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24位地主磨了15年!靠這招讓北市30坪老厝變60坪豪宅

2020-09-16
作者: 游筱燕

▲地主大團結成功換新家!背景大樓為「中山金澤」。(圖/彭世杰攝)

1970年代的台北中山北路、德惠街一帶,有華國飯店與統一飯店,聚集眾多的貿易商和舶來品店,是台北最熱鬧、最繁華的地方。「鄰近的中山國小已有近百年歷史,早年校園旁還有一間太空飛鼠文具店。」在雙城街上看著剛蓋好的新家「中山金澤」,余東昇滿滿回憶湧上心頭:「這裡有我們從年輕到老的記憶故事,我們不想離開,但是樓梯爬不動了,才決定自己蓋自己的家。」

「中山金澤」是政府推動都市更新以來,少有的自主更新案件。台北市都市更新處主任祕書謝明同表示,中山金澤是2008年劃定為台北市都更區域,2012年申請都更,2013年經台北市政府核定,2020年1月拿到使用執照的案子,最深的印象就是地主們很團結。

出任「台北市中山段614地號都市更新會」理事長的余東昇,早年是森美印鐵瓶蓋廠負責人,「中山金澤」的舊址有1棟4樓公寓是他的公司;而林森北路上知名的「阿圖麻油雞」老闆鄭焜圖也是地主之一;此外,還有一塊地是以前台北市長楊金欉的舊宅,加總起來一共有24個地主。

▲「中山金澤」改建前的老舊公寓。(圖/資料室)

整合周邊土地擴大基地面積

余東昇說,10多年前屋況逐漸老舊,想要整建維修,才興起了都更想法,就這樣一路走了15年。

由於地主有人曾經任職建設公司、銷售房產相關、會計師等相關行業,大家想著何不自己拿回主導權,不必委託建商合建讓建商賺一手,所以採取自主更新。儘管麻煩,包括建材、外觀、機電、發包等太多細節都要透過不斷開會一直討論,最後的結果令人興奮,因為基地屬於商業區,容積有560%,加上都更的容積獎勵,每人可以分回的比率幾乎是「1坪換2坪」,好比原本30坪的權狀換回60坪還外加1個車位,「都不用出錢!」

但當中也碰到不少挫折,譬如有一戶因為家族分配的問題喬不攏,停頓了2、3年,一度以為做不成,差點放棄。後來大家坐下來細談20多次,配合他們的需求,才順利解決。此外,過程中還變更兩次設計,一次變更就要等6個月,都更處跟建管處的協調花費冗長時間。

不過,最大的問題是「錢從哪裡來?」起初是公股行庫來協助辦理籌資,規定要有3成自備款,加上當時2012、2013年的氛圍是政府開始推出豪宅稅,有貸款成數的天花板,無法只用土地抵押借錢,於是趕快退出尋找其他私人銀行。後來由台新銀行接手,也因為大部分地主的土地貸款已經清償,有充分的抵押品,以及更新會的理事長和副理事長當保證人,在遞交完整的財務規畫書後,最後總共核貸了12億元。

該案的執行長、建築師楊棠銘表示,業主想要蓋傳世的房子,也希望自己的下一代繼續住下去,很多地方不惜成本。例如,整棟樓的外牆都是3公分厚的花崗石,而掛石材的構件也是蓋商業大樓才會用的西德膨脹螺絲;大樓監控採用廠房才會用的西門子設備,遇到災害可以即時連線;整棟樓採用德國先進的全屋式淨水過濾系統,設置在地下室,水進來家裡前就先除氯除雜質。此外,採用國際牌廚具、YKK窗戶、TOTO衛浴等,更由日系的華熊營造負責興建,都比一般建案成本高。

耐煩耐操勤溝通打造傳世好宅

「中山金澤」規畫67戶,可銷售的戶數有22戶,總銷大約12億元。余東昇說,還沒開賣,附近鄰居就來登記購買意願。「中山金澤」走過15年,時間不算短,但結局總算是圓滿;然而,台灣還有許多都更戶等不到自己的新家。楊棠銘建議,都更審議委員會應該尊重專業,對於已認可的專業設計不該挑三揀四;還有取得建築執照時,後面的注意事項附表超過50條,與法令太多重複之處,一旦不小心勾選錯誤,請領使用執照又會出現問題,實在擾民。若是都更相關的審議程序能再簡化,相信台灣的城市風貌會變得愈來愈漂亮。

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