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都更危老案暴增 建築師生意做不完

2020-09-14
作者: 武新捷

▲建築師陳廷杰認為,重建基地面積大,未來建築規畫和空間設計有利接近市場需求。(圖/彭世杰攝)

「不用審議,符合就給」兩大特性,促使近幾年掀起危老淘金熱,也讓整合進度裹足不前的都更案重啟希望,甚至看到更多商機;除了私地主外,更吸引上市櫃建商投入危老市場,進而讓建築師的案源也跟著增加。

在老屋重建過程中,建築師扮演著不可或缺的要角,帶來潛在的商機也逐漸浮現。舉例來說,各縣市成立的危老輔導團,多半委任當地建築師公會擔任,而雙北市政府推動的都更危老推動師機制,由具有專業知識的建築師來擔任是再適合不過。當危老和都更重建風氣興盛,件數愈來愈多,建築師首當其衝最能感受到。(延伸閱讀:危老申請案件爆量 推動師突破都更盲點

陳廷杰建築師事務所主持建築師陳廷杰指出,近1、2年接到危老案和都更案明顯增加,目前在北、中、南都有建商整合成功的都更案在手,但對於危老案則是偏好規畫大面積基地,對建築師來說,無論採光、通風或規畫設計都比較好發揮。

重建後建築 納入防疫需求

例如,台北馥敦飯店南京館重建基地面積將近1000坪,未來將興建兩棟建物,1棟是飯店,另1棟則是住宅;因為有飯店的服務加值,該住宅可能設定以小宅為主,結合飯店的專業物管與貼心服務,促使建案在銷售上更明確。主要因素是現今大都市的小宅,多半是年輕夫妻、上班族為主要購買客層,對住宅鄰近低度商業使用的飯店並不會排斥,就近享有飯店式服務管理,也是目前新興的房市趨勢。

只不過,兩棟設計規畫不同的建物,在規畫時要格外費時費工。負責該案的建築師陳廷杰解釋,在旅館、住宅兩棟建物必須各別規畫一套空調、管線,有利未來維修管道、後場人員進出管制等,這些都是必須注意的環節。此外,未來重建後的新建築,也會漸漸納入防疫需求,尤其是空氣流通系統、零接觸的數位設施,都會思考如何透過設計手法實現。

陳廷杰坦言,對於建築師來說,危老重建案件數不斷提升,在案源增加的情況下,原本應該很開心,但對於危老案,其實是「又愛又恨」。因為建築師是以樓地板面積來訂定收費標準,多數危老案受限基地小,即使有高額的容積獎勵,但相較一般新建案,費用仍相對低;危老案與一般建案要做的事情一樣多,甚至要進一步了解多位地主的居住需求而規畫產品,過程更是費神。

陳廷杰認為,為了讓危老更容易執行,地方政府修正很多法規,尤其是小基地堆疊這麼高的容獎,容易破壞原本都市計畫的架構,反而不利都市發展。他表示,危老案目前看起來是有推動重建開發進度,但未來可能埋下都市發展的問題點;畢竟一開始就鎖定百分百同意的重建案,而且絕大多數基地落在120~150坪的小基地,限縮在一個小範圍內,也許在4~5位鄰居和氣同意下催生危老,不同意的可能就被排除在外。(延伸閱讀:都更危老申請案件爆量 背後有「這個」關鍵助力

基地小容獎高 考驗設計力

不論是一般建案或是都更,甚至危老案,陳廷杰認為,基地面積落在600坪至800坪相較適宜,可以滿足民眾基本居住生活條件。反觀危老案一開始就受限基地小,若再加上地主有特殊需求,像是偏好3房住家,但市場是以兩房最好賣,若興建完成後,反而可能增加出售的難度。

再者,多數危老案屬於小基地,在建築規畫上並不容易,對於一般住戶來說,也不好使用。例如,只能規畫機械車位,單層建坪相對小,居住環境所需要的採光、通風條件也不甚理想,造就未來重建的價值相對局限。

陳廷杰最終建議,想要透過申請危老自地自建的地主,在選擇建築師時,最好先弄清楚建築師對於危老法規、流程是否熟稔,並能直接掌握危老規畫時效。因此,建議地主必須對建築師過去的規畫經驗與實績先進行了解,再從建築師所說的規畫中找出是否真的符合私地主自己的需求,甚至解決問題。

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