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房貸是中產階級最大焦慮!

2009-02-16
作者: 黃琴雅

房貸,幾乎是台灣人一輩子最大的負擔, 更是中產階級最大的財務焦慮來源之一, 尤其在房貸利率呈不斷調高的態勢下,該如何因應呢?

「家,是最值錢的資產,」這是台灣人一輩子的信念,「有土斯有財」的觀念,根深柢固的烙印在許多人的心中,買屋成了中產階級一輩子的夢想,房貸就成了中產階級一生最「甜蜜的負荷」。

 

但這甜蜜負荷卻可能變成中產階級最痛苦的負擔。面對通膨高漲,麵包、衛生紙等民生物資不斷上漲、油價頻頻創新高的威脅,還要面臨房貸利率步步提高的壓力,錢愈來愈薄,中產階級兀自看著薪水的文風不動,不焦慮也難!

吳偉雄(化名)就有嚴重的房貸焦慮感。六十一年次的他,原在一家國營企業擔任副理,年薪近百萬元,單身生活還算優渥。

三年前,他在台北縣新店安坑的達觀鎮買了一間房子,三一‧五坪加車位的電梯大樓房子,總價三一五萬元,沒有多餘存款的他,透過代書的協助,把房子估價抬高,弄到了百分之百房貸,也就是完全不需要頭期款就能買到房子,最好康的是,當時的房貸前兩年的優惠利率僅有一‧九八%,一年的寬限期間每月只要繳交八千元,「在台北縣市哪裡可以租到八千元的電梯大廈?! 」吳偉雄很滿意自己買了房子。

展延寬限期 度過不景氣

即使過了寬限期,每個月房貸利息提高到三%,外加本金約要繳款兩萬多元,雖然比較拮据,但吳偉雄的薪水還可以承受,然而一年前,卻因為單位的老闆換人,他被迫離職,一直到今天都還找不到工作,每個月的房貸成了他最大的負擔,已經將他僅剩的存款用罄,現在開始向家人借錢繳房貸,加上景氣不佳,工作愈來愈難找,吳偉雄眼看著即將坐吃山空,焦慮指數上升到一○○%。

問他為何不賣掉房子,改成租房子?他說,有自己的家之後,心態完全不一樣,生活比較安定,且租屋的金額不見得比繳房貸利息低,所以他寧願每天在家當個吃泡麵的宅男,也要為了房貸四處張羅,再苦也要擁有自己的窩。
吳偉雄現在最需要解決的問題是,先利用七大行庫最近推出的展延寬限期優惠方案,以先付利息、不還本金的方式度過資金調度的難關,然後趕緊找個工作,先增加收入再說。

大多數背殼的中產階級雖未如吳偉雄般的慘況,但同樣面對房貸利率升高的壓力,「每個月的負擔變多了」,是中產階級家庭普遍的感覺,「多賺一點,少花一點,」中信銀潛力客戶處副總經理宋苑芝認為,這是安全度過通膨時代的最好方法。

通膨造成的資金壓力,以台北市的中產階級感受最深,特別因近兩年是寬限期截止的高峰期,要開始支付本金加利息,這筆額度是寬限期的兩倍,以貸款五百萬元的上班族來說,寬限期間每月僅需繳納一萬五千元,三年到期後,則恢復月繳三萬元的本利和,這對要養家的上班族而言,十分沉重。

賣掉大屋或小屋 搬到郊區也不賴

台新銀行消金事業資深副總夏敏蘭表示,寬限期縮短了支付本金的年限,原本本金是分二十年攤還,但扣掉只付利息的三年寬限期,本金變成要在十七年內攤還完,每個月負擔自然會比分二十年攤還的加重,所以她建議,除非必要,最好少用寬限期來付房貸,不然一旦寬限期結束,徒然增加的家庭負擔,往往會令人吃不消。

若真的無法負擔房貸,夏敏蘭建議不如大屋換小屋,或是賣掉值錢的台北市房子搬到目前議價空間較大的台北近郊,雖然多了交通費,但省掉不必要的開支與貸款利息,也是對抗房價、物價高漲的方法之一。

事實上,除了自住外,有不少中產階級因為看上房價不斷攀高,興起當投資客或是包租公(婆)的意念,在銀行上班的楊亞萍就是如此操作,買下第二間房,自己當起包租婆來。

兩年前,她因為看上新莊副都心的發展,在朋友的建議下買了兩間電梯大樓房子,各貸款九成,貸款金額共一千一百萬元,其中一間自住、一間租人,每月租金約為兩萬元,足以負擔兩間房子的利息,但隨著指數型房貸利率逐年提升至三‧二%,楊亞萍的利息負擔從原本的兩萬元提高到三萬元,而且明年寬限期就要到期,每月要繳的錢將提高到七萬多元,薪水僅有五萬元的她,根本付不起自是非常著急。

今年初立委大選過後,楊亞萍打算賣掉一間房子,卻因為與房客有糾紛而錯過賣屋時機,一直拖到五二○之後才交由仲介賣,但國內景氣已經急轉直下,她的房子兩個月來乏人問津,想租的比想買的多,無法負擔兩邊房貸的楊亞萍,只好先出租再說,以解決當前的房貸壓力。

為了繳房貸,楊亞萍還賣掉愛車,減少油耗的開銷,每天開始騎摩托車上班,現在她最想將兩間房子都賣掉,只是時機不對,新莊的房子不好脫手,只好打算先將兩間房子都出租,自己與家人租間便宜的舊公寓來住就好。將租金拿來付房貸,也不失是一種調整資金困境的方法。

以租養租 困擾自己又傷財

不過,夏敏蘭與宋苑芝都認為,上班族「以租養租」,要在自己的房貸之外,又額外背了一個房貸,除了考慮租金是否可以負擔利息外,還要考量是否有能力處理房客的雜事,且能否承受下個月沒有租客的風險。他們衷心建議,除非中產階級手頭有餘錢投資,不然不要以租金來養房貸,免得「困擾自己又傷財」。

若是背負兩間房貸的中產階級,建議最好先將一間賣掉,「房子有增值,能夠賺到錢就最好脫手,即使沒有,為了降低負債,賠一點錢賣掉,還是上策,若是投資到小套房,乾脆就認賠殺出。」理財專家說,買房地產也要懂得停損。

無殼蝸牛現階段想要置產的話,有房地產專家建議,應該要停看聽,若沒有立即需要,可以先租屋,等房地產景氣落底再說。房價近三年不斷上漲,租金卻一直停滯不前,台北市的租金報酬率已經降到二%,租比買划算。

若真的有自住的購屋需求,至少要準備三成的頭期款,且在資金規畫上,每月房貸最好不超過家庭所得的三分之一,這樣既能夠維持平日的生活品質,又能夠有多餘的資金儲蓄,是上班族最合理的負擔範圍。

「不要預期利率會下降,」夏敏蘭說,中產階級應該問問自己,未來五年的薪資所得是否足以應付房貸的月付金及人生意外的發生,例如換工作、生小孩、扶養父母親等,若開銷加大、或是收入減少的風險高達八成的話,就不要考慮買房子,或是有房子的就要考慮換小屋,以儲備對未來風險的因應能力。

「對抗升息最好的方法是,有閒錢就拿去還貸款,」宋苑芝建議,少花錢消費,存款還錢,不要讓升息侵蝕你的所得,若有餘力不妨投資自己,提升自己的能力,藉以追求更好的所得,這才是對抗不景氣的不二法門。

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