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各路人馬搶插旗、全台近30案審查過關 廠房立體化,千億商機大爆發

2020-05-28
作者: 游筱燕

▲(圖/彭世杰攝)

「貿易戰打了兩年,現在碰到武漢肺炎,很多電子業立馬拍板回來,我一週接好幾組客人,要不就大單!要不就急單!」從事電子加工業27年的貫崑科技董事長林建伸說,「客戶此時才去東南亞一切得重新來,不確定性高,太多未知數,他們算一算利潤夠,訂單就回流了。」 

位於中和連城路的貫崑科技,客戶遍布海內外,間接受惠於貿易戰,營收從前年開始成長40%、去年增長30%,現在讓林建伸最煩惱的不是未來業績,而是沒有足夠空間擴增產線。 

購地成本高 擴廠向上發展

林建伸說:「800坪的廠區走廊堆滿東西,走路要閃來閃去,擠到不能再擠,」加上原屋主參與都更要收回廠房,讓他心情複雜;由於過往廠房都是租用,彷彿無殼蝸牛,一得知新北市政府力推「工業區更新立體化」,他已經買地、送出自建申請,最近順利通過核定。 

新北市經發局工業發展科科長高弘儒表示,除了貫崑科技,電子設備製造及銷售商祐暘,同樣碰上國外客戶訂單增加,有擴廠需求。高弘儒說,貫崑科技就像許多新北企業的縮影,深耕新北,擴廠卻沒有土地,「白手起家,一直賺錢、一直搬,到現在終於打算蓋自己的工廠,從無到有。」在汐止從事五金零件製造的樺瑩工業亦是,扣除土地成本的投資金額是3.61億元,對於中小企業來說,計入土地成本一次要拿出5至6億元,是筆不小金額,不容易,但是廠房立體化正可成為企業壯大的基石。 

台商回流已是進行式,經濟部去年推出「投資台灣三大方案」,累計至今年5月14日共有480家企業參與,金額1.36兆元,創造超過8萬個本國就業機會。 

因此帶動全台工業區土地交易金額成長,造成廠辦需求旺盛,根據PwC普華國際不動產公司統計,去年上市櫃公司以工業土地及廠房廠辦交易金額已達923億元。PwC普華國際不動產公司總經理田揚名預估,今年工業地產有機會挑戰1000億元的成交金額。  

工業地產 挑戰千億成交量

工業地、廠辦需求暢旺,供給卻不足,五缺(意即缺地、缺水、缺電、缺才、缺工)問題的首缺難解。過去工業區廠辦因為老舊不堪使用,透過更新、立體化,加計容積獎勵,正好可以舒緩一部分的缺地問題,同時也美化市容。於是行政院自2018年3月推出「工業區更新立體化發展方案」,原僅限政府編定的工業區與科學園區,以及非都市計畫內的土地,難免局限,後來在地方政府和產業界反映下,再擴大到都市計畫一般工業區或產專區皆能適用。 

台企銀董事長黃博怡看好商機,認為產業升級,舊廠房加速改建為智能、綠能、節能的國際級廠房是必要趨勢,市場將會大爆發,並指出接下來台企銀會鎖定工業廠辦的都更及立體化,以增加業績來源。 

根據最新掌握的資料,經濟部工業局工業區立體化的進度,已通過審查的有8案,包括燿華電子、崧豐、策略等,區位遍布基隆、新北、桃園、台中、南投,其中又以中壢工業區、林口工業區、台中工業區為大宗,投資金額從5000萬元至52億元,預計至少能創造一萬個就業機會。

除了經濟部工業局轄下的工業區有廠房立體化需求,跑得快的縣市政府也極力推廣,其中以新北市政府的腳步最快。新北市府表示,自2019年7月受理至今,已審理通過共24案,申請土地面積高達12.22公頃(約12個足球場大),其增加樓地板面積逾萬坪,投資金額為211億元,預計可提供超過1萬6000個就業機會及創造約981億元產值。 (延伸閱讀:一家20人小公司打進鴻海、富士康!華儲物流 年收成長5成的祕密

