投資趨勢 > 房地產

買屋簽約,這些重點一個步驟都不能少!蓋章前最後救命7件事

2020-12-01
作者: 謝暖毓

▲看房簽約別搶快,通常房仲沒說的才是應該要留意的大事。(圖/資料室)

簽約時,為了促進成交速度、省事,很多小細節會被遺漏。但魔鬼就藏在細節裡,7大簽約陷阱不可不當心。

買屋成家是人生重要大事,很多人一輩子很可能就只買一次房子。但看屋、選屋談不攏,大可一笑置之、當作花時間買經驗,但一旦走到簽約這一步,出了差錯很可能賠上龐大金額,甚至買賣雙方相互提告、對簿公堂。想輕鬆買好房、簽約簽得心安理得,7大簽約陷阱先見招拆招。

陷阱1 ─多組買方要出價、簽約要快?

房屋銷售人員為了促進成交速度,常以各種銷售話術讓買方簽約買進,但銷售人員隱匿沒說的事,往往才是消費者該注意的重要大事。一般消費者多半選擇委託房屋仲介買賣房屋,民眾與仲介簽署的合約,諸如斡旋單、要約書、委託銷售契約書等合約,在法律上皆歸屬於「定型化契約」。定型化契約為單方製作,一般說來,對立約者比較有利。為了保障消費者權益,《消費者保護法》第11條規定,企業應提供消費者30日的契約審閱期;而買賣方透過仲介交易簽訂的「委託銷售契約書」、「購屋要約委託書」,也都必須具備至少3天的契約審閱期。倘若對方沒有提供契約審閱期,消費者還可以依法主張條款不成立。契約審閱期的用意,就是要讓買方有充分時間了解條約。但消費者主張無效的條款,必須是定型化契約內原有的制式條文,如果是買賣雙方在簽約另立其他約定,雙方也簽名確認,就代表消費者理解該條款,事後就無法依此主張條款無效。

陷阱2 ─房子瑕疵 賣方不知情?

簽約買屋後,才發現房子有問題?舉凡各項屋況細節,都應清楚載明於《不動產說明書》。《不動產說明書》等同房子的履歷,是內政部規定仲介必須在承接屋主賣屋委託時,提供給屋主簽訂確認屋況、產權內容,並要屋主親自簽名才行。買方有意出斡旋金、簽約時,最好先跟仲介索取不動產說明書詳細閱讀。倘若仲介沒有提供不動產說明書給買方閱讀,買方付了斡旋金,才發現房子有漏水等瑕疵,還可以向仲介要求返還斡旋金。

陷阱3 ─產權不清 過戶有問題

買賣房子,簽約前買方一定要申請最新的土地及建物謄本,確認簽約賣屋的所有權人是否相同、房屋坪數是否與仲介所述相同、是否有限制登記尚未塗銷,土地使用分區是住宅區還是工業區?避免產權問題不清楚就糊塗的支付大筆金額買屋,日後還得面對無法過戶、交屋的窘境。

陷阱4 ─簽約非本人 日後糾紛多

理論上,買賣雙方簽約,應該由本人親自簽約,倘若有事無法出席,則應該委託他人,並交付特別授權的書面證明。消費者在簽約時,要請代書特別核對雙方身分證,確認簽約雙方是否為當事人、或有授權書的委託人,才可以進行簽約。

陷阱5 ─履約保證太麻煩不必設?小心拿不到屋

目前買賣付款方式大致分四個階段:簽約、用印、完稅、尾款。各階段有不同的付款成數,根據雙方約定而調整,一般而言,付款方式約是10%、10%、10%、70%。為了省事,仲介不一定會主動請雙方設定履約保證專戶。台灣房屋研究中心經理江怡慧分析,為確保交易安全,建議買賣雙方可設定買賣價金履約保證專戶,在過戶、交屋前,所有大小款項都存進專屬履保信託專戶,等履保公司和代書確認「不動產買賣契約書」內容無誤,雙方審閱完成,再進行價金和產權移轉,若條約有問題,款項仍將保存於帳戶,或可經協議退回價金,並取消執行產權移轉,避免賣方拿到錢卻不確實交屋。

陷阱6 ─交屋日模糊帶過?領屋遙遙無期

房地產買賣,簽完約最後將進展到交屋,一般而言都以支付尾款的日期,同時辦理交屋手續。但仍建議雙方先說明清楚,在合約上載明確切交屋日期,避免交屋日遙遙無期。

陷阱7 ─確認蓋章手續,避免悔約糾紛

簽約手續完成一定要做最後確認,看清楚立約日期、文字修改處要有雙方蓋章確認,逐一檢查,免得以後一方反悔,處理交易糾紛將永無寧日。

*本文為2014年《財訊》特刊文章

TOP