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光聽一張嘴說還不夠! 超實用!教你挑到好房仲9密法

2021-04-03
作者: 游筱燕

▲(圖/Pexels)

「買屋換屋是人生大事,把這個大事交給房仲,自然不能隨便選一位!」

許多獲得「金仲獎」肯定的房仲都認為,在資訊透明的科技時代,有關房地產的資訊多如牛毛,包括實價登錄上路,消費者早已能透過網路掌握不動產資訊;加上各家房仲業者推出的資訊與服務不勝枚舉,客戶與經紀人之間吸收資訊的落差縮小,故身為一個好房仲,致勝的關鍵在於「態度」而非「口才」,唯有好的服務才會取得客戶的信任,得不到客戶的信任,再好的口才都是多餘。

根據內政部最新的104年第2季房地產消費糾紛來源統計表,不難發現,仲介是房地產買賣糾紛來源的大宗,10件糾紛有超過5件與房仲相關,比一般人印象中的黑心建商筆數還多得多!其中不乏隱瞞重要資訊、仲介「斡旋金」返還等問題。

尤其現在全台不分品牌已超過6,000家,經紀從業人員數量近4萬人,該如何在眾多房仲中,找到那「唯一」?《財訊》特刊採訪了5家在台北市占率高的業者,歸納出9個挑出好房仲的密法,讓你買房不再受騙。

密法1》有沒有主動拿出實價登錄行情?

過去在買賣資訊不發達的時代裡,成交資訊都任由房產業者說;如今,實價登錄已經滿3年,市場上有公開的成交行情可供依據。永慶房產集團人資處李明宗協理表示,確認對方是否是位好房仲,可以觀察對方是否提供完整及公開透明資訊。譬如,有沒有拿出附近同個路段、同個社區,甚至同樣樓層的成交行情,讓你作為出價的參考依據,而非只靠一張嘴說,並無實際紙本資訊提供。

李明宗進一步指出,有些房仲還會按照實價登錄,自家製作獨家或更翔實的成交行情資料,例如直接的社區成交價格,若能搭配提供或教消費者操作使用,能更加分。

密法2》有沒有拿出不動產說明書逐項解釋?

在不動產交易過程中,房屋仲介經紀人所做的產權調查是很重要的一環,其中「不動產說明書」就是產權調查後的書面結果。內容記載權利範圍、坐落、建號、門牌、面積、完成日期、建築改良物用途、建築改良物瑕疵情形、停車位類型等細項。

尤其是帶看前後是否有出具「不動產說明書」給買方看,並且對照屋況一項項耐心解釋,能觀察出其是否為負責任的房仲。

密法3》有沒有「傾聽」和「記住」?

近期全球經濟不甚樂觀,屋主降價意願加大,信義房屋公共事務部副總經理高治華開始建議周邊想換屋的親友不妨出來多看看,培養看房的敏銳度,不錯失撿到便宜房的機會。親友們見高治華在房仲公司任職,最常問她的問題就是:該如何挑一個好房仲呢?

高治華認為,「傾聽」和「記住」是觀察的重點之一。舉例來說,在一次看房的過程中,因為該房的浴室沒有窗戶,隨口說出了不喜歡,之後,這位房仲便盡量丟些浴室有窗戶的房型給你挑選;或是在帶看中,主動說出,「雖然這間房子的浴室無窗,但是整體而言的格局很不錯,也很符合你的需要和預算⋯⋯。」

高治華說,這是你沒有強迫對方記下的點,但不僅傾聽,也記了下來,代表你說的話他有聽進去,也能在對談中揣摩出你所期望的重點,這說明房仲反應靈敏,對你的需求有放在心上,更重要的是,你們溝通無礙,不用說很多遍,自然讓人放心。

密法4》不等我開口,主動說出房子缺點?

