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南港翻紅!台北東區新門戶的商業蛻變

2020-01-21
作者: 游筱燕

▲南港環球購物中心近3年進館人次增加高達50%。(圖/吳尚哲攝)

2019年商用不動產最夯話題前3名,絕對有台灣3C通路巨頭聯強以每坪100萬元、共50.87億元高價,買下南港輪胎「世界明珠」的頂級商辦12個樓層,打造企業總部,單價創下南港新高。

聯強國際總裁杜書伍看上南港正在成為「台北東區新門戶」,從黑鄉轉身成「站區、軟體、會展、文創、生技」五大中心匯聚的鑽石城,戴德梁行總經理顏炳立用「聯強來了,南港發了,東區旺了,台北興了!」來指出台北房市未來的新春天在南港。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,目前南港較明確的商用不動產開發案中,最大量體是辦公室,粗估至少有20萬坪,將是全台灣新增高級辦公室數量最多的區域。第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,第二則是商場,約莫新增7.3萬坪,旅館則至少會多720間房。(延伸閱讀:看好南港前景 大飯店搶插旗

5年孵出新商圈,新增3萬個工作機會

黃舒衛說,尤其台北市高級商辦供不應求,信義計畫區趨近飽和,空置率3%左右,企業一屋難求,南港不但緊鄰信義區,而且交通優勢更勝一籌,擁有四鐵共構,東部客運延伸線也剛開通,交通的重要性僅次於台北車站;再加上價格行情、租金水準至少比信義計畫區低3到5成,未來公共建設、大型開發紛紛到位後,勢必從最佳替代方案直接晉升為重要核心選擇。

▲南港擁四鐵共構優勢, 近日南港—花蓮的客運班次剛通車。(圖/吳尚哲攝)

從存量來看,等於5年內在一個嶄新區域,新增一個南京松江或民生敦化辦公商圈,保守以空置率兩成、每人使用面積五坪計算,等於超過3萬個新增的工作人口將進駐南港,其創造的消費、休閒,甚至居住需求都將帶來爆炸性成長。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,南港站是高鐵、台鐵、捷運與客運四鐵共構的車站,愈來愈多的知名企業總部在此插旗。南港高鐵通車後,潤泰CITYLINK與南港環球購物中心陸續開幕,讓交通、商業機能逐步到位,好比CITYLINK規畫完善,設有辦公室、飯店、商場、影城與停車場,立體化、複合式的經營模式,帶來大量就業機會與人潮,近六年南港站進出人次成長翻倍,幅度十分驚人。

攤開台北市2014至2019年10大商圈鄰近捷運站進出人次變化,最搶眼的是「南港商圈」,進出人次成長達104.61%,增幅居冠,第二名是增幅33.91%的「南西商圈」,第三為33.42%的「松山饒河」,光是一、二名的差距就有70個百分點,南港近乎一枝獨秀。(延伸閱讀:南港購物商場各創爆點 吸金力愈燒愈旺

捷運人潮見興衰,南港崛起、東區沒落

而10大商圈衰退的有3處,最慘的是「東區商圈」負8.96%,其次是「士林商圈」的負5.66%,第三為「晴光商圈」負2.16%,東區的沒落,正好說明消費行為的改變,新商圈奮起,台北商圈正在轉移中。

進一步從捷運站進出人次觀察,南港展覽館每天進出人次約3.4萬,在108個站之中,排名第17名。丁玟甄分析,由於南港展覽館及南港車站平日及假日的捷運進出人潮沒有太大差異,平日略比假日高出1成,顯示假日有許多非南港居民前來商場消費,支撐起南港商圈。 潤泰指出,南港CITYLINK店因位於車站共構,結合商辦與飯店的複合性開發,所以除了商圈客層外,更多了固定的上班族、交通旅運、商務住宿等多元客層,展現與一般百貨商場完全不一樣的客層樣貌;而根據潤泰自家統計,2019年造訪人次就高達2千3百萬,有一半是南港在地客前來消費,營業額年成長率約5至10%。  環球購物中心則是2016年開幕至今,營收年年雙位數成長,2017到2019年的進館人次增長50%。由於業者看好人潮是帶動業績成長的票房保證,紛紛在南港啟動建設商場計畫,除了已進駐的CITYLINK、環球購物中心Global Mall、中國信託金融園區3家商場,未來南港的商場量體還會加入三井LaLaport、微風世界明珠、國產實業北基地、南港調車場都更、南港商三特公辦都更案等。丁玟甄粗估,既有的約2.6萬坪,新增的約7.3萬坪,合計兩者近10萬坪,大約是信義計畫區商場量體的3分之2。

尤其是三井LaLaport,選擇在南港設立北台灣第一號店,台灣三井不動產董事長兼總經理下町一朗表示,母集團也十分重視與期待該店業績。  軟硬體逐步到位,下一個外商新聚落  黃舒衛認為,南港因為軌道經濟的特殊優勢,產生龐大的交通人流,大型零售設施多與辦公、飯店結合,形成大型複合體,與日本、中國大陸、香港等亞洲國家的發展類似。同時是距離最近市中心的大型綜合零售設施,且除了商品物販外,還有蔦屋文創、親子、體驗、美食、飯店,一應俱全。位置、交通條件、規模、服務類型,都和過去其他零售設施大不同,對於區域客或國外旅客都有吸引力,是零售業盤整、電商崛起的唯一常勝軍。

業者預估,南港未來會有許多智慧大樓、企業總部,加上高鐵、台鐵、捷運、客運的優勢,且周邊自然環境條件佳,成為繼天母、內湖之後,下一個吸引外籍人士居住的新聚落。 

▲未來南港最大的商用不動產量體是商辦,帶進大量就業人口創造消費力。(圖/彭世杰攝)

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