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房子愈來愈難賣,但房價卻一直居高不下,這是什麼原因呢?

2020-06-06
作者: 胡偉良

▲(圖/吳尚哲攝)

2010年以後,因為政府的一連串打房措施,導致房價上漲趨勢放緩,購房者買房的熱情也因此下降,房子的投資屬性大大降低,居住屬性則有所提升。加上全國新建住宅逐漸出現餘屋現象。意味著,現有的房子確實已經能夠滿足大多數人的居住需求。

依筆者觀察,當前的房市已經有點到達“強弩之末”,就算房價目前還在上漲,可是買的人變得非常少了。那麼未來房地產是否會像過去一樣持續上漲,讓大家瘋狂搶購呢?

房地產行業的轉折點是否已經到來?為什麼房子愈來愈難賣,但房價卻一直居高不下呢?

筆者認為,目前房子賣不出去有以下三個原因。

首先,當前的房地合一稅制已經讓短期炒作獲利不易,加上炒房風險大增,目前只要房價過高或漲得過快,政府就會進行政策調控,因此,在政策的大力調控下,購房者對於房市的預期不再看好,大量資金撤出房市,房子自然不像以前一樣有很多人接盤。

其次,根據近期的人口統計資料,109年內政統計通報(108年全國人口增1.4萬人(+0.6‰),增加數及增幅皆為歷年新低。

相比2018年,今年無論是出生率,還是出生人口都大大降低,不少專家都預測,接下去每年出生人口會持續降低,畢竟目前無論是房價,還是孩子教育費用,都成為了年輕人結婚路上最大的負擔。

未來,隨著老齡化加劇,出生人口減少,人口呈現倒金字塔型,沒有了年輕人來接盤,房子怎麼可能賣得動呢?因此,這也是投資客減少對於房市投資的重要因素。

最後,供求關係影響購房者買房。過去房價一直漲,大家擔心以後房價更貴了,到時連頭期款都付不起了,所以人們急著買房。而且很多人都覺得自己是剛性需求,自己需要一間,兒女未來結婚需要一間套,所以就盲目購買,導致炒房客們逮到了商機,而購房者則成了推動房價上漲的共犯。

但現在房子開始供過於求了,並且房價開始趨於穩定了,使得大家開始冷靜下來,覺得反正只要房價不漲,什麼時候買都一樣。而且現在買說不定還面臨著虧本的情況。

因此,綜合以上三點,可以看出來,為何房價現在依舊上漲,房子卻難賣了。

未來房價將呈現兩極分化

總而言之,未來房價的趨勢大概也會像國外一樣,發展到一定程度之後,就開始趨於穩定,呈現兩極分化,大城市依舊有人需求,房價還是保持穩定。而小城市,房價如果呈現與收入不匹配的話,必定會被擠出泡沫,迎來一定程度的下跌。同樣的,老舊房子的需求會愈來愈小,尤其小城市、偏郊的老舊房子都可能為棄宅,既没人要買,也沒人要住。另一方面來看,依新法規設計施工的安全建築因為在數量、比例上仍屬少數,所以需求仍會強勁,而一些不夠安全的房子(尤其是921之前蓋的)則將首當其衝,受到民眾的唾棄。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

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