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台積電百億獵地!熱錢回流引爆全台搶地潮 資產營建股又紅了

2020-09-02
作者: 劉志明

▲南港世界明珠銷售熱絡,南港輪胎市值也穩健增溫。(圖/吳尚哲攝)

美中貿易戰改變全球的經濟,也改變世界資金的走向,資金離開中國,走向周邊國家的趨勢明顯,台灣尤其受惠。

目前中國房地產因為缺資金,許多重大工程停工或縮水,例如耗資人民幣400億元的中國天津117摩天大樓已經停工,結構體生鏽中;原設計中國第1高、世界第2高的武漢綠地中心摩天大樓也停工,從636公尺降低設計至475公尺,希望解套復工,顯見中國房地產面臨資金缺乏的危機。

反觀台灣,各處搶地,準備蓋大樓的新聞不斷,指標台積電耗資百億元台幣買進南科土地,準備建置最新晶圓廠,谷歌也耗資36億元,買下中纖在雲林斗六的6萬坪土地,將設立大型雲端中心,國際龍頭大廠資金轉進,投資台灣的訊息愈來愈明確。

全球資金往台灣布局,也讓台灣的土地交易熱絡起來。根據高力國際研究,今年上半年台灣土地交易金額達1659億元,估計今年超越去年2765億元不是問題,更有機會挑戰3000億元的歷史新高。(延伸閱讀:四大面向了解疫情後的房地產趨勢

台北資產股F4 重要指標

土地交易熱絡,也帶動擁有龐大資產開發題材的資產股,其中台北市內擁有近萬坪土地開發的資產股F4,是最受矚目的資產開發潛力股,包括東區門戶計畫的南港、台肥、國產,以及士林科技園區開發案的大地主士紙。

其中,南港世界明珠開發案,基地面積9453坪,規畫2棟頂級高級辦公大樓、商場,及6棟住宅大樓,其中,低樓層的住宅已經有半數售出,由於售價每坪高達150萬元,總體開發將讓南港輪胎獲得600億元左右的收益。

也是南港大地土的台肥,全台擁有51.8萬坪土地,最有價值的南港土地達3萬坪,開發價值將超過千億元以上。

此外,南港另一大地主國產,在本業混凝土因為科技廠商建廠需求下,快速恢復穩定成長,目前南港土地資產活化的步調也加快,投資專家張捷分析,以南港都更案國產取得至少4400坪與600多個車位來估算,市值至少值500億元,扣掉建築與土地成本180億元,光南港都更資產活化,公司至少獲益320億元,是國產股本兩倍以上,但國產目前市值才突破280億元,股價淨值比不到1.4倍,以國產全台仍有40萬坪土地而言,其實仍是低估,長線市值有望穩健向上。

台北市長柯文哲在發展南港東區門戶之後,下一個大計畫在落實士林科技園區的開發,其中大地主士紙的工廠在2014年停產,並啟動轉型計畫,大批舊工廠、倉庫等土地不動產,總土地面積多達9萬坪,其中士林捷運站附近有1.28萬坪工業土地,與市政府捐地後將換還回近9000坪的建地,如果以現行容積率225%估計,開發利益至少210億元,若以跟市府爭取較高容積率337.5%來估算,未來開發潛在利益可達337億元,潛在獲利可讓士紙股價突破百元以上。(延伸閱讀:賣方算很精 大南港案完成點交史上最快

▲史上最低利息,讓台灣房市報復性反彈。(圖/潘重安攝)

新北桃園 多檔資產被低估

不只士紙受惠士林科技園區發展,在士林有大筆土地的新紡,也是值得注意的資產股,投資大戶林適中分析,新紡在士林的土地面積1.5萬坪,每坪土地成本不到1萬元,未來捐地換建地面積將達8500坪,整體開發利益也將挑戰兩百億元以上,若以新紡公司目前市值136億元左右,也是明顯被低估的資產股。

