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你的房子符合危老資格嗎?關鍵三問 老屋重建難題一次打包

2019-10-30
作者: 陳雅玲

▲地主對老屋重建的討論度提高,坊間也紛紛開設說明會。(圖/吳尚哲)

問:如何認定我的房子符合危老重建申請資格?《危老條例》和都市更新有何差異?

答:適用《危老條例》的建築物,必須位於都市計畫地區、非歷史建築,屬於危老與老舊的合法建築,即符合申請資格。(延伸閱讀:政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生

而《危老條例》和都市更新最大的差異在於,《危老條例》申請程序簡化,只要提具重建計畫報核,主管機關於60日審查完成,且沒有基地大小限制,1戶也能申請;而都更程序繁瑣,整合面積有其限制,往往時程一拖就是10年之久。

在同意門檻部分,危老必須取得所有權人百分百同意;都更是採多數決,須取得75%及80%所有權人同意。至於重建者最關心的容積獎勵,由於過去都更採獎勵採審查制,獎勵額度不明確,在都更修法過後,將朝向行政審查制,讓審查加速、獎勵額度明確化,所以在這部分《危老條例》就非常明確,目前加上時程獎勵10%,容積獎勵上限值可達40%。如此一來,地主和建商容易評估成本和效益,使得危老申請案件持續增加。(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關

問:老屋重建可以有哪些方式?選擇自主重建與建商合建有何不同?

答:重建方式大致可分合建、委建、自建。其中,委建是都更過程中,所有權人委託代理實施者合作重建,發包過程採公開招標;而合建則是地主與建商協議談定分回比例條件,其他事由建商處理,包括地主整合、出資建造、餘屋銷售等等。對住戶來說,相對不用負擔重建成本,但更新後要與建商分配權利價值。

不過,市場上建商良莠不齊,都市更新研究發展基金會執行長丁致成建議,地主在選擇建商時,不妨從過去歷史推斷是否有能力承接都更案,「建商的能力和信譽是真正的關鍵,再者,專業度也絕對要夠,」由於都更涉及更新單元劃定、權利變換、估價、產權分配等眉眉角角,房子建得好以及能不能做都更是兩回事。

自主重建是近年興起的模式,加上《危老條例》可以小面積改建,讓不少地主對自主重建感到興趣。自主重建就像地主成立一家公司,自己出土地、資金,重建工程需要的專業技術則仰賴建經公司、建築師團隊等機構,由於專業團隊僅收取固定比率的服務費,因此重建後的利益是所有住戶共享。

台灣金融聯合都更服務公司業務部專案經理林正立舉例,最近簽回自主重建的案子,原本與建商合建,地主和建商分回比是58比42,如果走自主重建扣除需要負擔費用,地主分回比率高達70%,但相對來說,想取得較高利潤,住戶必須承擔30%重建成本,利用餘屋銷售轉嫁風險。(延伸閱讀:認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋

問:重建房子需要拿錢出來?資金不夠怎麼辦?

答:如果以危老自主重建來說,重建資金依提具重建計畫的前後分為前期、後期。前期包括結構初評、建築師規畫設計、租金費用等,地主須自備一筆周轉金,後期進入拆遷、興建營造等費用,則可以申請都更信保基金每戶300萬元額度,搭配銀行土建融資,多數都可以取得全額貸款。

不過,金融機構仍會進行徵信調查和授信評估,台灣中小企業銀行創新金融專案辦公室主任陳銅溪表示,普遍常見的是,信用卡延遲未繳,聯徵中心留下紀錄以及貸款人還款能力不足,例如60、70歲退休長者,這時透過新屋換舊屋可以解決此問題。(延伸閱讀:政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建

 

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