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日韓都更成功關鍵!跟著民情走 打造合宜新居

2020-09-16
作者: 孫蓉萍

▲三菱地所設計開發時,思考如何打造具普遍性又獨一無二的街道。(圖/新建築社寫真部攝)

日本:老屋脫胎換骨宅男也能變暖男

要讓一個宅男變成暖男,有什麼好方法嗎?不妨試試改建他的房子。日本旭化成不動產Residence公司在改建住宅時,曾經看過一位50多歲的男性居民原本住在老舊房屋裡獨來獨往、不與鄰居打招呼,改建後卻有180度的轉變,和鄰居互動頻繁;由此可見一個舒適、便利又安全的環境,足以讓人脫胎換骨。

日本早在1969年就開始實施《都市再開發法》,用意就是更新老舊的建築物,同時重視公共性,更要考量安全和防災。到2019年3月底為止,日本共實施了917件,總面積達到1308公頃(約50座台北大安森林公園)。50年來,因應不同時期的需求,法規也持續修正。

都市再開發 兩條路徑前進

三菱地所設計公司是三菱地所集團的核心企業,業務內容包括新建築物的設計監造、改建翻新設計、都市開發諮詢等,參與日本許多知名的都市更新案,包括東京大丸有(大手町、丸之內、有樂町)地區、品川車站前等,也參與台北車站中華路地下街計畫、台北南山廣場等。該公司負責台灣的專務執行董事大草徹也說明,日本的都市再開發事業大致分成兩大類:一是多位土地持有人自行合建,稱為任意共同化事業;二是《都市再開發法》規定的法定再開發事業。

法定再開發事業具有公共事業的色彩,政府希望透過《都市再開發法》,在木造矮房子密集、生活環境惡化的地區,推動整體的計畫;例如整合零碎的居住用地,興建不易燃的共用建物,並整建公園、綠地、廣場、道路等公共設施,確保有效的公共空間,創造安全而舒適的都市環境。

三菱地所設計負責的都市再開發案,規模從大到小都有。以大規模的案子而言,由於對周邊環境影響很大,開發時要注意的是符合當地的特性,為此必須在行政協商時建立信任關係,並且對附近居民說明對周邊環境帶來的影響、形成共識。

如果是在車站附近區域,則有愈來愈多開發案以大眾運輸發展為導向(Transit Oriented Development,TOD),如東京車站前的大丸有地區其實很早就採用了這種方式,而且根據民間參與公共建設的模式,在120公頃的區域內創造「新價值」及「魅力與繁榮」。

而日本旭化成集團旗下的旭化成不動產Residence,一直以來參與了許多集合住宅的改建。旭化成集合住宅重建研究所副所長大木祐悟,特別點出日本與台灣都更不同之處,他認為,日本基本上要住戶自己努力。

日本都更的實施者可以分為公辦和民辦兩類。公辦的實施者包括地方政府、UR都市再生機構和地方住宅供給公社;民辦則有更新會、更新公司和個人。依案件比例來看,民辦就占了將近8成,其中又以更新會占絕大多數,而更新會的成員規定是:土地所有權人或土地承租人5人以上共同發起,並且要取得單元內,2/3土地所有權人及土地承租人同意。

更新會是日本住宅改建的推手,但是大木說:「最難的是把改建的重要性,傳達給每一位居民」,若非自己的住居有立即性的危險或不便,一般人很難意識到改建的重要性。即使更新會辦學習會、說明會等聚會講解,日本人多半在會中默不作聲,直到旭化成到個別住戶家中拜訪、詢問需求,才聽到更多住戶的心聲。

經濟負擔也是住宅重建的障礙,因為日本採取權利變換方式,所有權人以土地所估的價值、出資人以資金參與分配;不動產鑑定結果,更新前後持有的樓地板面積不一定相當,也就是說,住戶不能期待不出一毛錢就能1坪換1坪,如果要求新屋要和原來大小一樣,勢必要多掏錢出來。

三菱地所設計公司都市開發管理部長五十嵐誠指出,都更要注意的是達成協議的方式、以及時間表的調整很花時間。為了和利害關係人達成協議,必須努力建構雙贏的關係,大家要共同參與事業計畫、建構信任關係。

此外,每件都更案從構想、計畫、設計、手續到施工,各階段都要針對具體的計畫達成協議,耗日費時,利害關係人立場不同,時間表也多半不會一致,以至於整體的時間表調整難上加難,需要耐心來培養。

關於台灣的制度,三菱地所設計認為台灣各大都市的精華區,過去數10年幾乎沒人去動,一直保留原狀;如何重建市中心凋零的區域,成為目前制度最大的課題。解決之道是先由行政單位領導,檢討根本的政策。

民間主導個案 政府也全力協助

以日本為例,日本1975年制定了促進市街地再開發的相關法律(包括《都市再開發法》的部份改訂),沿用到現在,不過2002年曾修改《區分所有權法》,促使改建增加。現在台灣和以前的日本一樣,土地所有權人和租地權人(地權人)需要百分之百同意,這使得整體化開發很難推動,導致街上一大堆老舊建築。

讓法律更趨完備的討論也很重要,台灣可以像日本一樣,限制每個地權人的權利在一定的程度之內,促成都市更新在短時間內完成。其他要素還包括:民間主導實施都更案時,也需要政府改善和強化支援措施、行政單位要有明確的方針,以及揭露未來願景。

台灣旭化成都市開發董事長小原俊彥則認為,政府、居民和實施者這三方應該找到平衡點,而不是偏向某一方;另外已經決定的規則就應該遵守,重視公平的原則。

韓國:住宅公社強力整合挹注建設經費

除了日本之外,南韓也是台灣參考的對象。南韓政府發展出「住居階梯模式」,以住居福利整合的模式,讓不同社經背景的人住在一起,而主要執行者是韓國土地住宅公社(LH公社)。國家住宅及都市更新中心去年9月和LH簽訂合作備忘錄,之後也持續有一連串的交流。

LH是由南韓國土交通部設置專法成立的公司,地位與住都中心類似,同樣是國內最大的住宅興建和營運管理的專責機構。不過LH已經有50年的歷史,員工將近1萬人,旗下甚至設有大學、研究院等部門;而且有徵收權,還能投資興建運動場、地方醫院等大型公共設施。土地開發後的獲利,能用來挹注社會住宅開發和都更所需的經費,這些都和我國的都更中心不同。

台灣都更中心副執行長周佳音以LH推動的晉州市區玉峰洞地區都更案舉例說明。這個地方有700戶、4000多位居民,多半是老人,8成屋齡超過20年,而且潛在坡地災害風險高,巷道又狹窄,緊急救難有困難。從前置規畫到後期執行,都由LH派駐人員進行,經費約新台幣1.65億元,由中央和地方分別負擔7成和3成。

周佳音說,在推動過程中,LH公社、晉州市政府、當地居民、參與計畫的大學學者每週開圓桌會議建立共識,由下而上推動這個專案。計畫完成後,人潮就會進來,不但可以創造在地工作機會,還能成立社會企業負責社區內的房屋整建維修工作、讓居民辦理地區歷史文化導覽等。而還算很年輕的住都中心未來還可以和歷史悠久的LH多切磋琢磨,共同打造更好的居住環境。

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