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陪伴台北人18年的京華城黯然熄燈...揭秘!沈慶京當年放手京華城內幕

2019-11-29
作者: 財訊新聞中心

▲(圖/潘重安攝)

陪伴台北人18年的京華城在昨晚(28)黯然熄燈,拆除後將規劃成頂級商辦。《財訊》於561期的報導中,曾抽絲剝繭,揭開2001年風光開幕的京華城百貨,曾創下一天湧入50萬人次的紀錄,後因經營不善,平均每年虧損2億多元,威京集團主席沈慶京終於決定放手的內幕。

「這塊地不會寂寞!京華城是台北市東區唯一大面積所有權土地,香港商場業者、壽險業者都興趣濃厚...,」京華城顧問公司、戴德梁行董事總經理顏炳立指出,附近的南山廣場以高租金滿租,已事先替京華城擦亮招牌。

京華城經營辛苦多年,終於決定標售。市場傳出,主因是京華城向銀行貸款近90億元,於2019年3月到期,加上營運沒有起色,京華城的大股東新加坡政府投資公司GIC(持股約10%),也希望出售京華城停止虧損。

為了爭取更好的賣相,京華城去年藉由監察院的介入背書,再透過都市計畫審查後,把京華城容積率從392%恢復至560%,等於「驗明正身」1萬多坪樓地板面積。市場指出,恢復容積率將使開發效益規模,增加百億元以上。

壽險業者、港商 興趣濃厚

京華城拉高容積率後,由戴德梁行擔任顧問公司,在2018年8月8日舉行招標說明會,預計12月12日開標,最快2019年上半年易主。

如今台灣住宅市場不景氣,但商用不動產相對熱絡。京華城也以高租金報酬率為號召,顏炳立表示,目前兩岸關係正處於谷底,反而是逢低布局的好時機,加上美國、中國大型企業如谷歌(Google)、騰訊和阿里巴巴等,都來台設置辦公據點,辦公室需求強勁。

另外,南山廣場滿租,帶給京華城更多想像空間。顏炳立指出,南山廣場高樓層每坪租金約5000元,超越台北101大樓;而距京華城較近的松菸文創園區,辦公樓每坪租金也有2650元的水準;如果京華城改裝或改建,辦公樓行情每坪約2800元以上。

以年度報酬率來算,顏炳立舉例,京華城辦公室未來若出租每坪2800元,乘以12個月,再除以每坪近100萬元的成本,報酬率高達3.36%。如此高的投報率很誘人,壽險業就可在國內投資,不必去海外買大樓,承受貨幣貶值的風險。

值得一提的是,京華城的招標案,可分為整區標售或是ABCD 4區分區標售,對外說法是降低投標門檻,業主可只投1標,分區每標的底價為120多億元,4標底價加總近500億元;如果整區標售底價380億元。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,光是底價380億元,已是史上商用標售最高價。

京華城副總經理阮信囊表示,分區標售主是要增加財務彈性,例如同一位業主可透過2家公司去投標2塊地,也可以同1家公司投標其中2塊地,方便公司財務運作。

總金額大 分區拆標降門檻

一位不願具名的地產開發商則表示,京華城可分拆4標投標,很明顯就是只賣土地,因為投資方不同,一定要拆掉建物;不過分區標也方便團購京華城,例如相識的2至4個投資方可一起去投標,屆時看拿到幾標再一起開發,分區標售讓財務運用更多元。

分拆標售也有但書,戴德梁行表示,只有標脫1區,標案不成立,一定要2區標脫才成立,並要和京華城協商開發。

如果分區4標都是不同業主得標,京華城須在3年內,拆除全部建物、回填土地,再分割給不同的業主,球形建築物將成為歷史。但若全區由同一位業者得標,就能取得完整房、地,先重新招租,再做後續打算或等都市更新。

不過,京華城標售案雖然備受關注,但標售金額過大,造成地產開發商的回響不大,因為歷經前幾年的房地產低迷,地產商對大型投資案較謹慎保守,這或許也是京華城打算分區拆標來降低門檻的主因。

目前京華城標售案在香港、新加坡與中國上海等地都已刊登標售廣告,將採國際標;黃舒衛表示,京華城的投資方可能包括國際基金、壽險業者和商場開發業者。

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