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桃園4大商機加持 青埔、南崁蛋白區升級

2020-06-18
作者: 林苑卿

▲Global Mall桃園A19即將於明年開幕,也讓桃園青埔的購物中心密度再攀高。(圖/彭世杰攝)

環球購物中心在桃園的第3家分店,即將於明年開幕;不畏武漢肺炎疫情,加碼投資,其實是因為看中桃園4大商機。

「現在第8家商場—Global Mall(環球購物中心)桃園A19代表著新的里程碑,不只是首家結合冠德住宅的大型複合式商場,也是第6家車站型、第3家桃園捷運沿線商場。」冠德企業集團董事長馬志綱在5月29日,與交通部鐵道局共同舉辦的「台灣桃園國際機場聯外捷運系統A19站(桃園體育園區站)」商場標租案簽約啟動典禮上,鄭重宣布。(延伸閱讀:岳父撐腰 冠德馬志綱曾擠掉微風廖鎮漢

位於桃園機場捷運A19站附近的Global Mall桃園A19,預計將於2021年開幕。開幕後,冠德在台灣將擁有8家分店,然而光是在桃園,就占了3家分店。令外界好奇的是,冠德在桃園究竟是看到了什麼商機?

商場群聚效應 吸客力漸增

「桃園外圍的新商圈崛起,的確讓火車站附近的商圈流失一部分客源,遠百就因此少了近1成的客源。」遠東百貨桃園車站分店店長江天佐觀察,20年前包含青埔、南崁在內的桃園外圍,土地較大也較便宜,開始相繼吸引華泰名品城、台茂購物中心等Outlet(暢貨中心)與購物中心進駐,還可以規畫大面積的停車場,提高消費者的購物便利性。

隨著暢貨中心與購物中心持續加碼投資擴建,如華泰名品城1、2、3期陸續啟動營運等,逐漸帶動位於青埔區的高鐵、位於南崁的台茂等外圍商圈興起,多少也對於火車站附近的商圈造成影響。

高鐵公布2017年至今每月桃園站進出旅客人數,從約100萬人成長至最高峰時曾逼近140萬人,也佐證了青埔人潮的熱絡程度。

見證青埔進化的華泰名品城總經理梁曙凡也笑著說:「以前大家都稱青埔為鬼城。」形容過去此處偏僻、居住人口稀少。然而,從華泰名品城2015年第1期至去年5月第3期開幕後,營業額一再刷新紀錄,從1期約40億元,攀升達逾70億元,也可見證高鐵商圈正在快速興起的實力。

緊接著,2021年第1季,國泰人壽也將在華泰名品城附近的地點,引進新光影城與日本橫濱8景島首座海外直營水族館「Xpark」,以及5星級飯店,誓言屆時要讓青埔成為桃園的商務與娛樂重鎮。國泰人壽的布局,也讓江天佐認為,等到國泰人壽的影城、水族館建置完成,再加上附近的華泰名品城,將成為遠百在桃園最大的競爭對手。

房價親民 成為移民新熱區

桃園外圍商圈正在快速崛起,早已是冠德躍躍欲試的新戰場。冠德在桃園的第3家分店—Global Mall桃園A19,也將於2021年棒球季期間開幕。正位於青埔的蛋白區,附近鄰近桃園國際棒球場,之後還有預計於2022年完工的美術館;更重要的是亞洲矽谷計畫也確定落腳在附近,以及Global Mall桃園A19樓上、也就是冠德建設所蓋的青璞匯捷運聯開宅住戶,都將成為Global Mall桃園A19的潛在客源。

其實相比於大台北地區,桃園外圍的房價親民許多,再加上桃園機場捷運開通有話題性,早已吸引首購族、小資族甚至港澳籍新移民的目光,因此住戶普遍有年輕化的趨勢。根據內政部的統計,過去兩年港澳籍人士在台設籍的人數都在逐年增長,設籍人數最多的行政區依序是新北市、台北市、台中市及桃園市,其中青埔高鐵特區正是桃園的移民熱區之一。(延伸閱讀:不能再閉著眼睛買房子了!房地產這些「坑」不要踩

梁曙凡也觀察,以區域來說,青埔的確是有吸引到新北市的年輕族群,可以發現這裡的居住人口基本上是年輕的,所以華泰名品城年輕與外來的客人很多,例如香港客就占了不少比重。原因除了相對於台北房價便宜,地理位置和交通條件也類似香港的九龍、新界一帶,香港移民到青埔落腳者不在少數。

▲Global Mall桃園A19 樓上的青璞匯,也將成為潛在客群。(圖/彭世杰攝)

捷運線串聯 交通紅利到位

對比舊商圈,就像桃園火車站附近的商圈主要客源,因此逐漸變成在地居民與通勤族,年齡層偏高;相較之下,桃園外圍商圈的主要客源,除了在地居民與通勤族之外,還多了新移民與外地客。

儘管目前桃園機場捷運開通後,因為路線規畫曲折且停靠站多,被桃園在地與外縣市民眾詬病「一點都不快」。但是,根據桃園市政府資料開放平台公布的桃園捷運月運量統計,在武漢肺炎疫情爆發前,2019年12月搭乘人次已超過270萬,較兩年半前通車時成長了3成。

更何況,在桃園捷運綠線、菓林坑線、大溪延伸線及中壢延伸線陸續開通後,會連結桃園市內所有的商圈與景點,包括桃園藝文特區,屆時桃園捷運會讓桃園的公共運輸更加便利,也可望刺激外圍房價提升,以及為外圍帶來更多觀光人潮。

航空城計畫啟航 人流可期

此外,堪稱台灣有史以來最大的開發及都市計畫—桃園航空城計畫正在加速啟航,位置正位於桃園機場周邊,屬於自由經濟示範區計畫的一部分。桃園航空城計畫的9大園區及5大重點發展區域,可望為桃園外圍商圈帶來可觀的人口紅利。

世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學就分析,航空城規畫包含商辦與住宅,未來可以吸引更多來自外地的就業和居住人口,帶動桃園經濟,也將帶動桃園百貨與購物中心人流。「最大受益的地區就是距離最近的高鐵、桃園捷運及台茂。」

隨著桃園外圍商圈崛起,Global Mall桃園A19的進駐,也讓桃園外圍商圈的購物中心密度和競爭程度升高。

梁曙凡則認為,「讓消費者去決定要去哪裡買東西與逛街。」所有市場應該是自由經濟去競爭,業者當然要緊盯消費者都跑去哪裡消費,以及消費模式是否有所改變,然後再加上一點創意,還是可以在購物中心高密度的商圈活得很好。(延伸閱讀:「好想出去玩!」政府利多神助攻、觀光股開香檳 選股先看體質

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