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真的拿漫天喊價沒轍?精算3招 現出房價真實行情

2020-08-01
作者: 李紀橖

▲(圖/Pixabay)

一談到買房,誰都希望除了安身立命,最好又能保值、增值。只是,在這起堪稱人生最大的支出中,有人精算得宜,富足一生;有人一時失算,耗盡身家。房地產的價格計算,可謂差之毫釐,失之千里!林瓊甄的故事就是從多次買賣經驗之中,體悟到「算對了房價」的重要性。

住在新北市、正值中壯年的林瓊甄,裝扮一襲樸實、談吐之間流露婉約,從外表看起來很難想像是一位曾經買賣過10幾間房產的購屋達人,她笑稱:「我只是一般的家庭主婦,頂多比較會為家裡打『算』!」

的確,會「算」,正是林瓊甄的成功關鍵,也因此,家無橫財的她,從專科畢業、月領2萬的小資女,20多年後,搖身一變,成為手上擁有多間住宅和一個店面,更是眾人最愛諮詢的房產操作大師。

23歲時,林瓊甄在永和捷運站附近,以每坪21萬元買下生平的第1間房,當時房市崩盤,沒人敢進場,但她看準了捷運環狀線正如火如荼地施工,後市可期。果不其然,幾年後房子一轉手,不但沒受景氣拖累,還小賺出場,從此對投資房產萌生興趣。

只是並不是每次買賣都這麼順利,一次經驗裡,讓林瓊甄意識到精算房價的重要性。2008年,她在娘家附近看中1間4樓的公寓,在沒經過四處訪價、計算,便以每坪34萬買了這間房,後來才發現自己居然買到全大樓最高價,這一差就多花了100多萬,她忿忿不平:「4樓不是全棟行情最低的?居然還比其他樓層貴個1成!」

隔年,林瓊甄憤而賣房,但房仲笑稱:「現在正逢全球金融風暴,市場沒買氣!」耳根子一軟,又傻傻地以35萬元賣出,遠低於當時37、38萬元的市價,令她氣極敗壞,但也讓林瓊甄這才體會到:「買賣房子,一定要算!」

精算守則1  發揮三姑六婆精神貨比三「價」

自此,認真訪價、進行估價,則成了林瓊甄買房的不二法門。在她住家的書房裡,塞滿了建案的海報及平面圖,案紙上,盡是她記錄著看完每一間房的行情和心得。

對於詢價,林瓊甄更得出了一套「333」法則。第一個「3」,每買一間房最起碼比過「3」間類型相仿的物件,粗略估計出房子的合理區間價;第二個「3」,每鎖定一間房子,一定會觀察該區域內最少「3」個月的趨勢;第三個「3」,細看房子本身的地段、屋況和社區管理「3」個看屋元素,才可將房子的合理價算得更精準。

以她在2010年買下現住房子來說,是有次房仲帶看了一間位於新莊副都心旁的2年成屋,當時屋主開價每坪34萬元,平常就閱屋無數的她,腦中快速地將所有近3個月看過的房子掃描一遍,立即想到了2間坪數相仿,只是屋齡不同的房子,一是在同區域,成交行情29萬元的10年中古屋;另一則是新莊副都心牌價42萬的預售屋。

林瓊甄先算了算,一般來說,若其他條件都相近,屋齡每差1年,價格大約就會差個2%左右,而差8年,房價大概就差個16%左右。如此一來,她所鎖定2年成屋,若比那間10年中古屋貴個16%就算合理,回推起來賣方價開在34、35萬算是行情。

再拿另一間牌價42萬的預售屋來比,雖然林瓊甄鎖定的那間房已是成屋,但窗戶一打開就是中清溪川,採光通風佳,又有無敵景觀,是那預售屋所欠缺的,所以,倘若預售屋都能開到42萬了,那林瓊甄想買的那間,就算屋齡多個2年,但價位便宜了2成,十分划算,「這間可以進場!」她心想。

