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「房子挑高夾層,20坪變30坪」? 戳破看屋最容易被房仲拐的5大話術

2020-12-01
作者: 謝暖毓

▲好地段雖重要,但若能鄰近捷運、車站,更能大大加分。(圖/資料室)

地段好、風水佳,還有挑高夾層與裝潢!聽起來超美好的住屋條件,其實背後隱藏房仲沒告訴你的眉眉角角,不注意,當心砸了大錢買氣受。

「買房子的黃金法則,就是地段、地段、地段!社區公設比要低!房子格局要方正、坐南朝北,平面停車位是基本配備,附近還要有明星學區、公園綠地、百貨商圈,望出去要有無敵海景,一家老小所有需求全部滿足!」眼前的房屋仲介講得口沫橫飛,想買房的小陳卻愈聽愈沒信心,照這樣的選屋標準,究竟要準備多少錢?要到何年何月才買得起房?其實,這些房地產選屋法則都沒有錯,但真的要全部符合需求,並不容易。新手消費者在選房子時,常會被親朋好友、仲介人員的意見搞得頭昏眼花。但買房子畢竟是要符合自己的需求,才能買得安心、住得開心。

話術1 ─地段最重要?有加分設施更有效

許多專家都會強調住宅的地段,卻沒有清楚告訴消費者哪裡才是好地段,仍然讓人不知所措。《房仲業不告訴你的50件事》作者劉偉麟指出,要想聰明選屋,最好從房子大項目到小細節統統考量進來,先搞清楚什麼才是好地段、好環境、好格局方位,挑房子時才有所依據,可以按表操課。劉偉麟表示,以房地產挑選最重要的準則「地段」為例,除了挑選自己適合的生活區段,最好還要加上一項標準,即銀行或估價師鑑價時會「加分」的地段。以目前銀行估價標準來看,交通便利度為重要的考量。現代人生活仰賴捷運甚深,因此,步行至捷運約15分鐘距離的社區,對鑑價單位而言,評判時自然加分。另外,附近若有公車站、火車站、高鐵站等大眾運輸工具系統行經,分數也會有所提升。只是因上述交通工具不若捷運系統使用度高,加分幅度可能會稍微小一些。

附近有公園,或大樓望出去有景觀的住宅,在鑑價時的加分效果也不錯。劉偉麟表示,都會區生活環境寸土寸金,現在要找到大面積綠地、水岸住宅景觀愈來愈困難,這類社區房價通常也比較高。按照「物以稀為貴」的人性法則,買方願意加價購買的意願也會增加。同樣地,銀行針對這類物件的鑑價,也相對會加些分數。此外,鄰近明星學區、採購中心、百貨商圈等住宅,賣相也會比較好。台灣房屋智庫發言人劉怡蓉分析,選擇加分地段還有另一項好處,就是未來轉手性、脫手價格也容易比一般住宅為佳。同樣地,買進時的價格也會比較貴,建議消費者可以從自身的需求篩選,不必要求所有加分條件都要一應俱全。

話術2 ─降價大拍賣?主動砍價有問題

「這間房價格超便宜!附近一坪要40萬元,這間只要30萬元,價格超殺,不買可惜!」高房價當道的今日,許多準購屋族望屋興嘆已不是新聞,聽到價格低於行情的房子,無殼蝸牛肯定一古腦地往前衝。但畢竟「羊毛出在羊身上」,要選擇這類房子,功課一定要做足才行。住商不動產企研室主任徐佳馨指出,近幾年房地產價格高漲,土地價值、房屋建材成本價格漲勢驚人,建商、屋主要賣屋,價格「鐵板一塊」,買方要殺價已相當困難,遇到賣方主動降價,那可得仔細留意。

徐佳馨表示,例如屋齡超過40、50年的老舊住宅,當時的建材成本、建築法規都不如現在的標準高,可能是房價會稍微低於市場。或是住宅本身條件不好,格局嚴重不方正、曾出現漏水、海砂、鋼筋外露、甚至是輻射屋、凶宅等,社區附近有變電所、基地台、垃圾掩埋場等嫌惡設施,都可能會讓屋主主動降價以求售出。買方在買屋之前可先旁敲側擊,先向洽購的房仲業者詢問仔細,並到社區附近的店頭多詢問,抽空到社區跟管理員、街坊鄰居串串門子,從不同人的口中或許可聽到更多不同消息,提供自己作為評判。