「房屋漏水問題」和「隱瞞重要資訊」常是房地產消費引起糾紛的前2大原因之一(見表),逾1.5成的糾紛事項源自於此。這兩件事都引述一件事,就是房仲沒有第一時間告知房子的缺點,使得消費者有受騙之感,進而投訴。

東森房屋業務部總經理吳駿杰表示,從這可以觀察該房仲是否隱惡揚善。對於物件缺點不隱瞞,例如:直接說出房子因坐向而有西曬問題、附近有嫌惡設施加油站、樓上某處有滲漏水跡象、地底下有捷運線通過等,這些問題若他能不等你問、主動提及,就是誠實的仲介。

密法5》有沒有探詢我買賣房背後真正的原因?

「這關乎房仲有無同理心,」李明宗說。之前某間旗下的店有間房子要賣1,100萬,年約60歲的客戶非但不殺價,還一直同意屋主的兩次追價,變成1,300萬,還說要找別人來代替自己簽約,房仲覺得事有蹊蹺,開始默默探查。

原來,60歲的客戶是賣方的爸爸,多年前因為反對女兒交這位男友,吵到離家出走,後來男友變成了女婿,也未聯絡,爸爸輾轉知道女兒因女婿經商失敗需要賣房,於是便想用假人頭的方式幫忙女兒,準備拿著退休金,和到處去籌措的錢來買房。

知道了這段過去後,房仲不忍心老人家用全部身家,甚至負債來買房,到處積極去找其他買方,最後不但順利成交給第三人,還告訴屋主其實父親用心良苦,促使了父女大和解。

李明宗說,如果房仲能發揮同理心,知道每位客戶買賣房子真正的背後原因,便能找到更貼近、更適合你的房子。

密法6》有沒有提供房市現況、未來趨勢分析?

住商不動產總經理陳錫琮表示,當房仲帶看介紹環境時,可以觀察他是否了解區域建設、題材、能否掌握區域價格的變動,例如上禮拜同樣社區成交了1間3房產品,不含車位換算下來每坪27萬;或是附近居家有在談都更,不過還有10戶不同意,預計至少5年才等得到;又或者是這裡會有捷運延伸線經過、預計會被政府劃入幾期重劃區等等,提供有用資訊愈多愈好。

最好還能提供平實的建議,並告知未來房價走向,以及出價的數字,好比客觀的分析:「未來在全台交易量不易放大、薪資不太漲、人口老化的情況下,追價狀況會不若以往,你可以出低價試試看。以前案子開價每坪38∼40萬,去年最低價每坪32萬成交,上禮拜有間27萬賣出,你要不出24∼25萬試看看⋯⋯」。如此從經濟面到小區域狀況都能兼顧,並提供客觀分析的優質房仲,而非一味催促你出高價,不出價會買不到的狀況。

密法7》有沒有持續性提供物件?

陳錫琮說,房仲有沒有廣泛性、即時性、持續性的提供物件,代表他有沒有用心幫客戶留意適合的房子。譬如今天這位房仲帶看一間房子,實際看過後,客戶不喜歡,事後,他有沒有留下這位客戶的需求資料,繼續幫忙找屋,而非只提供這次帶看的服務。

最好是能常保持電話聯繫,回報有無新進的適合物件,或是說近期都沒有找到適合的物件會再繼續留意等。

密法8》有沒有提供專業的稅務計算?

「總不能賣屋賣到最後還貼錢吧!」21世紀不動產副總經理曹若琪說,好房仲應該提供專業且詳細的貸款規畫、各項稅費支出等,例如土地增值稅、房屋稅、豪宅稅等試算,尤其明年房地合一稅上路如何課稅?隨著持有年限和用途會差多少錢等,或是建議可以等明年奢侈稅退場後再賣比較划算?還是趁今年底仍屬舊制時趕快買房?理應有一通盤稅務規畫與建議。消費者可藉此專業度來判斷好壞房仲。

密法9》有沒有提供裝潢、搬家等服務?

「好房仲應該要能幫忙解決家的大小事,」因為這是最惱人的後續問題,高治華說。她以信義推出的「信義居家」平台舉例,像是從100元的生活用品到1,000萬元的房屋裝修,都可以在平台上獲得滿足。

未來消費者可以在線上選購水龍頭、窗簾等商品,或是搭配線上修繕專車到府服務,也提供運送進行實體安裝;或是搬家時不知道該如何打包,也有專門的打包專家幫你服務。

*本文為2015年《財訊》特刊文章。

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