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鎖定捷運周邊、主幹道及危老建物 新北市射三箭 今年危老衝百件

2019-11-20
作者: 丁宜儀

▲(圖/翻攝自Google Map)

鄰近淡水捷運站,2012年被鑑定為海砂屋的「東來大廈」,歷經數年都更整合不成,在新北市政府駐點成立「前進工作站」之後,加快整合速度,今年10月終於進行拆除工程,預計年底拆除完成,明年就可以完成權利變換。

淡水東來大廈被新北市府列為優先輔導重建190案之一,如今順利推動都更重建,對於危險建物如何加速重建?在新北市新任市長侯友宜上任以來,一直視為重要的推動政策,包括成立跨局處、隸屬市長轄下的「都更推動辦公室」,推動「都更三箭」等政策,讓新北市老屋改建的效率大幅提升。

新北市人口數為全國最多的直轄市,接近400萬人,隨著高密度人口及都市發展,衍生出老舊建築林立、危險建築物與狹小巷弄情況發生。目前新北市159萬戶住宅裡,有70萬戶屋齡逾30年以上,相當於每10戶就有4戶為老舊建築物。(延伸閱讀:政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生

為了加速整合改建速度,新北市府今年2月由副市長陳純敬統籌設立跨局處「新北市都市更新推動小組」,作為新北市都市更新決策、協調分工及督導的中樞平台,3月緊接著成立跨局處「新北市都市更新推動辦公室」,希望由政府展現公權力,提供容積等誘因,讓實施者有合理利潤,增加施作意願。

成立跨局處小組   主動前進社區說明白

推動辦公室發言人邱信智轉傳侯友宜的理念,「侯市長說,要做都更,政府一定要在社區內有一個位置!」他直指,過去政府都更推動困難的關鍵因素就是「要做都更,不能只待在市政府等著民眾申請受理」,因此進而成立直屬於侯友宜轄下的「都更推動辦公室」。

邱信智說,「以前案子這麼少,容積獎勵制度不明確,侯市長下指示,半年內一定要辦200場說明會,把都更三箭的容獎措施、實施方法,讓民眾都知道。」而該單位最重要功能之一,就是站在第一線為民眾說明「都更三箭」。

其二,許多老舊社區需要重建,但不得其門而入,為解決社區住戶間彼此溝通協調問題,以及協助民眾對於法令上的疑問,新北市政府創立「都市更新推動師」,希望都更推動師從旁擔任協助者角色,逐步協助民眾早日完成社區重建或整修,而截至目前為止已培訓超過300位推動師。(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關

邱信智說,有別於其他縣市,新北市不只針對危老都更,也配合「防災型都市更新政策」、「都市危險及老舊建築物加速重建」及「新北市防災建築再生自治條例」,配訓課程上看100小時,且得配合新法上路,進行回訓課程,每次不低於12小時,「這樣一來,推動師對於都市更新的全貌將會通盤了解,可以給社區較多建議,未來也可作為都更家教,辦理自家社區都更計畫,藉由都更推動師專業來推廣,就像散播種子一樣,讓整個新北市開始動起來。」

都更三箭全到位  基準容積最高+20%

然而,何謂都更三箭?侯友宜曾說,「都更三箭」是他最重要的政策,新北市都更處處長張籌文指出,「捷運是一個都市更新的機會,鄰近發展成熟的國家都是採用TOD都市發展策略,因此第一箭就是啟動捷運沿線都更,只要捷運站出入口方圓150公尺~300公尺範圍內建案,只要提供託老、託幼或社會住宅等公益性設施,最高可加給基準容積20%,目前已公告2階段共56個站點。」

張籌文進一步表示,TOD都市發展策略原則是,擁有安全的建築、搭配交通通勤路線,加上公共設施的使用,像是三環六線,未來將會與都市景觀結合,因此建築更新勢在必行。此外,第二箭則是「主幹道都更」,他解釋,新北市早期為衛星都市,巷道狹小,景觀要改善、防災思維要提升,尤其幹道兩側建築物皆是重點。

至於第三箭即是「危老重建」,該條例堪稱都更特快車。在2017年上路後,截至為止,新北市已受理件數為108件、核定則為80件。而新北市政府過去即有便民的「簡易都更」經驗,加上不枯坐在市府大樓等待民眾進門申請,成為全台危老審查速度最快的縣市之一。

其中,位於新埔站旁的危老案僅花了12天就核准過關,40%容積獎勵一口氣拿足拿滿。邱信智說,以《都更條例》行政程序而言,至少得走1年半的時間,容獎也不可能完全拿滿,但危老在百分之百同意之下,資料繳交後,通常1個月內可以審核完成。

至於,危老重建核定案件分布區域,張籌文分析,新北市不像台北市房價相對高、重建機會多,大多分布於新莊、板橋、土城、三重等第一環行政區。(延伸閱讀:政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建

處理釘子戶  新北率先通過代拆辦法

都市更新一直以來為新北市首要政策,因此配合中央《都更條例》修法,新北市府9月18日通過「新北市都市更新建築容積獎勵辦法」,領先全國完成都更配套的8項子法,然而這8項子法中,意義最重大的即為「政府執行代拆」。

張籌文指出,未來權利變換計畫核定後,實施者與待拆戶真誠磋商協調後仍無法成功,可依程序請求市府代為拆除,讓民眾免於擔心公共安全之苦。

其代拆程序,將先由實施者與待拆戶真誠磋商協調,若磋商後無效,就可進一步申請代拆,屆時市府將成立協調小組,並依行政程序辦理代拆,張籌文表示,對於不同意戶,新北市棒子、蘿蔔並下,提供協調程序、給予保障,「但絕不允許予取予求。」

新北市政府顛覆過去公務員保守心態,走出市府大樓,舉辦都更三箭行動說明會,幾乎每週末都到社區和民眾坐下來說明,短短半年時間已經突破257場,以危老而言,目前核定件數與台北市不相上下,進一步觀察行政區,則以板橋區18件居冠、其次為土城區15件,中和區11件排名第三,實施成果斐然,張籌文說:「今年危老要拚100件。」(延伸閱讀:認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋

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