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富都新靠3大關鍵勝出 創下百億都更案量!

2020-09-14
作者: 馮莉玲

▲富都新機構總經理:王玉鳳。(圖/彭世杰攝)

由前新莊市市長、台北縣副縣長蔡家福創立的富都新建設機構,是新北市在地知名建商。從新莊副都心首案「最高峰」創下口碑後,陸續有蘆洲「集賢世家」、下新莊「君泰」等指標案問世,特別的是,富都新旗下近7成都是都市更新建案,累計總銷超過百億元規模。

其中,知名的北投秒殺案「岳榕莊」,以及今年主推的捷運新莊站旁「富都新庄」、規畫中的北市永康街「永康麗水」等,皆是市中心搶手都更建地,能達成其他建商無法完成的任務,富都新機構總經理王玉鳳直言,每個建案都是「十年磨一劍」,關鍵在於克服萬難的耐心、價值加成的建案規畫能力,以及自己成為地主之一的3大優勢。(延伸閱讀:臺灣金融都更採突破性做法 引進投資人參與解決地主長久以來的「痛點」

富都新機構近期知名的都更作品,就是到站就到家、北投捷運奇岩站旁「岳榕莊」,整合超過10年,規畫獨棟地上19樓、地下4樓建築,找來十邑設計王勝正、袁宗南燈光設計操刀,共126戶住家、3戶店面,於2019年7月公開,12月即宣告完銷。在當時仍相對冷清的房市中創造市場話題,其中,有著耐人尋味的故事。

砸百萬移植榕樹  都更建案一躍成名

時間回到1996年,當時整合「岳榕莊」,第一大難關就是基地內有一棵樹齡40年大榕樹,一旁佇立著一座歷史悠久的廟宇,許多建商曾經介入整合,無奈鎩羽而歸。王玉鳳說,「許多建商認為,遷廟太困難,且移樹成本過高,當時只有我們耐心磨合。」

「我們為了這座廟宇用心尋得一處風水寶地,所以我帶著虔誠的心親自跟神明說明,一次就成功擲出三個聖杯,順利遷徙。」王玉鳳笑著說。而經過神明同意「搬家」之後,那棵受保護的大榕樹仍是都更的一大難題,富都新機構最後斥資超過百萬元,請來專業人士與團隊遷徙,並將榕樹納進建案的規畫,採取原基地內移植復育,對老樹的尊重也成為該案最大特色。

大榕樹直徑30米、高15米,是在地耀眼的一抹綠意,也是「岳榕莊」命名由來,最後全案整合至488坪完整基地,成為正對捷運奇岩站的指標建案,由傳真機構負責銷售,當時也成為接待中心的一大特點,不只看屋客能體驗在榕樹下品茗的閒情,附近在地鄰里也都能前來乘涼,一時之間成為在地知名景點,也讓「岳榕莊」銷售5個月便宣告完銷。

成功整合118戶地主  完成新莊指標捷運宅

而今年富都新機構主推的新莊指標案「富都新庄」,基地位於永寧街、中華路一段66巷口,緊鄰捷運新莊站,基地達1,268坪,規畫雙棟地上25樓、地下5樓建築,共192戶住家,規畫50~68坪3~4房,是知名的大型都市更新合建案。

王玉鳳指出,董事長蔡家福出身自新莊,一直希望能有一棟代表作回饋在地鄉親,看準這塊基地緊鄰運動公園、公家機關、圖書館、各大金融行庫,排除萬難整合118位所有權人,盼讓新莊人圓一個入住指標捷運宅的夢。

由於都更建案整合時間皆要10年起跳,「富都新庄」早期規畫的中大坪數產品設計,沒有這麼的符合時下2~3房中小坪數小宅潮流。王玉鳳透露,「當時也曾有人建議重新規畫,改成小坪數產品,然而這一切流程都要重來,許多地主戶年紀較長,董事長擔憂他們等不到新家完工、沒有機會圓夢,所以決定直接採用原本規畫,去年118戶的地主也興高采烈的搬家,正殷殷期盼新家落成。」而隨著今年市場回溫,也有了不錯的銷售表現。

正對前央行總裁的家  永康街都更案明年登場

至於明年富都新機構要推出眾所矚目的精華指標案「永康麗水」,就是正對前央行「14A總裁」彭淮南家門前的都更建地,有趣的是,這塊土地上也有一棵麵包樹,因彭總裁希望被保存而受政府列管,還登上了媒體版面,可說是一棵小有名氣的麵包樹,因此,也讓富都新機構再次碰上保育樹木的難題。

「這棵樹不能移植復育,讓建案施工規畫更加困難,成本也更高。」王玉鳳說,因此從2006年開始整合至今,才終於即將推案。

「永康麗水」基地位在大安區永康街、麗水街,找來李天鐸大師規畫,設計67戶住宅與店鋪。談到這塊精華土地,王玉鳳指出,真的碰上相當多的難題,不只須繞過那棵有名的麵包樹,因與部分地主都更談不攏,相較原先目標規畫減少約3成基地面積。幸而從10多年前即開始收購土地,自有率高達84%,隨著土地的增值因而已有獲利空間,才能在基地變小、容積獲利變少的情況下,由自己讓利提供給地主不變的優質條件,並耐心提出誠意持續溝通,貼心的幫地主尋找租屋落腳處,也讓「永康麗水」能順利通過都更審議。

抱持克服萬難的心  終獲地主信任

王玉鳳說,這10多年來經手這麼多件都更案,每個建案都是「十年磨一劍」,關鍵在於克服萬難的耐心、價值加成的建案規畫能力,以及自己成為地主之一的3大優勢。她解釋,擁有克服萬難的耐心,才能跟地主充分溝通協調,且這一協調可能就是10年起跳,真的要有超乎常人、願意慢慢磨的耐心。

價值加成的建案規畫能力也是很重要的一環,要如何讓地主相信這建商能有不同於其他開發商的本事?除了要有過往的輝煌業績取勝之外,必須找到優秀團隊努力包裝、創造建案非凡的身價,才能達到土地最高利用價值,而如何佐證建商的本事、滿足地主與所有人之間的需求,就是都更最大的學問。

至於自己成為地主之一,則是能否讓利的重要關鍵。當建商本身也是地主,享協調都更10多年來的土地增值效益,才能有本錢讓利給其他原地主,否則很難滿足原地主想要達到的條件。「尤其現在危老、都更真的很夯,許多地主也會報名相關課程,了解都更的眉眉角角,可說是比誰都還認真,他們非常了解如何才能提高建案價值,也非常會比較,因此建商是否願意讓利、是否有本錢讓利,也會是最後關鍵。」王玉鳳直言。

回首這10多年來「十年磨一劍」的磨練,王玉鳳說,貫徹經營理念與初衷也是不可或缺的要素,才能讓客戶、地主都願意信任你,將一生最重要的決定交託給你。對富都新機構來說,只有秉持「最好的售後服務,就是沒有售後服務」的嚴謹態度,讓參與都更的每一位,都能展開笑顏迎接新家來到,也才對得起這每一個10年。

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