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財訊嚴選08新10大豪宅出列

2009-02-16
作者: 王榮章

隨著台商大舉回流、國際資金蠢動,國內豪宅市場也進入前所未有的新時代。 ○八年台灣豪宅首度從島內躍上國際舞台!但新時代的豪宅應具備什麼樣的內涵?哪些豪宅能歷久彌新? 本刊邀集業界精英評選出的二○○八新十大豪宅,將帶你一窺頂級豪宅的奧妙。

本刊這次進行的十大豪宅評選作業,過程力求公正嚴謹,我們先從基本條件、產品規畫、市場表現三個層面,設定入圍的標準;接著依據這些標準篩選出豪宅推薦名單;第三階段組成評選團隊;再依據六大評分指標(價位、地段及環境條件、硬體的規畫設計與施工、軟體的社區管理與住戶水平、增值性與保值性、知名度),以一至五分加以評分,最後將各項得分加總後完成初次評選作業。

在初步評選名單出爐後,緊接著舉行評選大會,由評選團隊的出席代表,進行交叉討論並交換意見,經過充分討論後,再經由二輪的投票,確定榮登十大豪宅的個案名單,並當場評選出台灣第一豪宅。在第一豪宅部分,信義富邦、宏盛帝寶兩案競爭激烈,評選委員意見也相當分歧,最後由信義富邦以些微差距勝出,可見這個匯集全台最多科技業大老闆、簡直可以直接在社區開「科技高峰會」的信義計畫區豪宅,的確有其無可比擬的魅力。

此外,有別於以往的豪宅評選方式,為了因應這幾年爆出天量的豪宅個案,我們也特別進行「十大潛力豪宅」的評選,針對交屋未滿一年,或是興建中、銷售中的豪宅案加以評比,選出未來可望躋身十大豪宅的「潛力股」,希望能藉此提供現階段豪宅買家參考指標。而在潛力豪宅方面,勤美璞真獲得多數評選委員的青睞,無異議登上潛力豪宅第一名寶座。

這次的二○○八新十大豪宅評選,我們邀請了海悅、甲山林、新聯陽三大代銷業者;信義豪宅、永慶豪宅兩大團隊;大師房屋、北區房屋、信義101店;以及住邦資產管理總經理劉陳傳,大聲行銷執行總監田大權(○四年十大豪宅評選主辦者),美商ERA市場行銷顧問張欣民等,希望藉房地產界各領域專家,綜觀評量各個層面,做出最公正、客觀的評比。在經過五個階段的評選作業後,終於選出台灣現在、未來的十大豪宅。

十大豪宅評選標準
1.特殊地段(景觀)優勢:仁愛路、敦化南北路、信義計畫區、天母、大直水岸、大安森林公園
2.交屋滿一年
3.進住率達七成以上
4.八十坪以上、總價六千萬以上
5.知名度(指名度)名列前茅
6.交屋後換手率低於三成
7.成交行情較預售市場上漲二成以上
8.委買比例高、委賣比例低,平均委售速度低於三個月
9.頂級建材、避震設計
10.二十四小時保全管理、頂級服務


從二○○五至○七年,國內豪宅推案量連年創下歷史新高,影響所及,不但將豪宅聲勢推到新高峰;另外也因為供給增加,以及新豪宅誕生帶動一波波「富豪大遷徙」的效應,讓「豪宅次級市場」正式成形。此外,這一波豪宅熱的另一個重大變化,則是豪宅的主力買家,逐漸從以往的科技新貴,轉由返鄉台商擔綱;而在馬英九當選總統後,除了台商、華僑加速回流外,包含中資、港資在內的國際資金也躍躍欲試,在外來資金衝擊下,勢將帶動新一波的豪宅演化。

 