只是,精明的她靈機一閃:「賣方開的是市場成交價,也沒有拉高開價,讓買方殺價,一定是急售!」於是林瓊甄抓準屋主心態,再砍1成,以30萬元議價,並表示可以即刻下訂,而賣屋心切的屋主,果真在當天,忍痛以31萬賣出。時至今日,房子已有人出價48萬元了。

精算守則2  使出多心多疑的態度回歸實價

多年來,林瓊甄更擅於利用房仲、建商同業之間互掀底牌的競爭心理,交叉比對出合理房價。有次,她看中新莊一間工業住宅,屋主開價1坪20萬元,還沒議價就比鄰近的成交行情便宜個1成,乍看之下很便宜,但後來她跑去諮詢其他房仲後才得知,那房子的屋頂架設好幾個通訊基地台,光這點就足以讓房價折個1至2成,算一算並不值20萬,最後林瓊甄未出手購買。

而在屢次與房仲交手中,林瓊甄發現,許多仲介都會「使用坪數」取代「權狀坪數」巧妙地膨脹房子的價值,讓購屋者錯估情勢。

2013年初,有天路經了台北市文山區,看到一張廣告單標榜「使用坪數80坪,總價1,680萬元」的30年老房子,當時,林瓊甄與先生眼睛為之一亮,心想,「台北市每坪只要21萬!」立刻打電話說要看房。

但一看才知道,原來80坪,其中60坪是個超大的露台,而據林瓊甄多年的算房經驗,露台一般只值主建物的1/3價,這一算,每坪單價高達42萬元,根本超出了合理行情,「你能說仲介騙你嗎?只能說,不會算,就看不出話術中的玄機!」

精算守則3  套用公式讓房屋行情無所遁形

的確,買房子會算,比什麼都重要!所以要成為房市贏家,就得「弄懂房價、抓對行情」。通常,房價可以分為訂價、底價和成交價 3 種。訂價是銷售現場的價格、底價則是建商委託代銷公司或賣方委託仲介銷售的最後底線,而成交價則是經過買賣雙方交戰,在你情我願的情況下成交的價格。

一般而言,建商在訂定預售屋房價時,是以總成本加上利潤及應繳稅額而得出的價位。其中房屋成本主要包括土地、建築、行銷等費用,以及證照費用、媒體廣告、利息負擔以及預估銷售期間合理的空置率。因此,要推估自己看中的預售屋價位合不合理?最精確的算法就是用建商購地的成本來回推建商的合理售價。

一般來說,建商的成本包括了土地成本、建造成本(約土地成本1.5成左右),還有1至1.5成的管銷費用、廣告預算和利息支出,而利潤大約抓2至3成,如此推估就是建商推案的最低賣價了。

舉例而言,若某建商當時用10億,取得500坪的土地,但該土地容積率為200%,也就是可以蓋的建物總面積是1,000坪,換算回來,建商蓋每坪建物的土地成本則是10億元÷1,000坪=10萬元/坪,再加上各1.5成的建造成本和管銷等雜費,再抓2成利潤,建商合理底價應該是每坪15萬元。

至於中古屋,由於不管是屋況、社區環境都已經成形,不像預售屋得憑空想像,其實只要和其他條件相仿的中古屋一比之下,就能推估合理價。方法大致有3種:

首先是租金回溯法。也就是在同區域內,找出屋齡、坪數、環境等條件相同的房子,探聽其租金行情,再抓個合理的租金投報率,依公式回推出的價格,大約就是合理的價格。一般而言,在都會區,住宅租金報酬率大約為2%∼3%,但高房價地段投報率會較低,以台北市為例,往往只有1%左右。

其次是同類比較法。要知道行情合不合理,最直接的方法就是比較同類型或同一棟大樓的價值。由於現階段已有實價登錄的價格可以查詢,所以只要找到一間條件最接近目標物件的比較物件,就可初判價格合不合理了。

最後,就是可以找代書或是直接找附近的銀行幫忙鑑價,買賣房屋時,則可以直接到代書事務所或常往來的熟識銀行提出需求。

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