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元利林敏雄逆勢破紀錄標地的盤算

2009-02-16
作者: 王榮章

「我們比較土!」這是元利機構董事長林敏雄談到自家企業時常說的話。 不過旗下兩大事業體元利建設、全聯社近年來連戰皆捷;7月底又和蔡鎮宇聯手標下信義聯勤土地,更讓外界見識到這位低調大亨的驚人實力。

七月二十五日,新光人壽標售大安森林公園旁的信義聯勤北基地土地,由於事前不少建商都預言可能流標,因此包括房市、股市無不嚴陣以待,所幸結果出爐林敏雄、蔡鎮宇以個人名義聯手以四十八億元得標;五天後又以五三‧四億元取得南基地,合計一○一‧四億元取得近二千五百坪精華土地,創下國內土地交易金額的最高紀錄。

 

信義聯勤案蔡鎮宇是「純投資者」

信義聯勤土地順利脫標,不少地產界人士私下笑稱林董、蔡董是「房市救世主」,不過最令外界好奇的,是兩位財力雄厚、經驗豐富的大亨,在房地產景氣可能自高峰反轉之際,逆勢出手以天價購地,葫蘆裡到底有何盤算?而三十年來從未以個人名義購地的蔡鎮宇,為什麼會看上信義聯勤?他和林敏雄的合作又會擦出什麼火花?

針對外界的種種揣測,本刊特地專訪元利董事長林敏雄,談到他與蔡鎮宇合作的經過,以及他對房地產後市的看法與信義聯勤案的未來規畫,同時也澄清了不少以訛傳訛的流言。

林敏雄表示,他和蔡鎮宇是二十多年的朋友,這次是蔡鎮宇主動問起信義聯勤的標案,他則明確告知一定會去標,兩人在確知彼此都有意願後,決定攜手合作。由於兩人有「共同的語言」,只談了幾次就敲定,甚至到現在連個正式的書面文件都沒有。在商談妥當後,蔡就全權委託他處理,連投標時人都不在國內;而在合作模式上,未來雙方各出資五○%,開發興建也將交由元利來執行,因此截至目前為止,蔡鎮宇應該都是「純投資」的角色。

此外,不少人認為元利和新光早在投標前就已取得默契,林敏雄則表示絕無此事,他和新光金控董事長吳東進並不熟稔;此外,如果早有默契,四十二億元的底價怎麼會出價到四十八億元。也因為得知包括宏泰集團、元大建設等原本都有意出手,勢在必得的林敏雄才決定出個有競爭力的價格,畢竟放眼寸土寸金的台北市,像大安森林公園這種大塊綠地四周,未來絕對找不到第二塊達二千五百坪的大面積土地。林敏雄強調,希望未來能在這塊土地上蓋一個傳世好宅、一個能讓台北市民驕傲的地標性建築。

未來專注深耕台北市精華區推案

林敏雄指出,他和蔡鎮宇都同意,將以五年甚至十年的時間,來精雕細琢這個代表作。未來將重新規畫,希望能廢除南、北基地間的計畫巷道,整合成一塊完整土地,然後引進國際團隊與設計大師,一起來打造這個指標大案。同業指出,未來此案除了可以移轉三○%的容積之外,也有機會依都市更新、距捷運站五百公尺範圍、地標性建築等條件申請容積獎勵,來提高開發效益。而儘管現階段房市遇到亂流,但以長遠角度來看,此案每坪售價應有一二○至一五○萬元實力,若以五年的開發時間計算,仍是相當不錯的投資案。

至於房地產景氣方面,林敏雄表示,先前他就指出價格急漲是房市的最大殺手,現階段房市的確有修正的必要,不過他認為幅度不會太大,但時間可能拉長;不過首善之區台北市的問題不大,尤其是好地段更不用擔心。因此雖然有人認為他在景氣高檔時以高價搶進土地,但元利在房地產一向以永續經營的角度出發,例如這幾年雖然景氣火紅,但元利並沒有大量推案,同樣地即使未來景氣調整,元利仍會穩定推案,因此只要有好的土地,他們都會努力去爭取。

而為了面對即將來臨的調整期,元利不但早已將營運重心拉回台北市,並陸續償還銀行貸款強化財務結構。例如在桃園方面,元利已將庫存土地賣給中悅機構;至於台北縣則僅剩銷售中的中和南勢角捷運站附近的「和平世紀」,以及先建後售、竹圍捷運站旁的「水世紀二期」。

未來幾年的推案重心集中在台北市,除了明年完工的南港經貿園區案︵總銷金額約六十億元︶,還包括信義聯勤、木柵國發院,以及和平東路師大對面、植物園周邊等數塊都市更新案,這些地點絕佳的優質地段,將是元利建設力抗不景氣的最大保障。

全聯社○九年完成五百點、五百億里程碑

至於九十四年八月買進的國發院土地,台北市政府都委會在今年四月中已通過地目變更案,目前正等待內政部審核通過,未來元利建設在捐地三二‧五%之後,將可領回一萬四千多坪的住宅用地;不過,為了維護被劃為保護區內的私地主的權益,元利同意再提撥四‧三億元成立信託專戶,若再加上購地成本四二‧五億元、逾十億元的增值稅與利息支出等,國發院土地的直接成本已高達六十億元,因此除非未來開發後每坪能賣到五十萬元的高價,否則並沒有外界想像中的暴利。

一談到他最得意的全聯社,林敏雄表情立刻鮮活起來。這幾年全聯社快速壯大,日前據點數一舉突破四百家大關、八月中已達四○八家,預計○八年底可達四三○至四五○家;營業額方面,全年業績則挑戰四五○億元紀錄,是主要競爭對手頂好惠康超市的三‧五倍以上。

林敏雄指出,全聯社○八年飛躍,○九年更將達到五百家據點、五百億營業額的里程碑!在國內通路業大至量販店、小至便利超商,不是有外資背景就是外資技術支援的結構下,完全本土的全聯社卻能在上下夾擊中打出一片天,並兼具量販店的低價與超商的便利。今年中,進軍中國大陸績效始終不如預期的美商Walmart,其大中華區執行長一行人還專程來台參訪全聯社,足見其經營實力。

「賣銀行很漏氣」,華泰銀買家還有得等

林敏雄在一九九八年底正式接手瀕臨倒閉的全聯社,歷經十年耕耘,據點已遍布全台三一九個鄉鎮,成為國內通路業的一方霸主,林敏雄也一直將改造全聯社視為他最有成就感的事。目前全聯社每年拓展新店與翻新舊點合計高達七、八十間,以每間成本一千萬元計算,一年花費就高達七、八億元,也凸顯全聯社全力壯大經濟規模的背後,具有堅強的資金實力做後盾。

此外,除了地產與通路,林敏雄主導的華泰銀行,儘管規模不大,卻是一家小而美的銀行,去年在次貸風暴席捲全球下仍小賺二‧一億元,每股獲利○‧三四元;截至去年底總資產規模約一千億元,每股淨值一一‧六元。

由於華泰銀的據點集中在大台北地區,一直有大型金融業者有意蒐購,但林敏雄認為「賣銀行很漏氣」,加上不缺錢,也不急著處理;不過顧及其他小股東的變現需求,林敏雄多年來在未上市盤商間對華泰銀股票無限量蒐購,他自豪的說,不論股數多寡,股東持股絕對沒有賣不掉的。顯然對華泰銀有興趣的買家,還得再多等一等了。

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