投資趨勢 > 房地產

破解10種預售屋陷阱!3大房產專家指點迷津,教你一次買到好房

2020-12-01
作者: 洪祐宸

▲美輪美奐的接待中心,其實不能代表建案的真實面目。(圖/攝影組)

「水岸首排無敵景觀、萬坪綠地公園、雙捷運黃金地段、媲美上流階層的居住品質⋯⋯」, 廣告牆上動人的預售屋文宣,與案場裡舌粲蓮花、殷勤招呼的業務人員,總讓想買房的民眾為之心動。

然而,廣告文案上的誘人文字敘述,不等同於真實的買房人生。受到政府打房猛烈炮火衝擊、選舉等利空因素影響,全台建商紛紛將推案提前,「該推 未推」的案量,重新整裝出貨。廣告文宣大出招,更讓購屋族萬丈金剛摸不著頭緒,不知該如何買屋。

陷阱1:15分鐘直達市中心?
破解:開車走一遭,其實上下班都塞

尤其仍未完工的預售屋,可能潛藏許多看不見的風險。專家建議,購屋族在尋找心目中理想標的之時,最好謹慎再三、做足功課再出手買屋,才能盡量避免讓成家美夢,淪為惱人噩夢的窘境。

眾所皆知,房地產購屋法則中,地段為最重要之首選,因此預售屋的文宣廣告,最常看到主打黃 金地段的字眼,不論是訴求「到站即到家」的捷運優勢、或是緊倚河海的「水岸第一排」景觀宅,或 是強打「雙捷運黃金站點」的交通動線,都是廣告牆上的吸睛重點。

但是,這些文案很可能都隱藏玄機。最常出現的情況就是,案名跟建案基地位置相差甚遠。中信房屋行銷企劃部經理江龍名分析,目前全台都會區市中心精華地段土地一地難求,尤其雙北市的土地更是屢創高價,近幾年推案往外圍移動的趨勢明顯,但擔心消費者不願搬到太外圍的區域,主打「15分鐘內直達台北市中心」的文宣增加不少。

但可別以為文宣上的文字就等於實際情況,基地位處基隆、桃園的案子,強打「緊鄰北市」也屢見不鮮,但遇到上下班尖峰時段,加上等車、塞車 等實際交通情況,時間距離恐怕不如業者宣稱的如此美好,很可能得花上1~2個小時通車。 

因此,江龍名建議,購屋者在買屋之前,一定 要實地走一趟社區的基地位置,並實際搭乘交通工具試走一趟,將實際的距離了解清楚,確定通勤時間在可接受範圍,再考量買進。若是仰賴大眾運輸工具的民眾,為了避免有時應酬聚餐太晚回家,還可以計程車跳錶價格為考量,在距離不超過250至300元車資的區域內購屋,較為理想。

陷阱2:房價恨天高?
破解:驚人天價,都是建商拱出來的

受到政府接連打房影響,今年建商大舉出清存貨,政府多次宣稱房價下跌,讓房產業者眉頭深鎖、消費者卻是樂得希望房價快點下修,才能搶進場。然而房價跌價目前市場感受仍不深,不少建商也利用這個混沌時期,大玩花招。

以《黑心建商的告白》系列作品聞名的房市專家Sway分析,建商當然不願看到房價 下修,因此今年預售花招的一大重點,包含以「開價創新高」的噱頭,讓消費者感覺房 價仍會持續高漲,創造房價不跌的氛圍。

曾擔任過代銷的Sway分析,建商或代銷業者,刻意將旗下某一指標個案價格拉高, 創造品牌高價印象,在其他郊區推案時,價格卻相當「平民化」,重視建商品牌的消費者,很可能因此秒殺埋單相對低價的社區。

「XX案一坪要賣250萬元,這個案子是同樣的建商、經營團隊,一坪才賣你80萬元,快買吧!」Sway表示,當走入案場,聽到業者這麼說時,更得提高警覺,因為一不小心就會落入業者包裹糖衣的陷阱裡。建議消費者還是要到附近仲介店頭、各案場勤加詢價,了解區域行情,千萬別被代銷話術唬住。

陷阱3:新興重劃區超有潛力?
破解:機能不足,生活不便利

近幾年全台都會區市中心土地逐漸稀少,連帶 大型推案個數也顯得零星許多,建商改往郊區集中推案,新北市、桃園郊區都有不少指標個案推出, 但價格卻連年飆漲,甚至出現逼近市區的高房價。

