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臺灣金融都更第一案 1年半拚送件 地主自主重建 分回比率達7成

2019-11-20
作者: 游筱燕

▲(圖/吳尚哲攝)

「之前下大雨好幾天,整個臥室天花板掉下來,朋友說我命大,如果我在裡面睡覺,後果不堪設想……」確定參與危老重建的婦人吳碧珠激動地形容,接著她先生陳榮財指著斑駁、鋼筋外露、不時有水泥小塊墜落的廚房天花板說:「每每經過這裡心驚膽顫,要快,不然會被砸到。」

這是陳榮財夫妻在台北市萬大路的家,兩層樓的透天厝,屋齡60年了,本該為他們遮風擋雨的家,因為老舊,主體結構是加強磚造非RC,卻成了危險之境,每逢雨天,外面下大雨,屋內下小雨,滴滴答答,家裡布滿了大大小小的臉盆、水桶,走路還要閃來躲去。

因為實在太想改善居住品質,吳碧珠表示,臺灣金融都更公司2018年3月成立,「我們一看到新聞,就急著跑去現場,當時連辦公室招牌都只是一張紙印出來的。」所以萬大路成了臺灣金融都更公司的第一案,還在今年總統蔡英文揭牌儀式上,正式簽署危老整合合作協議。(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關

想要改建卻被騙怕了!  建商爭相插旗 始終無疾而終

臺灣金融聯合都市更新服務公司(簡稱「臺灣金融都更公司」)業務部專案經理林正立表示,萬大路一案,基地有278坪,原本有9棟,改建後變成兩棟15層大樓,原本1坪35萬元的價格,搖身一變成60萬元,房價一下子增幅7成,市值也從2.5億元,成為8.7億元,重點是住戶再也不用受漏水之苦,遇上颱風、地震還要提心吊膽自身安全。

萬大路的都更案,因為戶數相對單純,又位處台北市,20多年前就陸續有不少建商來接觸,不乏上市櫃建商基泰與全坤,但因同意戶沒達到一定門檻而作罷,近年來有其他兩家建商較積極介入,其中一家A建商還在基地範圍內買下40坪的角地,另一家B建商則買進中間位置戶的5坪空地,爭相插旗要談都更。

多年來,陳榮財夫妻都是都更的不同意戶之一,吳碧珠說:「被騙怕了!」當年B建商來拜訪談條件,吳碧珠上網查該公司的基本資料,不只是剛剛才設立,資本額僅兩千萬,但是一個上億元的合建案,「要是中間出什麼問題落跑,他們全賠也不夠!」加上來訪人說的名字與公司登記負責人名不同,「直覺不老實,怪怪的,」慎重考慮後才沒答應。

B建商整合了逾5戶,另一位地主蔡發英簽了同意,最後卻與建商鬧上法院。蔡發英回憶,那天建商說要去看公司規模、看建材,叫住戶帶身分證和印章,「出去吃飯後,在小房間叫我們簽約,合約書弄好回家才看,甲方可以要求解約,我們乙方不行解約,後來才知各戶的條件不一樣,不公平。」最後有簽約的5戶合起來告建商,一告告了3年才順利解約。(延伸閱讀:教戰篇》關鍵三問 老屋重建難題一次打包

想要重建自己來  住戶出土地當建商  發包給專業者執行

臺灣金融都更公司表示,過去經驗中,都更改建95%個案都由建商實施,但地主聽不懂建商分配條件、不了解一坪換幾坪條件、不相信建商,或者住戶想「自力更新」不給建商賺,但住戶一盤散沙,誰來整合?資金技術哪來?都更的進度緩慢成果不彰。

政府為因應建物老化、功能不足等問題,於2017年5月10日公告實施「危險及老舊建物重建條例」,提供容積獎勵、稅􀣏減免與快速審議等誘因,希望藉此加速推動老舊建物的改建。

故在去年3月30日由中央領頭,找來臺銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、兆豐與中小企銀共8家公股行庫,與台灣金聯、農業金庫共10大股東,專門執行老舊建築物都更、危老,也解決地主過去自建的資金問題。

在接案後,臺灣金融都更公司每個月至少都開一次會議,也為各個住戶在通訊軟體Line上開設一個群組,任何進度和資訊皆透明公開於群組上發布,各戶分配的條件也一樣,讓住戶安心,另提供後續的規畫方向和所能創造的最大價值建議,林正立說:「住戶變成建商股東角色,發包給臺灣金融都更公司執行,設計圖、屋內的建材、發包的營造廠與代銷,都要股東同意才會施行。」(延伸閱讀:認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋

公開資訊取得住戶信賴  金融都更整合購地 提高成案機率

此外,臺灣金融都更公司為了讓基地自地自建能發揮最大效益,吳碧珠說,專案經理還去幫住戶協調,讓向來持反對意見的兩戶也加入危老行列,並將之前B建商卡位的5坪地買回,令住戶十分感激。

由於危老不像都更一般,有一定的面積限制與層層的節點與關卡,所以在進行1年多後,萬大路可以準備送件審查。不過,仍有美中不足之處,林正立表示,原本應有300多坪的基地,近期確定角地建商不參與,以及吳碧珠家旁的一戶也不同意,最後拍板會繞過不同意戶,將一棟分拆成兩棟建物,儘管社區的造價成本變高,「但這也是危老的精神,沒有面積限制,也不強迫。」

吳碧珠建議,台北市的都市計畫分區規畫得早,隨著現代人商業和住宅活動的演變,早已不符合如今的使用現況,以自家為例,周邊店面林立,但仍分屬住三,建蔽率僅225%,若能適時調高,相信願意參與都更或危老的比率就能大幅增加,市容改變的速度也能加快。

經過幾10年的折騰,從陳榮財夫妻和蔡發英眼中,看得出他們十分期待能搬進新房的那一天。危老,讓新家不再是紙上夢想,而是真有實現的一天。(延伸閱讀:政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生

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