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房價會自我摧毀,最後導致崩盤嗎?

2020-02-23
作者: 胡偉良

▲(圖/彭世杰攝)

房價會自我「摧毀」 ,導致崩盤?

有問題,把小事變成大事?

職場中流行一句話:想要解決一個問題,就一定要把這個事鬧大。

跟同事有口角、對上級安排的工作不爽、嫌自己薪資低,最好的解決辦法,並不是一味的忍耐,而是想方設法表達自己的不滿,事情鬧到人盡皆知了,人際關係的邊界也就守住了。

聽起來很諷刺,但現實就是如此。想要「大事化小,小事化了」,最好的手段,就是把小事變成大事,別人才會重視你。

價格是具有自我「摧毀」機制的。

當價格漲到高不可及,購房需求降低,同時開發商受逐利慾望驅使,供給無節制增長時,此時供求關係逆轉,房價「自我摧毀」產生,想不跌都難。

索羅斯曾提出了非常著名的「逆行」理論(市場永遠是錯的,市場永遠是有偏向性的),也是一樣的道理。

說的復雜一點:由於社會現象沒有類似的客觀標準(錨),因此人們總會有認知偏差,而這種偏差會被放大,在正反饋的迴圈裡不斷積累,直至系統崩潰。系統崩潰是一種最徹底的負反饋機制,最終達到偏差被糾正為止。(延伸閱讀:房價會不會崩盤呢?下一步該怎麼走才不會誤上賊船?

說白了,沒人知道房子到底值多少錢,因為沒有「錨」,此時人性當中的瘋狂(搶買)會被放大,直到變成大部分人難以承受之重,接盤者寥寥,「負反饋」來臨,房價下跌回歸理性。

稍有財務知識的朋友都知道,資產=權益+負債。1000萬的房屋資產=頭期款300萬+貸款700萬,這就是身家千萬的由來。

當房價上漲時,1000萬的房屋資產升值到1500萬,700萬的負債沒有變,你的資產負債表會變得越來越健康。

當房價漲到絕大部分人都難以承受,收入連利息都覆蓋不了,供求逆轉,房價轉跌,把300萬的頭期款虧完,房屋資產連700萬的負債都不如,這就叫「資不抵債」。

當收入沒有辦法堵住負債的「窟窿」,高房價自然會逆轉。

房地產市場的水位滿了?

衡量負債的最佳指標,無疑是槓桿或負債率。

按一般的演算法,用民眾債務餘額除以GDP,即為負債率。目前台灣家庭的債務負擔率超過50%的國際警戒線,約佔GDP 的86%,超過國際上70%~80%的頂蓋,已經沒有加槓桿的空間。(延伸閱讀:比房價下跌,更嚴重的是⋯

美國、日本的前車 之鑑

回顧美國、日本的狀況,這兩個國家都是在「硬著陸」的前提下,使房市回歸理性,前者是在2008年,後者是上世紀90年代。

很多人嘴上說得輕鬆,房價趕快跌,認為這樣就能買到稱心如意的房子了。

其實不然,因為房地產對我們太重要了,不管是有房族還是無房者。

有人說:房地產是經濟的壓艙石和穩定器。

房地產+營造業,一共為台灣提供了數十萬個就業崗位,你能保證房價下跌時不會殃及自己嗎?

身邊的親戚朋友,做營造的、幹裝潢的、賣傢俱的、賣建材的、做設計的、做房仲、代銷的,如果大家一起失業,誰又能獨善其身?

槓桿率已經這麼高了,在房價不大降的前提下,負債大幅下降是不可能的。

事情的矛盾之處在於,假如任由房價爬升,房價暴跌遲早會到來。

當前的房地產最佳策略:量力而行

對購房者來說,既想規避風險,又想防禦「現金縮水」的策略,是「量力而行」。(延伸閱讀:房價只要不再繼續上漲,就代表著房價下降了,為什麼?

1,低利率難以逆轉,如果你不負債,確實會被有房族甩開,正如過去這些年頻頻上演的戲碼一樣。

2,衡量負債的唯一標準,是我們自己的收入,在房價不可能暴漲的前提下,尤其是那些無人口支撐、無產業基礎、無工作機會的「三無」城市,如果過度透支家庭財力,就意味著接房地產泡沫的「最後一棒」。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

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