Sway分析,最近幾年,新興重劃區價格急起 直追,例如桃園縣青埔甚至出現每坪40多萬元的高價,但是當地生活機能仍不足,基本的餐飲消費、便利超商都不足夠。在此置產主要考量未來的增值潛力,但是如果價格已高、推案量過大而且生活機能又不能滿足所需的話,要買房前,就要格外仔細留意。

尤其,明年7月容積獎勵上限政策實施在即, 目前各大建商緊鑼密鼓搶照,市場預估明年之前, 搶照潮將持續延燒。麗寶機構副總經理何昭宏分析,尤其是目前仍等待配地的新興重劃區,土地配回給各家建商,就會快速搶掛照,倘若一夕爆量, 將可能造成多殺多的局面,對購屋族較為不利。

陷阱4:樣品屋裝潢超華麗?
破解:接待中心≠建案真面目

走進案場的接待中心,從外觀、內部裝潢,每 一處沙發、吊燈,都裝飾得美輪美奐,吸引購屋族上門。但美麗的接待中心跟消費者未來的家不能畫上等號,千萬別醉心於精緻的裝潢而忘了探究建案的真實面。

Sway表示,為了讓樣品屋看起來賣相更好, 業者常常會將格局稍加修飾,例如將梁柱位置統統用櫃子包覆起來,或者是將陽台外推,讓整體空間看起來較大。

所以,建議消費者到了接待中心聽完展售人員的介紹之後,一定要記得索取格局圖、標配圖,並且到樣品屋裡面一一對照。

陷阱5:花小錢就買到大坪數?
破解:尺寸單位沒標示,坪數看假的

格局圖的尺寸測量單位影響室內空間的實際大小,因此在看格局圖的時候,連尺寸大小都要問清楚。另外,合約內容列出的坪數,必須包含私有面積(室內、夾層屋、陽台、該層電梯間、樓梯間與走廊等分攤面積等)、公有面積(地下室及屋頂突出物之公共分攤面積)。否則等到交屋後才赫然發現,新家跟當初想的不一樣,有了糾紛又得跟建商討價還價,徒勞心力。

陷阱6:建商送禮超划算?
破解:贈品價值,就是最好的殺價空間

建商推案時會觀察房市氛圍而舉辦活動,今年多項利空因素干擾,建商推出的「超值」贈品搶生意活動也就更多。例如賞屋下訂免費交通接送,送汽車、抽iPad等等大獎不勝枚舉。

「贈品價值就是最好的殺價空間,」Sway 說,民眾可將贈品「定價」作為議價基礎,例如要求業者將贈送的50萬元汽車,直接抵扣房價,或是以較便宜的廣告戶議價,都是不錯的選擇,「現在是買方市場,大膽砍價吧!」

陷阱7:反悔能原價退貨?
破解:合約但書沒看仔細,建商不鳥你

部分建商為了提高買氣,推出「原價買回」或 「售後回租」等策略,標榜消費者反悔後可以依照 原價退貨,或是成屋後負責代為出租。天時地利不 動產顧問公司總經理張欣民表示,民眾得仔細看清 楚合約中有無「但書」,在什麼情況下建商可以不必買回。

「很多一案建商賣完案子就跑了,即使保障3年後原價買回也沒用,」張欣民表示,購買預售屋,建商品質相當重要,建議消費者多打聽建商推案品質。

陷阱8:交屋日期快又好?
破解:工作天沒算清楚,交屋一延再延

張欣民表示,房市買氣疲弱,體質不穩的建商可能因此拉長完工期,因此民眾在決定購買前,必須先了解建商是否已拿到「建照」與「使用執 照」;若已申請,核發日期為何?預計交屋時間又是何時?

張欣民說,民眾還得注意合約內容,看清楚開工、完工與交屋日期,工作天和日曆天的時間也差 很多,避免建商以「天候不佳」、「工人休假」等藉口拖延交屋時間。

陷阱9:銷售人員超好砍價?
破解:口說無憑,沒寫下來都不算

確定要簽約之後,記得先確認棟別、樓層、建 物權狀坪數、實際使用坪數,以及總價是否正確, 並且要將銷售人員口頭承諾的內容都白紙黑字寫入合約之中,另外,包括開工時間、取得使用執照期限,都要清楚載明。

陷阱10:合約看過就有保證?
破解:簽約前外借私章,合約馬上有風險

張欣民表示,預售屋買賣有5天契約審閱期, 這5天內有問題都可即時反映。
之前就曾發生不肖銷售人員先拿出制式的合約給消費者,5天後要求消費者授權刻印章,趁機修改條約,一旦消費者不注意簽約後,後果不堪設想,可得格外留意。

*本文為2014年《財訊》特刊文章

TOP