投資趨勢 > 房地產

不能再閉著眼睛買房子了!房地產這些「坑」不要踩

2020-05-30
作者: 胡偉良

▲(圖/攝影組)

在房價依然高掛在天的今天,我們還應該買房嗎?

首先,來跟大家回溯一些狀況。

1. 台灣的經濟停滯已經延續快20年了,未來會改變嗎?我不清楚,但人均可支配收入看來不易提升。

2.人口下降,土地供給關係會逐漸朝平衡方向走去。

5G時代的到來,或許會帶來各種新型的產業和不同的投資管道。之前大多數民眾投資無非就是股票、保險、房地產。但2014年下半年以來,在房價也不好的情況下,已有部分金流到股票市場,造成了股價的上漲。

所以,房地產投資,一定要擦亮雙眼,房地產的風口大概不會回到2014年以前的好光景了。政府現在就是想以穩定為主。過快、過高的房價上漲是政府不願意看到的。

現在如果還有誰跟你說買房子能賺幾倍的,基本上都是騙子,透過買房子一夕暴富的時代過去了,以後房子會是一種理財方式,溫水煮青蛙似的緩慢上漲。

講了這些,就是希望大家對於買房這件事情一定要慎重。明白自己要的是什麼?

以後想在房地產獲得紅利的話,一定要買稀缺類的產品,這樣的房子才有抗跌性、溢價高、流通性快的優點。

如何挑選房地產中的「黃金」?優質地段和物業才是人們最愛。

要挑選到優質產品,還是那句話,短期看政策(金融)、民眾的「心理預期」,中期看供需,長期看人口。買人口多的地方,未來房價才有支撐點。很多人可能會問,台北市我們都買不起,買其他的城市可以嗎?

每個人都有戀鄉情結,在台北工作,買不起這裡的房子,就想著去自己的家鄉購買。如果從投資的角度,筆者並不建議,因為未來沒有人口,沒有產業的地區。房價上漲的空間有限。

在挑選城市和地段後,就要側重考慮物業的品質,一個好的房子,可以住50年左右,買到品質差的,漏水、外牆老舊,房子以後要賣不好賣,也不容易賣到好價格。

所以,擁有好品質的房子,才值得長期持有,才能跑贏通貨膨脹。

房地產這些「坑」不要踩

1.老破小的房子不要碰。

雖然老破小的房子(公寓)便宜,但是流通性(售)太差,很難變現,而且漲價空間有限,最好是能買新房或者2003年以後蓋的房子。

因為老破小的房子(公寓)存在的問題太多了:產品舊、品質不好、貸款額度少、周邊氛圍差、區域改善困難,資源很難聚集。近期頻頻發生的火災也說明這類房子很不安全。

老破小現在正在被替換,在這種區域裡面,會留下來的,不會是有頭有臉的人物,有能力的人一定會賣掉,換更大、更新的房子。

2.郊區的房子。

郊區的房子是大坑(限阱),誰買誰頭疼。你以為是價值窪地,聽著銷售人員跟你講述未來的生態有多棒多棒,捷運一通過來,蹭蹭蹭的房價上漲,賺個幾百萬不是夢。

或許這些郊區以後真能成為新發展區,但是如果沒成功呢?你的錢套在裡面怎麼辦,別說要賣了,想找個租你房子的人都找不到。虧本都很難賣,只會讓你的持有成本不斷增加。

對於房子的投資,應該理性看待。

以後換房的人一定會增加,房產在一個家庭的資產份額配比越來越大,不管有錢的,還是暫時沒錢的,都希望擁有自己的一套房。

普通人每買一次房,可能要拿出所有的積蓄和背上未來幾十年的債務。因此,在挑選的時候,一定要理性看待房市,因為像之前房市大漲的風口已經過去了。

剛需購屋者,第一套房子不要想著投資,一定是朝著自住的方向去著眼。能買品質好的社區和新房,就別買老破舊小的公寓。能靠近城區的,就別買郊區。

投資購屋者一定要優先考慮地段,能夠出租,而且租金回報高的。房地產知識不夠的人,更不要想著炒房和抄底。最好買流通性大的房子,以便在日後資金緊缺的時候,能將這套房子迅速變現。

要記住買對比買多更重要。

買房還要考慮持有成本跟收益。未來房子變現,不再是那麼容易。現在的房市交易已經趨慢、趨緩,做對比做多的人能獲得更多的收益。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

 

TOP