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房價大幅下跌後會產生怎麼樣的效應?看看日本的經驗

2020-07-18
作者: 胡偉良

▲(圖/彭世杰攝)

假如房價在短期內(比如一個月)下跌20%以上,必然會有很多人抛售房產。

30年前的日本經驗

80年代末,日本的房地產也是一片欣欣向榮,所有人都不相信泡沫會突然爆破。因為日本民眾相信:

1,日本的地價不會暴跌,因為日本人多地少,境內面積又是以山地為主,實際可供居住使用的面積少之又少,土地在日本算是珍貴,所以日本人都覺得土地永久是稀缺的,不會暴跌,既然土地不會暴跌,那房價自然也不會暴跌,畢竟麵包是麵粉做的。

2, 日本民眾當時都覺得政府不會讓房價下跌,因為房地產牽渋的行業太多,大量的銀行、企業、國民都牽扯到其中,所以一旦房價下跌,將給日本經濟帶來沉重的打擊,像:銀行、民眾破產一定會影響社會安定,所以政府不會讓房價下降。

3,日本民眾都相信日本經濟不會衰敗,因為日本經濟高速發展了20年, 所以經濟還仍會持續發展,既然經濟增展,那麼就會產生更多的就業崗位,更多的職位就需要更多的人到城市裡工作,就會有更多的住房需求。

所以在這些假設支撐下,銀行把存款大量投向房地產,再加上日元對美元不斷升值,大量的國際熱錢湧入日本,結果在銀行資金、國際熱錢的影響下,日本房價陸續飆升,1987年,東京的房價漲了53%。那些專注苦幹的日本國民眼看房價不斷飆漲,大家都坐立難安,生怕房價持續上漲,所以不論有錢沒錢,大家都在借錢買房子,看似富貴的經濟成了虛無飄渺的幻境,危機劍拔弩張。

1989年,日本當局感受到了高房價存在的危機,非理性的房市正在腐蝕日本的實體經濟。因而,日本當局決定收緊貨幣。

因而從1989年底開始,日本銀行收緊信貸政策,日本央行在1989年5 月將延續 2 年多的超低利率從2.5%上調到 3.25%,以後連續 4 次上調,到1990 年8月達到 6%。

在貨幣收緊以後,首當其總的是股市,1990年1月12日,是日本股市有史以來最陰暗的一天,當天,日經指數頓挫,日本股市暴跌70%,自此,日本股市墮入了長達30年的熊市當中。

連鎖效應-銀行及企業裁員、倒閉,並抛售各類房產,衍生了日本失落的30年

股市暴跌以後,包含企業、銀行、證券公司均呈現了巨額虧損,大家開始抛售房產。

企業為了求生計,開始大量裁員並抛售各類房產;大量人員在失業之後,因為沒有收入來源,因而無力還貸,到了後來只好棄房保命;銀行也因此出現大量壞賬,拍賣房產卻乏人購買。

1991年,房地產泡沫破裂,日本城市房價直接腰斬,小城市房價下跌20%~30%。日本也因此迎來停滯的30年,迄今猶未回復。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

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