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臺灣金融都更引進投資人參與 解決地主長久以來的「痛點」

2020-09-14
作者: 陳雅玲

▲臺灣金融聯合都市更新服務股份有限公司董事長林旺根。(圖/彭世杰攝)

偌大舒適的辦公空間,位於中間刻意設置烹煮咖啡的吧檯,倚窗一旁則有數個圓桌和座椅,往內走進可以容納50人的會議室,除了每年召開董事會及股東會之外,平日最大的用途就是地主來訪諮詢或召開重建說明會的據點。

這一處據點就是「臺灣金融聯合都市更新服務公司」(簡稱臺灣金融都更),自營運2年多來,在這裡已經辦理了200多場說明會,吸引上千名地主到場諮詢。董事長林旺根指出,現在房地產景氣回溫,房價趨於平穩,加上利率低、游資多,還有政策利多加持等因素,很明顯感受到地主申請重建的意願相當高。(延伸閱讀:專訪政策推手內政部政務次長花敬群 黑夜已經過去後面的路是加快都更

協助地主自地自建  評估重建可行性

臺灣金融都更具有公股銀行背景、由內政部與財政部聯手催生成立,主要經營業務之一,就是協助民眾自地自建。一般來說,重建方式可分為合建、委建和自建,過去市場主流是與建商合建,但往往衍生整合不易、合建比協調不成等問題,而採取委建或自建方式,也就是自地自建,由地主負擔建築成本,重建後全部房地分回給地主,通常與建商合建多出5%至10%的利潤空間,讓不少地主躍躍欲試。

不過,重建過程畢竟繁瑣、牽涉專業,「自地自建等於是地主自己當建商,當中會有前期費用、重建資金籌措、營建管理及餘屋銷售等專業問題,這時候就需要全案管理的專業服務。」林旺根解釋,與一般建經公司所提的全案管理模式相比,臺灣金融都更之所以冠上「金融」兩字,更在意的是協助民眾在重建各個階段的財務評估與資金籌措。

一個案子經過財務評估,主要是協助地主了解重建要花多少錢,包括間接成本、直接成本,更可以從中得知是否能夠一坪換回一坪,林旺根指出,「這主要取決於幾個因素,如果現有容積愈低,法定容積愈高,再加上重建後房價愈高,地主分回坪數就愈高,」如此一來,地主進一步評估重建可行性就愈高,有利整合提高重建意願。

至於資金籌措,一般來說,危老案在成案融資撥貸前,所需的前期費用約為80~120萬元,至於都更程序繁雜,在事權計畫核定前所需費用在1,000~2,000萬元之間(視案子規模和複雜度而定)。以危老案來說,初期結構評估負擔不大,以台北市一棟4樓公寓來說,每棟初評費用2萬元,每戶負擔約在2,500至5,000元,接下來是重建法規檢討與初步財務評估,這部分由臺灣金融都更提供免費服務,而前期費用的花費主要在建築師進行法規詳細評估、擬定重建計畫。(延伸閱讀:都更危老申請案件爆量 背後有「這個」關鍵助力

引進投資人參與  採餘屋保證收購機制

這是自地自建初期需要負擔的費用,但實際在整合過程中,會遇到地主有各種情境上的難題。林旺根進一步說明,迄今收案達520件,從這些案件推動過程中最常碰到地主認知不足,停留在一坪換一坪觀念,或是擔心成本負擔太重、高齡貸款不易、重建融資額度太大,還有餘屋銷售風險等問題。

為了解決地主碰到各項難題,林旺根透露,在4、5月疫情期間,臺灣金融都更也重新盤點業務模式,除了主攻自地自建,提供全案管理專業服務,今年更引進投資人參與危老都更,突破性做法可以採取「餘屋約定保證收購」,引進投資人採「類建商合建」。他解釋,曾經碰到不少地主,無意參與重建,此時可以透過投資人價購,提前出場,甚至有些地主擔心餘屋賣不出去,也可以由投資人約定預購餘屋,同時得以挹注資金,讓重建案順利推行。

至於引進投資人的對象,林旺根表示,初期在配合「金融挺都更」的政策任務下,由4家公股AMC與臺灣金聯組成「都更及危老整合協作平台」,以擔任實施者或起造人,能夠挹注資金及購置不動產,而臺灣金融都更扮演的角色就是整合服務平台,協助嫁接投資人,解決地主各種金融難題,並擔任好專案管理與執行的角色,未來投資人對象也不排斥是民間機構。

另一方面,針對業界諸如中小型建商,在整合開發期間,需要金融協助,同樣臺灣金融都更也能引進投資人的機制,藉由整合相關產業或各個環節,以提高成案的可能性。

定位為整合服務平台  發展多元業務型態 

目前臺灣金融都更業務推展2年,去年下半年至今年上半年是進案的高峰期,光是今年就收案110件,不過,縱使每個星期都有新案進來,不代表就是成熟案件,仍需要克服難題把案件催熟。(延伸閱讀:危老申請案件爆量 推動師突破都更盲點

依照臺灣金融都更將案件進度,分為進案、立案、催熟、成案、簽約等階段,截至目前為止,成功簽約案件共有6件,正處於催熟階段的案件有近20件,有危老案,也有都更案。林旺根指出,其中一件位於城中區,正在整合一塊近3,000坪的商業基地,由於夾雜公私地、法人機構,整合難度高,臺灣金融都更介入整合,便是可以擔任公正第三方協助進行嚴謹權變程序,避免地主與地主之間猜疑和不信任。

在實際經手過許多案例之後,臺灣金融都更在發展多元業務型態的定位更為明確,主要解決地主重建過程各項痛點,並與相關專業單位協力合作,諸如建築師、估價師、建商、營造廠等。目前內部組織已經擴展至50人,成員從開發整合、金融服務、建築規畫、營建管理到銷售客服皆有,致力成為自主都更及危老重建的最佳、最值得信賴的整合服務平台。

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