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林學圃憑什麼喊出南港豪宅每坪破百萬?

2009-02-16
作者: 王榮章

三月五日南港輪胎舉辦法說會,名譽董事長林學圃信心滿滿地宣稱, 未來開發的豪宅每坪至少開價百萬元,引起在場法人議論紛紛, 如果林學圃的美夢能成真,南港可望大賺二百億,點石成金的威力非同小可。

南港區堪稱今年最紅火的區域之一,先是大同「明日世界」個案開出每坪六十萬元以上的區域新天價,成功炒熱南港房市;接著三月分南港展覽館開幕,更讓外界對南港未來發展的信心來到最高點。反映在股市中,「南港概念股」包括南港、台肥、國產、聯華、大同、華固、力麒、國揚、潤泰新等也備受追捧,儼然成為股海新勢力。其中土地面積、開發規模僅次於台肥的南港輪胎,選在三月初各界對大選後房市進一步起飛最樂觀期待的時刻舉辦大型法說會,可以說是占盡天時、地利、人和;但法說會後法人機構卻不捧場,外資、投信連續二天合計賣超逾四千張,這中間到底出了什麼問題?

 

肥水不落外人田,林學圃決定親自操刀

當天出席人數將近一五○人,算是相當成功的法說會,而南港輪胎實際操盤人、名譽董事長林學圃也親自上陣,足見對這場盛會的重視。不過法人對南港描繪的願景似乎有不少質疑。首先是南港宣稱要自行開發,法人則質疑沒有建築開發背景的南港輪胎,如何不假外力、執行高達數百億元的大型開發案;其次是南港表示,整體開發資金約一二○億元,因此預計增資到一百億(可能辦理現金增資)籌措開發費用,較目前五十二億股本膨脹近一倍,將大幅稀釋獲利水準。此外,南港表示,豪宅每坪至少要賣一百萬元,明顯偏離目前市場行情,也被法人質疑是在畫大餅。

針對法人機構的疑問,林學圃在接受本刊專訪時表示,外界的質疑他可以理解,但也一一提出說明。先來看南港的資產開發計畫,南港廠原始面積約一萬三千四百多坪,內政部在去年十一月核准變更為特定專用區,在捐地三○%後(原始捐贈比率為四○‧五%、其中一○‧五%以代金買回),可開發面積約九千四百坪。

依據南港公司的規畫,未來總樓板面積約六萬坪,包括一萬五千坪的商場(二五%)、二萬一千坪的六星級酒店(三五%)、二萬四千坪的豪宅及商務出租住宅(四○%),全案預計在民國一○一年完成,整體開發規模高達四百至五百億元。至於整個開發案可帶來的利潤,曾有法人估算超過二百億元,林學圃雖不願正面答覆,但表示這只是保守目標。

林學圃的樂觀其來有自,位於南港路二段的南港輪胎廠,三鐵共構的南港站就在自家門口,是台北市碩果僅存的大面積私人精華土地,以資產價值來說,只有「民營公管」的台肥、中華電可以比擬。

依照南港的規畫,未來將興建二棟豪宅,分別為一五○、二五○坪、單層單戶的頂級豪宅,而且不預售,林學圃預估民國一○一年豪宅完工後,整個南港區的開發已大體完成,加上地段的優勢,屆時每坪單價絕對上看百萬元;此外,因應未來經貿園區、軟體園區的需求,也規畫一○%的面積作為高級出租商務住宅。六星級飯店部分則規畫有四百間客房,初期將找國際知名飯店合作,中長期則以建立自有品牌為目標;商場方面,林學圃也寄予厚望,認為未來將成為南港公司的金雞母。

遠雄不賺土地賺股票,厚生、南港是最佳對照組

林學圃說整個開發計畫經過無數次修正,方向也從商業使用為主軸,轉變為豪宅、商務住宅占最大比例;開發經費更從初期的六十幾億元,幾乎倍增至一二○億,不過銷售金額、利潤也大幅增加。由於商機誘人,北部所有大型建商幾乎都曾和南港洽談過合作計畫,例如日前原本盛傳以開發豪宅見長的富邦建設已出線,不過最終南港還是決定自行開發,讓苦尋大面積土地的建商們扼腕不已。

實際上原本「呼聲最高」的是遠雄集團,早在九十二年八月,南港辦理一一‧二一億元現金增資、以每股面額十元發行時,遠雄集團就斥資二億元取得二萬張股票,占當時南港股權的七‧六七%, 成為南港的大股東,同業間普遍認為遠雄集團董事長趙藤雄藉「金援」南港搶先卡位是一記高招,雖然最終沒有取得合作機會,但對照目前南港五十多元的股價,獲利已高達五倍,更不用說未來龐大的開發利益,股東們一樣可以坐享其成。

林學圃指出,雖然要自行開發,但他們已引進優秀的團隊,專業人才不成問題;加上地段優越的鑽石寶地,他認為這是利潤優厚、風險有限的開發案,南港絕對有能力執行,他甚至考慮未來營造工程只發小包,由他自己來監工。至於股本膨脹部分,他認為因為利潤夠大,不擔心稀釋獲利的問題;加上大陸廠擴建完成後,短期內沒有新的資本支出,而且本業獲利穩定,今年底又可以退回七億元的增值稅,手頭現金非常寬鬆,完全可以靠自有資金完成開發計畫。

有趣的是,同樣屬於橡膠股、也都進行大面積土地資產開發的南港輪胎與厚生橡膠,在思維邏輯、操作策略上卻完全相反。厚生在推出新板特區豪宅「橋峰」時,找來大陸工程、國際頂尖設計團隊合作,透過一級品牌的加持,成功塑造出新板第一豪宅的產品力。此外,厚生也將從今年起,陸續透過退還現金的方式減資五成,可望因此大幅提升每股獲利水準。相較之下,南港不信隔行如隔山的限制決定自己上場,而且以大幅膨脹資本來支應資金需求。兩種截然不同的選擇,未來會衍生出什麼不同結局,何者更能博得市場青睞,可以好好來觀察。

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