9年降為零。

基地面積的獎勵隨規模而遞增,卻也同時對基地面積需求愈來愈大,到第9年時已經沒有時程獎勵,但基地面積同時需達到1800平方公尺的大小才能拿到10%獎勵。總之,兩項獎勵相加以不超過10%為原則。

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