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都更危老申請案件爆量 背後有「這個」關鍵助力

2020-09-02
作者: 陳雅玲

▲擔任都更危老推動師挑戰大,除了向住戶說明改建可能性,還須協助處理產權複雜 的整合難題。(圖/彭世杰攝,以下同)

雙北超過30年老屋已有135萬戶,占總戶數5成3。為了加速推動老舊房屋改建,雙北政府培訓人才深入第一線整合開發,輔導都更危老案,在台北市稱為「都更危老推動師」、新北市則稱「都市更新推動師」。截至7月底,總人數已達13630名的推動師,成為危老申請案件爆量的關鍵力量。

看準商機 銀行想包班培訓

以台北市為例,經過建管處核准的培訓機構達20個單位,原本規畫只招收800人,現今取得證照人數已有13000人(新北市約500人)。培訓單位之一的財團法人中國地政研究所與現代地政聯盟合作,迄今受頒推動師證照逾2000人。召集人王進祥說,開課狀況不受疫情影響,甚至有一家銀行提出包班需求,打算培訓60名推動師,便是看準推動師可以切入都更危老市場的商機。

「推動師扮演的角色,就像啟動火車引擎的司機。」王進祥解釋,建築業是振興百業的經濟火車頭,而火車頭的引擎就是危老和都更,能夠啟動火車頭引擎的人,則是推動師。這也是為何雙北政府祭出獎勵輔導金,希望達到激勵推動師的成效。

目前台北市從建築物初評、詳評到重建計畫核報,依不同程度給予最少2萬元,最高達60萬元的輔導推動費。而新北市的危老案依整合人數,提供最少10萬元,最高25萬元的獎勵金;若是輔導成立都市更新會,依法定不同階段予以30萬元至100萬元獎勵金。

然而,獎勵金看似豐厚,但推動師深入社區與民眾溝通協調,挑戰度亦高。獲頒績優推動師的建築師劉明滄指出,推動師主要是開發案件或受人請託整合,本身也要具備專業性,首先要熟悉各項法規,諸如《都市計畫法》、《危老條例》,進而評估基地條件,包括建蔽率、容積率、鄰路條件、獎勵值等等。(延伸閱讀:《危老條例》點火引爆千億重建商機!政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生

再者,評估建物是否符合危老重建的條件。最基本條件是,房子要在都市計畫範圍內、屬於合法建築物、不具歷史文化保存價值,再加上具備「危」或「老」的條件。最後,就是推動師必須接受的挑戰,包括與住戶說明是否具改建資格、若是中高樓層該如何說服改建,以及處理住商混合產權複雜、店面租金補償、頂樓加蓋等問題,還有合法建築物的認定,在實務操作上都必須解決。

重賞求勇夫 推動師挑戰大

劉明滄舉例,近期經手文林路的案子,就碰到建築線、合法建築物認定以及店面談不攏等棘手問題。原來是早期建物登記,一塊地分A、B地號,謄本登記卻只註記A地號,主管機關會認為B地號沒有臨建築線,不屬於合法登記。

至於1樓店面會談不攏,通常是重建之後,扣除大公、小公,店面面積會縮小,再者是土地持分會縮減。「所有權人有52位,就是會有一位談不攏。」劉明滄笑說,後來與同意住戶協調,不要因為一個人而犧牲改建權益,最後補給這一位住戶坪數差額的金額,才得以順利成案。(延伸閱讀:鎖定捷運周邊、主幹道及危老建物 新北射三箭,老屋改建大躍進!

接觸都更業務長達25年劉明滄強調,《危老條例》施行上路是老屋重建的契機,他常和住戶說「重建要趁現在,保值增值保3代」。主要是重建誘因大,除了政府補助初評、重建費用,提供容積獎勵及負稅減免等優惠,此外《台北市土地使用分區管制自治條例》第95條之3也修法,放寬建築物高度比、後院深度比、住宅區建蔽率,這些誘因皆是有利說服住戶,提高改建意願。

▲為了加速危老重建,台北市放寬建築物高度比,增加改建誘因。

實際上,有意透過危老重建的住戶並不少,申請建物初評案件相當多,劉明滄手上危老案件達46件之多。他公開分享一件危老案能夠成案的訣竅:

1、提高住戶參與初評的意願。由於初評須取得建物所有權人過半,例如一棟5樓雙併公寓10戶,取得6戶同意即可以進入初評,市場上一棟建築物檢定約2萬元,政府可補助12000元,每戶分攤負擔約800元,金額並不高。

2、提供個案評估分析。在執行分析之前,最好先進行重建意願調查,若高達8成便可進一步評估房子的房價、地價、工程造價和更新後房價,並分析重建方式的優缺點、出資金額等等,讓住戶可有全盤了解。

3、鏈結相關產業提供各項服務。建築師從事危老推動師的優勢在於,對法規、投報分析、可蓋容積都相當清楚,不過也要鏈結相關產業,包括估價師、地政士、建商、營造,提供營建管理、財務規畫、節稅建議等服務,其實推動師並不是單打獨鬥,而是背後要有一個跨領域服務團隊。(延伸閱讀:政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建

成案有眉角 檢視開發團隊

不過,推動師儘管領有證書,擔起政府與民眾政策宣導及溝通橋梁,外界仍有聲音擔憂推動師太多是否會衍生「危老亂象」,為了積極促成案件,獲取整合開發服務費,倉卒答應給住戶優沃的條件,卻沒有實際評估基地各項條件,或是權利變換產生分配不當的糾紛。王進祥建議,選擇推動師最好本身兼具仲介、地政士、估價師、建築師等專業證照,除了專業技能之外,還要檢視背後有哪些團隊資源,收取費用也要說明清楚,並能出具發票。畢竟推動師不是只有開發整合,更應協助住戶從重建走到交屋、產權過戶的最後階段,不應只是一時。

劉明滄認為,都更危老整合的人才培訓未來會有更精進的制度,朝向職能認證機制發展。目前國家住都中心已經完成「都更危老整合人」職能基準,明確定義完成都更危老整合應具備的能力組合,將來有助於提升都更危老整合專業能力,減少重建過程產生糾紛。

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