不過隨著豪宅市況愈趨火熱,市場亂象也愈趨明顯,代銷一哥海悅廣告總經理黃希文就形容現在市場已經「失控了!」其中最明顯、最令人困惑的是現在滿街都是豪宅,許多B級甚至C級地段都爭相推出「豪宅」,在二流地段喊出一流價位,讓豪宅一詞被濫用的程度達到史無前例的高峰。

頂級豪宅是住出來的  真假豪宅十年見真章

也因此,本刊○八年總統大選後進行的新十大豪宅評選,除了要賦予豪宅新的時代意涵之外;也希望破除豪宅一窩蜂的迷思,讓豪宅從銷售的廣告詞、形容詞;經過市場、時間的驗證後,變成真正的名詞。

如何區分「真假豪宅」,絕對是現階段混沌市況中,所有豪宅買家必修的功課。原因很簡單,現在同樣以每坪一百萬元的價格買進一間「豪宅」,十年之後,有些會增值到一五○萬、二百萬元;但有些可能掉到只剩七十萬元的行情,時間是一面照妖鏡,經過市場的檢驗,真假好壞將無所遁形。

聯電名譽董事長曹興誠曾說「台灣根本沒有豪宅」,這句話引起許多的討論與爭議。什麼是豪宅?基本上很難有一個標準答案,而隨著時代的演進,豪宅也不斷被賦予新定義。以國內來說,從早期的高級住宅,一直到名宅、豪宅,現在更強調好宅、美宅的概念,每個時代的豪宅都有不同的意涵,但總結來說,「可以傳世、值得收藏、無可取代」絕對是頂級豪宅的基本條件。
什麼樣的房子可以傳世、值得收藏,絕對不是行銷手段、廣告造夢可以打造出來的;無可取代的地段與景觀、頂級規畫與配備、一流管理與住戶素質才是頂級豪宅真正的生命力,其中更以管理與住戶最是關鍵。因為真正的豪宅不是賣出來的,而是住出來的,台中豪宅一哥聯聚建設在推出聯聚信義時,就強調「千萬買宅、億萬買鄰」的重要。至於管理則如同豪宅的血液,輸送給豪宅源源不絕的養分,黃希文也認為管理才是一棟房子生命的開始,可見管理的重要性。

其中已完工二十六年、往昔十大豪宅常客的僑福花園廣場,無疑是經典案例。僑福花廣在此次評選中,依然獲得許多評審的青睞,而僑福迄今仍屹立不搖的關鍵就在良好的管理。僑福花廣的管理員由社區管委會自行挑選聘任,管理員還享有退休金,在全台社區中可說獨樹一格,也確保僑福始終維持一定的管理水平。

有錢也不一定買得到!

而在住戶水平方面,此次在評選第一豪宅中,信義富邦、宏盛帝寶的激烈競逐提供了最佳範例,信義富邦最終險勝,關鍵就在於住戶水平。包括鴻海總裁郭台銘、廣達董事長林百里、聯電名譽董事長曹興誠等一字排開,金光閃閃的科技大亨,讓信義富邦因此具有無可取代的地位。而近期最勁爆的消息,則是一位大陸人士以每坪一四○萬以上的天價買下一戶信義富邦,只是為了跟郭台銘當鄰居,可見信義富邦的吸引力。此外,富邦金控董事長蔡明忠當年在銷售時就身兼超級業務員角色,更是當然住戶,也讓信義富邦的含金量再添幾分。

永慶房屋豪宅菁英團隊對豪宅的定義也頗值得參考,認為豪宅應具備環境成熟、管理成熟、建築成熟、住戶成熟等四大條件。其中在環境成熟度上,特別強調景觀絕對不能改變,因此永久綠地、水岸景觀幾乎成了頂級豪宅的基本配備,諸如仁愛路林蔭大道、大安森林公園、大直基隆河畔;以及台中七期市政綠園道、高雄美術館正第一排等,都是有錢不一定買得到的豪宅地段。