新北動作快 核准件數最多

新北市府透露,目前掛件還未通過的有15件。今年3月初,基隆市也釋出六堵及大武崙工業區廠商最高增加50%的容積率獎勵,鼓勵廠商升級轉型及翻新廠房,預計今年會有6、7家企業提出申請,但甫上路尚未有案通過核定。 

觀察新北市通過核定的企業中,自建自用的企業有科定企業、龍達塑膠、台通光電、杏昌生技、夏姿服飾、先鋒材料、國豐電線、奕華五金等。有趣的是,不少企業的興建地點都在新莊新知段的福慧路上,鄰近新莊捷運站。 

開發商看好商機,有5家投入廠辦建設,包含擬投資22.91億元的德昇建設、21.56億元的華固建設、18.05億元的綠意開發、5.1億元的環通及中隆,還有9.84億元的達欣、東聯、富家開發。 

其中興建過上千戶住宅的環通建設,嗅到廠辦商機,首次轉向開發立體化廠辦,位置鄰近土城與樹林工業區,因為捐贈產業空間設有托育中心、青創基地,獲得35%的容積獎勵。環通建設總經理林志豪指出,「相較建地隨處可見,工業地的廠辦是新藍海,」在於過去的工業地多被拿來改建住宅,如之前聚集食品業、印刷業的中和遠雄左岸;而中和占地一萬多坪的原大洋塑膠廠都更案,也即將要興建購物中心和住宅。 

商辦貴森森 廠辦經濟實惠

林志豪的盤算是:當台北101大樓一坪的租金都要4000元,總會有企業願意往外圍的新北市承租一坪800到1200元的新廠辦,面積可以租到台北市的兩倍大!他認為,比起樓高3米2的商辦,4米8的廠辦可以堆貨,適合宅經濟的網紅賣家。因為首案反應不錯,林志豪近日又買下一筆新莊建國一路上的500坪工業用地,準備申請立體化廠房。 (延伸閱讀:「廠辦魔術師」綠意開發許燈城 蓋廠房有獨家心法,連華固也稱讚

「廠辦三雄」的華固建設董事長鍾榮昌規畫未來商辦、廠辦將占營收3成,所以華固去年花20億元購入閒置多年、位於距離新莊輔大800公尺的歌林購物中心預定地,得到18.56%的容積獎勵,也就是目前通過立體化核定的基地。 

華固總經理洪嘉昇說,按照過往銷售經驗,廠房不若住宅有預售市場,會採邊建邊售的模式,設定需求在500至2000坪,以周圍機械、零組件加工業,需要標準廠房空間的客群為主。洪嘉昇補充,除了新莊,華固在手的商辦、廠辦案還有北士科兩案、內科一案,以及中和中原站附近的廠辦,商用不動產的庫存已足夠,短期內不會再大量買進商用土地。 

▲華固董事長鍾榮昌(左)響應新北市市長侯友宜(右)的廠房立體化政策,5月中新莊廠辦動工。(圖/彭世杰攝)

至於許多開發商都反應政府允諾新增的容積,5年內禁止買賣,且必須讓產業專用,讓資金都「卡」住了!看得到吃不到。高弘儒解釋,為了防止炒地皮,避免開發商爭相投入,蓋出蚊子廠房,限制是不得不的作法。 

舉例來說,獲得15%容積獎勵、生產醫療器材的杏昌生技,原本只有規畫1到3樓的倉儲空間,但多出的一層樓容獎,由於只能做製造加工,最後決定增設自有品牌產線,提升自己的能量,就是樂見的結果。對開發商而言,興建有成本,又被禁止買賣,也能讓其提前思考需引進何種產業,而非廠房蓋了最後卻閒置。 

老屋需要更新,老廠房當然也需要!尤其搭上這波貿易戰,台商回流、本國企業升級加碼投資,老舊廠房問題更顯重要,當土地資源有限,廠房立體化是趨勢,也是必走的一條路,不僅能帶動整體產經發展,更有不少相關行業因此受惠。

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