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壽險資金大舉重返不動產 金管會胡蘿蔔與棍子齊下

2020-01-06
作者: 鉅亨網

▲〈觀察〉壽險資金大舉重返不動產 轉向瞄準這兩地區獵地。(圖/鉅亨網)

去 (2019) 年商用不動產與土地市場交投火熱,雙雙創下 2007 年以來的交易新高,壽險資金大舉重返不動產市場功不可沒,據統計壽險業在全台布局投資不動產的資金已逾新台幣兆元;不過,為了引導壽險業資金,金管會是胡蘿蔔與棍子齊下,鼓勵投資銀髮公寓等,但卻要求投資收益率,由於雙北市收益率極低,壽險業獵地有轉向桃園、高雄以尋求較高收益率的不動產投資趨勢。

壽險業為不動產投資大戶 全台房市布局回溫突破兆元

壽險資金一向是房地產業的大動脈,2011、2012 年壽險業投入商用不動產金額各達 619 億、661 億元,分別占該年度交易比重 48%、62%;但自 2012 年 11 月金管會祭出「新八條」後,壽險業者明顯縮手,2013 年僅 180 億元,是前一年的 3 成不到。

所謂「新八條」,有 7 項是緊縮壽險業投資不動產,包括「提高收益標準」、「收益標準、立即適用」、「投資商辦大樓、5 年不得移轉」、「投資素地應附承租意向書、10 年內不得移轉」、「須經董事會逐案審查」、「自用不動產 5 年內不得移轉」與「禁買預售屋」。

直到 2015 年,因富邦人壽砸 270 餘億元買下北市信義計畫區新光三越 A8 館,才讓該年度壽險投資商用不動產總額略有回溫跡象,全年投資總額突破 400 億元。

金融業從 2013 年起鮮少購置商辦,到 2017 年,壽險、金融業投資動能大減,但 2019 年,卻明顯見到壽險資金回到不動產市場。

據第一太平戴維斯統計,2019 年大型商用不動產交易總額達到 1428 億元,年增率高達 35%,交易總額甚至比前一波 2011 年壽險業大舉買進商用不動產更高出 1 成;土地交易市場狂熱,全年大型土地及地上權交易金額累計達 2536 億元,年增率達到 62%。

工業地產交易維持熱絡,第一太平戴維斯統計,全年廠房、廠辦及工業地交易合計達 815 億元。除了台商回台設廠帶來充足的自用需求,另一方面,買方結構性轉變為工業地產注入投資動能,特別是包括全球人壽、南山人壽、國泰人壽等積極購置具租金收益的物流倉儲用地。

土地交易市場(土地及地上權)則更為火熱,最大筆交易由南山人壽以 159 億元購入信義行政中心地上權拿下,南山人壽以溢價高達 6 成標下信義行政中心,元大人壽也以溢價近 3 成標下松江南京案,此兩大地上權案溢價幅度之高,不僅跌破市場眼鏡,更凸顯壽險業勢在必得的決心。

2019 年商用不動市場大爆發,辦公大樓租金、商辦土地、地上權標售價格迭創新高,包括國泰置地廣場今年 4 筆辦公租金每坪都站上 4000 元關卡,南山人壽的台北南山廣場頂樓更傳出每坪租金突破 5000 元大關。

整體來說,前幾年包括政策緊縮、金融業投資動能下滑等諸多原因,造成壽險業投資不動產的意願下滑,但隨著海外投資風險提高,壽險業資金班師回朝,大舉重回台灣不動產,據統計壽險業在全台布局投資不動產的資金已逾新台幣兆元。

除了穩定的出租收益可以增加固定收益外,甚至還有機會出現額外的增值利益,目前全台最大的包租公國泰人壽,投資不動產金額高達 4000 餘億元,年收租金也突破了百億元相當可觀。

引導壽險業資金 金管會胡蘿蔔與棍子齊下

正如前面所提,海外投資風險提高,壽險業空有滿手資金,卻苦無投資標的,金管會為了引導壽險業資金,可以流向長照事業,用專案投資的方式去從事長照業務,但成效卻不如預期,壽險業現金滿手,但是對長照事業的投資卻「掛蛋」,主要因為受限於不動產投資即時利用、以及最低收益率門檻的規定,畢竟經營長照事業的初期會有營運風險,未必能達到最低收益率 2.345% 的門檻,致使壽險業興趣缺缺,成效不彰。

