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是合建好?還是委建好? 掌握3關鍵 、 2細節老屋重建不卡關

2020-09-16
作者: 何亦菲

▲有意重建老屋,第一步要先了解是否符合危老資格。(圖/吳尚哲攝)

10多年前一起文林苑都更爭議,讓都更議題按下暫停鍵,地主與建商間存在著不信任的關係。但10多年過去後,隨著房屋老舊及改善居住環境的意識抬頭,讓都更議題再度被喚醒,隨之而來的危老政策,也讓老屋重生出現一線曙光。不過,若不想與建商合建,選擇自地自建,都更業者提出「3大關鍵、2個細節」來評估個案是否適合「自地自建」。

都更業者說:「重建工程繁瑣又複雜,現在有很多老屋已具備危老資格,但往往面臨2種可能:一是地主依舊不信任建商,經過多年後仍無法整合導致破局,另一種則是老屋條件較弱,建商也興趣缺缺,但無論如何,民眾還是有自地自建的選擇機會。」

今年4月,《危老條例》經過立法院三讀通過修正案,原定今年5月到期的容積獎勵時程,改以規模容積獎勵項目取代,獎勵值從第3年的10%逐年遞減,施行後第10年落日。

在危老議題持續熱議之際,台灣都市更新推動全國學會理事長林煌欽認為,針對自地自建的關鍵,首要就是民眾是否能認清自己的狀況,加上採取何種方式對於自己最有利,才能在重建的道路上事半功倍。

關鍵1   是否符合危老條例的資格

首先,民眾要搞清楚《危老條例》到底適用於哪些建物。所謂「危」、「老」就是當房子產生危險狀況時,或是已經老舊不堪時急需重建,因此面積上沒有限制大小,目的在於加速房屋重建的速度,可以自行重建或是整合小面積土地就可以重建。

談到危老就必須與《都市更新條例》相較,《都市更新條例》是希望整合大面積的重建,更新對象需在都市更新地區或都市更新單元內,面積最低限制在1,000平方公尺,換算約302坪左右,但也受限於整合面積大,因此整合過程動輒10年起跳。

至於是否符合危老的條件?舉凡是經建築主管機關依法通知限期拆除者,包括海砂屋、震損屋等,或經結構安全性能評估結果未達最低等級者,都能符合「危險」的條件。若是「老舊」的房產,則是屋齡超過30年以上,無電梯且耐震評估未達標準者,也都符合《危老條例》的資格,屋主能夠自主更新。

關鍵2   搞懂合建、委建、全案管理差異

林煌欽指出,屋主通常在重建的過程中,會面臨是該「合建」或「委建」?還是選擇「全案管理」等,傻傻分不清的狀況。

簡言之,合建就是建商參與興建,對於手邊現金不足或信貸額度太低的一般地主來說,選擇「合建」較不會有背負資金的壓力,建商會負擔興建過程的費用,但相對要將建商的角色視為地主,所以未來最後興建完成的建物面積,也須要與建商分配產權。

若選擇合建的方式,還要注意自己房產的土地條件狀況,由於建商也要視其獲利空間,承接意願也有高低之分。屋主如果選擇合建也要考慮到,最後分回的空間是否過於狹小,或是不符合期待。

若是以自地自建的方式進行,則有「委建」或「全案管理」的方式。而近年具話題的「全案管理」,一般來說是交給專業顧問角色的建經公司操刀,因此也可協助遴選廠商、處理法令問題、行政流程,同時又具備興建管理及融資信託的優勢,成為近年自地自建的熱門選項,但要注意的是起造人通常為地主本人,因此未來地主恐要承擔房屋興建責任。

至於「委建」的差異就在,委建的起造人為其他第三人,若未來房屋面臨問題,則負擔責任風險的在於起造人身上,且對於屋主而言,未來若多餘的房產銷售後,也較能免去面對住戶問題等麻煩。

關鍵3   掌握重建的程序

只要房屋物件符合危老資格後,若是公寓或大樓則要取得所有屋主100%同意,倘若是透天厝,也可以徵求周邊屋主共同重建的意願。

主要申請程序就是擬具重建計畫,再來是取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意,因此前期的意願整合很重要,當全數同意後再向地方主管機關核准後,依建築法令申請建築執照,接下來才會進入到拆除、興建的過程。

不過,林煌欽也強調,民眾無論是否有請危老重建輔導團協助,自行做功課還是不能少,現在有很多免費的網路資源,民眾可以先行透過地籍圖資料,查詢自己所持有的房產資訊,包括房屋的持有土地坪數、目前公告現值、土地使用分區、有機會拿到的危老獎勵等,都是未來在重建過程中必經的路途,也能保障自己的權益不受損。

兩個細節〉容積獎勵及建築線測量

為了加速危險老舊的建物重建,政府也祭出容積獎勵的誘因,有了容積獎勵後房子就可以蓋出更多的面積出來。一般來說危老的容積獎勵上限達30%,另外又有10%時程獎勵,雖然2020年到期後逐年遞減,但總計最高能拿到40%。

即便有此福利,林煌欽提醒,危老的建築參考,包括只要符合危險及老舊建物,即能拿到6~10%的容積獎勵,若有採用智慧建築則可再享2~10%,或是建築物耐震設計,也有2~10%的容積獎勵等,因此在前期評估時,對於自己持有的房屋能拿多少容積獎勵,仍要謹慎評估,以免後續面臨資金缺口而停擺。
另外一個細節也要注意,土地、建築物申請開發建築時,應指定已公告之道路境界線為建築線,也就是說,土地要面臨計畫道路或現有巷道才能開發,而這點可經由地籍資料查詢,看自有房產是否面對建築測量線,以防屋主功課都做足了,就差臨門一腳無法如願新建。

最後,自地自建評估的過程中,無論是否有尋求危老輔導團隊的協助,屋主還是要勤於查詢,對於整個重建過程要全面了解,才能保障自身的權益。
 

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