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財政部帶頭衝 「金援」老屋推重建

2019-11-13
作者: 吳雅樂

▲蘇建榮指出,都更會在政策推動下成為趨勢,愈早入市、機會愈大。(圖/彭世杰攝)

政府積極推動都市更新計畫,《都市更新條例》也已全面修法,唯資金因素經常成為阻礙,財政部推動8大行庫能配合重要政策貸款,要求加快腳步動員老屋重建的相關放款。

自辦都更 華南金控搶頭香

財政部長蘇建榮指出,推動都更需要金融服務配套,透過民眾對公股金融機構的信賴,有助提升危老重建意願。去年3月,公股行庫整合成立「台灣金融聯合都市更新服務股份有限公司」,由財政部帶領各銀行金控業一起做資產活化。以下是蘇建榮接受《財訊》專訪內容:

記者問:財政部國產署帶頭參與都更後,迄今成效如何?

蘇建榮答:自2012年起統計到今年10月底,我們參與都更共有1474件,總計91.6公頃土地面積。進行中的有475件,共計分得214戶。扣除尚未交屋、已標租或供作社會住宅,6成已標售部分,國庫進帳約59億元。

國產署也已經調出16處地點,預計讓21個中央主管機關進駐,目前估算未來可回收至少1億5千萬元以上的租金。雖然全都還沒開始撥用,但預計2000坪以上的面積將會作為主管機關的辦公廳,未達2000坪的就看是否有社會住宅需求,若無需求就考慮標售或標租。(延伸閱讀:政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生

問:目前各公股銀行做了哪些資產活化?

答:華南金控兩年前就響應政策,加速自有資產活化,把位於新北市土城工業區廠房做都市更新,並成為政府推動都市更新政策以來,公股金融機構首個完成的自辦都市更新案。

地價稅和房屋稅 統統優惠

最近則有台灣銀行的「圓山捷運站西側土地都更案」,台銀與住都中心合作後,分回「南側A區」房地20年,成為公辦都更之創舉,預計這20年將為台銀帶來逾30億元租金收益,大大活化台銀資產,這也是加速都更的一種方式;該案預計今年底前完成簽約、2025年完工營運。

問:從財政部的立場,提出哪些賦稅優惠?

答:都更重建後的房屋稅是以評定現值來算,有些民眾覺得房屋稅因此漲太多,為避免這個情況,《都市更新條例》在今年1月30日修正通過後,在既有租稅優惠下,房屋稅可延長減半徵收年限。

建商與屋主在談都更後的房地分配方式有兩種,比較多的是「權利變換」,另一種則是「協議合建」;前者就是地主出地、建商出錢的方式,換算權利價值並扣除相關費用後的分配,經常碰到地主想要「一坪換一坪」的困難度,後者就是合作蓋房,必須住戶100%同意,所以分配方式本來就談妥,比較單純。(延伸閱讀:政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建

但無論採哪種形式,都更後地價稅都會提高。現在中央政府同意在實施更新期間、該土地無法被利用時,免除地價稅。土地完成更新後,房屋稅改減半徵收兩年,同時,財政部也擴大地方政府裁量權,當原屬住戶在取得新建築物後,地方政府可依自身財務狀況,提供都更戶再增加10年的房屋稅減半優惠,加總起來最多可享12年優惠期。財政部去年還修正了法定房屋折舊率標準表,用12年計算,房屋稅也和原來差不多了。也就是說,地價稅和房屋稅都有優惠措施。

問:都更後,地主不想住在原來地點,或想賣掉新房有優惠嗎?

答:買賣房子都會產生土地增值稅和契稅,中央政府目前提供地主與建商間的產權轉移皆可減徵40%的優惠。不論是住了10幾20年才轉移的屋主,或是剛取得房子後就立即轉移者,都能享有此優惠。

當地主施行「權利變換」時,若沒有達到最小單元其實也分不到房子,那可以改領現金補償,還可直接免繳土地增值稅。若你原先土地面積小,但分配到相對大的面積,可能要另外拿一筆錢才能完成「權利變換」,這時也可以用土地或建築物做抵償,類似所有權轉移,兩種稅也都不需繳納。

過去這個優惠只適用在「權利變換」,如今在「協議合建」都更案也能適用。上述是針對個人而言。若實施者是營利事業(例如金控公司),投入都更的這項投資,更可把支出總額的20%,用以扣抵營業稅,作為鼓勵措施。(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關

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