綜合以上的條件,評選團隊經過五個階段的評比,在近四十個候選名單中,選出信義富邦、宏盛帝寶、輕井澤、信義之星、帝景水花園、御之苑、敦峰、元大花園廣場、贊泰花園廣場、奧之細道等新十大豪宅;此外,也從近三十個個案中,評選出勤美璞真、潤泰敦仁、安峰、慕夏四季、信義帝寶、寶徠花園廣場、元大一品苑、忠泰交響曲、富邦777、天母紘琚等十大潛力豪宅。

從以上十大豪宅、十大潛力豪宅的入榜名單觀察,信義計畫區、大安區仍是主要豪宅聚落區;大直水岸豪宅也穩穩占有一席之地;此外,天母以其獨特風情,聲勢急起直追,在國際紅星金城武低調買下二戶「天墅」後,天母特殊的吸引力再度受到青睞,去年以來包括靜觀、富邦777、天母紘琚等指標大案,每坪成交單價陸續漲破百萬大關,也讓天母首度躋身百萬俱樂部成員。

十大豪宅啟動世代交替  信義富邦搶下第一豪宅

○八年新十大豪宅的另一個重要變化,就是豪宅進入「世代交替」時代。長江後浪推前浪,隨著科技日新月異與觀念的提升,豪宅規畫、配備、服務不斷升級,一代、二代豪宅逐漸退出舞台,由新豪宅取而代之。二○○○年以前的一、二代豪宅在這次評選結果中幾乎全部退位,由第三代豪宅取而代之,其中一九八○至一九九○年的一代豪宅更是首度全部缺席;至於九○年代的二代豪宅也只有贊泰花園廣場入榜,其餘都是千禧年以後完工交屋的第三代豪宅。

由於評選結果有名額限制,難免會有遺珠之憾!例如在最後決選階段,一代名宅中的僑福花園廣場、仁愛鴻禧就仍受到不少評審青睞,是否要割捨的確陷入兩難,但也凸顯其長期屹立不搖的可貴。另外如國內第一個鋼骨豪宅鳳翔、一九八八年創下台北市新天價的陛廈、敦化北路指標豪宅潤泰敦品等,也都是最終被迫捨棄的遺珠。

從評選結果也可以看出一線建商在豪宅版圖的消長,其中宏泰集團毫無疑問已是頂級豪宅的代言人,除了宏盛帝寶、帝景水花園兩大指標豪宅外;信義帝寶、寶徠花園廣場也入選十大潛力豪宅,聲勢無人可及;富邦建設緊追其後,除了第一名宅信義富邦外,位於天母的富邦777也備受好評。此外,潤泰建設也占有一席之地,潤泰敦仁高居十大潛力豪宅第二名,顯見品質已獲得頂級豪客認同。

至於忠泰建設也深耕大直水岸豪宅有成,輕井澤、忠泰交響曲都備受肯定;另外元大建設也藉元大花園廣場、元大一品苑穩佔一席之地,而今年最新推出的元大柏悅,未來也可望成為十大豪宅的熱門人選。至於最新竄起的新勢力,則是以天母仰哲一炮而紅,並以勤美璞真揚名立萬的璞真建設;勤美璞真目前轉手價每坪已飆漲至一五○萬元,勤美董事長何明憲更預告,明年將推出超越勤美璞真的豪宅案,儼然成為最夯的頂級豪宅代言人。

從八○年代的僑福花園廣場,九○年代的昇陽國寶,二○○○年以後的信義富邦,一直到話題最多、知名度最高的宏盛帝寶,每一個指標豪宅都有其特殊的時代意義。而在這次評選過程中,不少人提到,從○八年起,台灣的豪宅價格,可能逐漸轉變成由「外國人」來定價,在兩岸融冰後,國內豪宅即使還無力登上國際舞台,但應該有機會成為亞太區豪宅。新一代的豪宅未來如何演進,五年後若重新評選十大豪宅會不會劇烈洗牌,值得大家好好來觀察。

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