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台灣的房地產病了嗎?未來怎麼走?

2020-02-02
作者: 胡偉良

▲(圖/資料室)

縱觀當下,開發商在透支,買房人也在透支。

大部分人上今天的班,還昨天的帳,花明天的錢,買以後住的房,圓未來的夢!

一、房地產的預售這條道還能走多遠?

預售制度的優劣勢

對開發商來說

1、充分的利用了槓桿,降低了行業的門檻。只要用少部分錢就可以利用槓桿來開發房地產,全台大大小小的開發商就是這麼做起來的。

2、加快了資金的周轉,降低了開發的風險。

3、增加了企業的運作效率,擴大了開發商銷售規模。開發商要建個30層的房子,只要拿到建照,就可以辦理預售,拿到買房人的按期繳款,開發商馬上就可以運用,加上銀行給的建築融資,把宏偉大樓給完成。

對買房人來說

1、開發商一旦資金斷裂,導致爛尾,損害買房人的利益。

2、違法違規銷售有機可乘,房地產市場亂象叢生。

3、供需資訊不對稱,過程不透明,交易不公平。

預售制度下,房子才蓋了一點點,卻早已全部賣出去了。特別是一些中小開發商可能會想投機取巧,偷工減料節約成本,品質也相對較差。

預售制度塑造了房地產業的蓬勃發展,也給了膽子大的開發商、投機客坐大、變富的機會,藉助高桿桿 ,梟雄變英雄。

二、房地產行業屬於暴利行業?

可能好多人都要問為什麼房地產行業會有暴利?因為行業不透明、價格不透明,不透明的東西就是最貴的,成本多少你知道嗎?品質好不好你知道嗎?

答案是不知道。房地產應該也是牽涉中間商最多的一個行業,大部分開發商舒舒服服的賺錢賺習慣了,而如今卻要被擺在一個不舒服的位置去,豈能如願。

房屋銷售管道也在變化,一個是價格競爭,一個是品牌競爭,還有同品牌不同價格的競爭。網路時代價格透明,房地產不景氣確實存在。房子難賣了,就要研發出有新意、有創意的產品,把品質和服務做好才能贏得客戶的信任。

三、房地產開始向頭部企集中,只有最優的才有機會存活

行業透明化是不可阻擋的趨勢,價格永遠不是唯一的出路,做的好的開發商永遠不是靠價格來取勝的。房地產行業,圍牆之內,閉門造車,自認為品質做的好的開發商不在少數,但敢於敞開大門接受市場和客戶檢閱的開發商卻寥寥無幾。

我們所說的透明並不是狹隘的物料成本,房地產開發牽涉到土地成本、設計成本、人工成本、時間成本、管理成本、活動成本等眾多環節,如果沒有利潤,行業也發展不了,足夠的利潤,是推動行業發展的動力。價格太高就存在著暴利問題,可是價格低了又沒法把品質做好,但是,當今台灣普遍存在著窮人心態,看不得別人好,也怕別人賺自己的錢,這是可怕的心態,也使得投機者有了倖存的機會,所以,未來沒有找到自己競爭利基的廠商將很難生存。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

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