因此,金管會已於 2019 年 8 月 23 日宣布修法放出諸多利多條件,金管會表示,因為銀髮公寓和老人日間照護中心,都不屬長照條例定義需要特許的行業,透過放寬壽險業不動產投資相關限制,把最低收益門檻由現行保險一般投資不動產的門檻 2.345%,大幅降低至 1.095%,等於給予減少 5 碼的優惠,以便鼓勵保險業可以投資銀髮公寓和日照中心的長照產業,此舉也間接添加了柴火促進房市的熱絡發展。

對面壽險業的資金運用,金管會雖然祭出「胡蘿蔔」,放寬投資門檻希望可以鼓勵發展長照產業,但是還未見到壽險業投入長照,就已見到近期投資不動產的動作頻頻,此現象也引發金管會關注。

金管會主委顧立雄就表示,壽險業的資金投入不動產已有相關規範,也就是即時利用率和投資收益率,壽險業應審慎評估投標價格和收益率,同時金管會也會將此列入金檢。

顧立雄說,壽險業在資產配置上,需有 3 大要件,包括安全、流動性好、收益率好,由於過去國外投資儘管有固定收益,但面對匯兌風險,資本利得可能會被匯損吃掉,至於國內投資則是會涉及到投資標的與流動性的問題,因此若要投資不動產,是否有達成即時利用和收益率都會列為金檢範圍,達不到就會要求改善,而改善不成就會開罰。

北市收益率低 壽險獵地轉向桃園、高雄趨勢

拜美中貿易戰之賜,政府大力鼓吹台商回台投資,的確為不動產回溫找到上漲的好題材,南山人壽以溢價高達 6 成標下信義行政中心,元大人壽也以溢價近 3 成標下松江南京案,信義區世貿三館今年將招標,是北市最後一塊大面積素地,面積近 5000 坪,由於世貿三館坐落於信義計畫區,緊鄰台北地標 101 大樓,被市場譽為是歷年地上權招標案的「王中之王」,公告現值約 211 億元、實際市值則高達 550 億元,依照過去地上權權利金底價約為市值 4 成估算,招標權利金至少 220 億元。

此外,鄰近松山機場與民生社區的國泰營區地上面積高達 2982 坪、市值估計約 150 億元,權利金底價約 60 億元,國產署規劃,國泰營區地上權招標案預計第 2 季登場。

雖然世貿三館地上權標案是今年上半年商用不動產指標性投資案,不過卻有壽險業者傳出相對保守的看法,認為目前除了這些指標性地上權案,壽險業近年來在台北市再花大錢投資不動產的意願已逐步下滑,從松江南京案最後只有元大人壽一家出價投標,交投冷清就可看出端倪,主要就是因為台北市精華商業區商用不動產的平均淨租金收益率僅 2.3~2.4%,收益率太低。

目前壽險業獵地目標普遍外移,近來有增加投資不動產地區有桃園、高雄等地的趨勢,像是國泰人壽 2019 年以 32 億元買下桃園市區春日路土地,南山人壽 2019 年 5 月 9 日以 7.4 億元自恆隆行手中買下桃園龍潭 4435 坪倉儲用地,全球人壽 2019 年 10 月也以 28.08 億元買下桃園華亞科技園區的倉儲廠房,新光人壽內部更規劃以上限 300 億元在全台尋求優質商辦,並且更是直接點名瞄準南高雄純商辦。

壽險業者表示,相對於台北、台中的不動價格早已攀升,投資成本高,高雄商辦正處於起飛階段,反而能以較低成本贏得更多升值空間,從長期趨勢觀察,高雄雖不會取代台北,但南北差距會趨於平衡,使得高雄增值潛力更大,高雄 A 級商辦也成為壽險資金不動產投資的新戰場。

(本文由「鉅亨網」授權轉載)

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