話術3 ─夾層多間房?小心變違建

「這間房子有挑高可以做夾層,上方可多出一間臥室,下面還多了儲藏空間,買20坪卻有30坪的使用空間,超級划算!」雙北市房價高,挑高宅的小坪數產品層出不窮,賣方通常聲稱可增建夾層,以較低的總價買到更多使用空間,用這樣的話術攬客。但實際情況真是如此嗎?劉偉麟表示,買進住宅後改建,成本費用都是額外負擔,空間要如何配置還得找設計師商量裝潢,建材也要高額花費,更重要的是,夾層屋通常都是違章建築。劉偉麟指出,要合法蓋夾層屋,建商在申請建照時,就要申請夾層面積,如此一來,未來增建夾層就不會有違法問題。可是實際操作上,很少有建商會去申請,但消費者對於空間需求又相當大,在不了解建築法規、又被銷售人員話術哄騙信以為真,導致市面上違法夾層充斥。劉偉麟表示,以中古屋市場而言,合法面積可以市售房價計坪銷售,但若是違法夾層屋,價格只有市價的三分之一,萬一不幸被檢舉,查報拆除更加得不償失。

▲地上權住宅雖然價格便宜,但貸款門檻、利率都相對較高。(圖/攝影組)

話術4 ─地上權住宅好便宜?小心跌價

全台都會區精華地段可建的土地難尋,尤其雙北市都更速度緩慢、加上國有土地禁標限制,土地原料成為眾多建商的首要難題。近兩年政府釋出國有地開發利多,轉向地上權標售、不賣斷的方式著手。一方面建商得以獲得土地資源開發,政府也不必擔憂承受「賤賣國有地」罵名,創造雙贏格局。中信房屋副總經理劉天仁即表示,未來地上權市場將會相當活絡,重大開發案如台北學苑,可望帶動周遭房價。今年以來也有許多地上權住宅推案,例如華固建設在景美財訓局推出的「華固新天地」等案,都被認為是今年的推案重頭戲。打六折價的地上權住宅,讓不少小資族趨之若鶩。然而,可別只因為價格低於市價就躁進出手,買地上權要注意的選屋眉角,遠比所有權住宅來得多。劉天仁提醒,民眾要購買前必須謹慎評估地上權價格、剩餘使用年限、貸款等問題。

首先,購屋族買屋首要面對貸款、持有成本增加等問題。不動產開發公會全聯會祕書長于俊明指出,銀行針對所有權、地上權住宅的融資放款額度有差異,地上權住宅的貸款門檻相對較高,貸款額度低且利率通常高。此外,地上權住宅須支付地租,近年來政府連年調漲公告現值,連帶影響3年調漲一次的公告地價,地租會隨著公告地價調漲而增加。也就是說,選擇地上權住宅,還要考量持有成本上揚等負擔。江龍名指出,雖然地上權住宅的購買行情較一般住宅低,但由於地上權大多只有50年或70年的使用權,隨著使用年限增長,住宅的價值卻會成反比降低,和所有權住宅的增值趨勢背道而馳,都是民眾選屋要考慮的關鍵。

話術5 ─重劃區超搶?「興建中」才該買

近幾年重畫區住宅議題正夯,但眾多的重畫區究竟該怎麼選?劉偉麟指出,重畫區因為整體規畫、可建素地眾多,在這類區域買房需要避開推案量體過大、供過於求的問題。因此,想要搶進重畫區住宅,一定要嚴格挑選未來有實質建設的重畫區,例如「興建中」的捷運線、大型賣場或百貨商圈確定開發的地段。倘若只是建設都在「規畫」階段,就要謹慎觀察政府的動態,可以多上官方網站了解詳細情況,或是打電話到負責單位詢問,多到當地走看環境也是重要購屋祕訣。確定未來開發方向、大膽買進,等待開發時機到來,住宅自然隨著價格一步步翻揚!

*本文為2014年《財訊》特刊文章

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