在新北中和市擁有1.5萬坪工業土地的塑化股大洋,目前申請捐地40%面積的程序進入最後階段,未來換回建地開發面積將達近萬坪,該地緊鄰捷運環狀線橋和站,估計每坪土地價格至少120萬元以上,大洋在中和未開發土地價值就超過120億元。此外,大洋其他地區的土地也不少,新屋廠有4萬坪、蘆竹廠4萬坪、中壢廠約1.1萬坪,大陸湖南2萬坪,若以大洋公司目前市值84億元概算,也是明顯低估的資產股。

這次台商回台,桃園與中壢的工業土地與廠辦,因為土地價格約在20萬元左右,最受台商歡迎,而中壢有4000坪土地開發計畫的憶聲,目前也受到市場矚目,未來土地開發利益將達百億元以上。另外,在中壢有兩萬坪工業地的中福,廠房面積約1.1萬坪,在捷運中和站附近有4層辦公室,面積728坪,47個停車位,土地資產保守估計45億元以上,目前公司市值不到14億元,也非常低估。(延伸閱讀:外資+壽險+台商 三大資金回流 積極擴廠布局—高雄豪宅低檔率先走揚 農十六特區豪宅需求看俏

史上最低利率 營建又紅了

資金行情不只讓資產股未來有潛力,近年受壓抑的營建股,也因史上最低利率的關係,讓目前台灣房地產銷售也相當火熱,其中台灣房地產代銷天王海悅國際,近期業績暴漲,前7月營收挑戰16億元,年成長175%,上半年EPS達5.37元,傲視同業,股價從今年3月不到50元,現已直逼百元大關,躍居營建業新股王,由於海悅是代銷業,也是營建股銷售的領先指標。

寫過《教你輕鬆學會投資營建股》一書的分析師丁彥均,對近期營建股也非常看好,尤其是未來一年認列獲利高的公司,更值得回檔投資。

丁彥均特別看好總太與欣陸兩家公司,其中總太在台中北屯區推出平價的設計住宅,經營策略為購買蛋白區的便宜土地,再以低總價的方式預售給小資族,售價約500~600萬元左右,受到台中科技工程師的青睞,由於品質不錯,房子還沒蓋好就完銷了,因此未來4季可貢獻EPS達7元,股價回檔值得投資。

另一個特別看好的欣陸,是國內豪宅與工程的主要營造廠商,公司旗下有3大事業體,「工程承攬」的「大陸工程」,負責「建設業務」的「大陸建設」,負責「汙水處理」的「欣達環工」,未來3項業務都有不錯的成長,截至今年上半年,欣陸待售房屋119億元,包含:台北信義區豪宅「琢白」建案、台中「寶格」、「麗格」兩建案,銷售成績都不錯,估計今年EPS挑戰1.8~2元,明年南京東路與松江路精華轉角地,小坪數精品宅「琢豐」,目前已完銷,貢獻EPS1.48元,加上舊金山、馬來西亞海外建案,以及工程案,如果疫情不再惡化,海外房地產銷售順利,估計明年EPS有機會挑戰4元,目前股價低估。

本益比低於10倍 回檔布局

兆豐國際投顧傳產組主任侯相印指出,低利率讓近期台灣房地產銷售出現報復性反彈,看好遠雄、達麗,今年下半年到明年,都有不錯的建案可認列,其中遠雄今年工案量總銷約146億元,以及其他成屋建案合計待售餘屋金額約225億元,預估今年EPS3.23元,明年營收308億元,年成長30%,EPS5.32元。

此外,達麗在台北、台中、高雄及美國西雅圖均有推案,第3季入帳雖較少,但第4季起將有新案「達麗大景匯」完工入帳,明年還有高雄的「達麗東京」,總銷約30億元,美國西雅圖的「KODA」總銷45億元,台中的「達麗大道」估計2021年完工,總數達158億元,獲利將大幅跳升,預估達利今年EPS1.19元,明年將挑戰4.8元。侯相印強調,本益比在10倍以下,且下半年到明年有大建案入帳的營建股,股價回檔都值得布局。(延伸閱讀:房價又漲了 一張表看各都會區買房該準備多少錢

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