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2020年之後,房價會漲或跌?

2020-08-30
作者: 胡偉良

▲(圖/攝影組)

關於疫情之後的房價令人糾結,疫情之後房價到底是漲還是跌?買錯了時機等於白做了幾年的工,一輩子後悔。

台灣的大都會區房價偏高

首先,從2019年第三季房價收入比來看,台北市的房價收入比均值為13.73,相比2018年的13.7下降了3%,新北市11.66;台中市9.39;桃園市7.24;高雄市7.09;台南市6.93;全台平均8.47,而國際通行的房價收入比在4到7之間,台灣房價收入比過高,購房壓力大。

第二,受疫情影響,當前經濟形勢下滑,大多數中小企業面臨經營困境,很多人面臨減薪或者失業,所以購房的支付能力不足。

第三,台灣整體的人均可支配收入長期不振,家庭債務比例偏高,家庭實際支付能力下降。

華人地區的房價泡沫化嚴重?

再加上人口老齡化、城市逐漸飽和、新增人口有限,大部分人認為未來房價上漲的預期在減少。很多人也比較恐慌,認為美國股價和華人地區的房價泡沫化嚴重,美國股價大跌,接下來將會是華人地區的房價大跌。

但是另外一個觀點則認為疫情之後房價將上漲,首先,全球進入一個量化寬鬆的時代,為刺激經濟,世界各國無不廣發貨幣,一旦全球進入貨幣寬鬆,貨幣超發之後房價不免也要上漲。

改善居住條件、資金寬鬆刺激購房需求

第四,自新冠疫情之後很多家庭改善居住條件的願望變強,特別是居住環境佳、社區物業管理完善、商業配套齊全的社區,甚至第二居所(屋)會有進一步的需求。

第五,從金融環境來看,資金寬鬆、已經不高的利率進一步下滑,開發商資金鏈壓力不大,開發商降價的意願也不高,加上近期危老改建所設定未來房價都不低,購房貸款利率下調下,刺激購房需求,房價上漲也是有可能的。

台灣房地產的泡沫程度在多年的房價停滯下,已逐步減少

依上述分析,雖然房價、租金與家庭收入與現社會發展階段相比,房價確實存有小量泡沫,但經歷2015年以來5年的房價涷漲,甚至小幅下跌,台灣房價的泡沫程度逐步減少,未來房價將總體仍將保持平穩,並在平穩中進一步分化,大漲或大跌的觀點都比較不切實際。

未開發的房地產素地愈來愈少

由於開發商的土地庫存漸少,不可避免的入會出現搶地的現象,但以此推論開發商看好房市後市的說法太牽強,房產的原料是土地,沒有原料就沒有房産,在土地存量減少的情況下補貨是現實的考量和需要,加上臺灣未開發的土地資源愈來愈少,危老改建仍不容易,搶地自然不可避免,沒有土地原料,開發商要幹什麼?

房地產企業的營運模式將轉變

房地產作為我國國民經濟的一個支柱產業,從原來的開發模式,未來會更多地轉向以持有運營服務、二次交易和相關金融服務為主的存量運營模式。

房地產市場分化將日趨嚴重

在疫情之後整體房價筆者認為會趨於平穩,在平穩的過程中分化會進一步加劇。隨著城市功能的疏解,常住人口的減少,台北市的房價可能會穩中有微幅漲跌。而新北、桃園等台北周邊城市,建案案量將繼續增長,價格上漲幅度有限,所以價格分化的會非常嚴重。而一些邊緣城市(人口流出),房屋的成交會愈來愈不容易,去化速度慢,房價應該會進一步下修。

而在同一個城市裡邊,物業管理完善、社群配套成熟的社區,價格可能會有所上揚。反之,社區零亂、住戶素質不佳的社區,則房價將會滑落。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

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