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認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋

2019-10-30
作者: 陳雅玲

▲當初未參與重建的老房,如今懸掛出售字樣,貌似無人居住。(圖/潘重安)

近日台中傳出有一棟透天厝,屋主賣了10年,還賣不掉;背後的原因就是當初沒有參與土地整合,結果造成開發價值大幅滑落,10年都乏人問津。

其實這棟透天厝所在位置得天獨厚,就位於台中草悟道第一排,鄰近科博館,一旁恰恰緊靠著摩天豪宅「鄉林美術館」,另一旁則是辦公大樓;但透天厝不僅被這兩棟大樓夾擊,房子左右兩側更成為兩棟大樓停車場的出入口,行走路權狠狠被切斷,居住環境也受車流噪音干擾,都市景觀也很突兀。(延伸閱讀:政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生

突兀街景的背後 重建太堅持己見反而不利

同樣突兀的景象,也出現在地價昂貴的台北市,內湖文湖街上、兩棟巴洛克式風格的大樓,中間硬生生夾著1棟5層樓高的雙併老舊公寓。而在距離新北投捷運站不到10分鐘路程的光明路,矗立兩棟高聳的住宅大樓,有一處凹陷地卻是1間平矮店面,兩者形成強烈的對比。

走在街道巷弄間,不難發現這樣的景象,這些老屋為什麼不願參與重建?綜合中華民國地政士公會全國聯合會理事長王進祥、雙北老屋改建發展協會理事長胡偉良、台灣金融聯合都更服務公司管理部協理李維哲3位專家多年都更經驗,歸納不同意戶普遍存有3大過度期待的錯誤認知:

期待1坪換1坪。過去,雙併4、5層樓的公寓可以把基地蓋滿滿,允建容積率高,但現在有土地使用分區的管制,房子蓋法不能再像以前一樣。

以台北市最常見的第3種住宅區,法定建蔽率45%、容積率225%,即使拿到容積獎勵值上限40%,容積率達315%,每1層樓蓋的面積還是變小,加上扣除現在建築物逾30%高公設比,或是與建商合建分屋,想要1坪換回1坪,難度很高。(延伸閱讀:教戰篇》關鍵三問 老屋重建難題一次打包

「除非房子所在地段優越,每坪房價逾60萬元,可能性才高,或是採取自主重建的方法,不用和建商分潤。」李維哲分析。

胡偉良補充,住戶還存有「改建房子變高,就是多出來的,建商賺很多,」這是缺乏建蔽率和容積率的相關知識,甚至還有住宅區的土地想比照商業區的容積率的想法。

期待愈晚改建,價值愈高。不少住戶還沉浸在房價上漲時期,以為房子改建不用急在一時,說不定拖得愈晚獲利愈好,背後真的要考量房市的整體情況。

這幾年房市經過一波修正,房價鬆動,雖然出現落底消息,但看不見上漲動能。原因在於,現在新建餘屋量達8萬戶,國內進入高齡化社會,未來供給量多,推升房市價格的需求下滑,很難想像房市還能有以前的盛況。

拋掉房價迷思 房市走勢並非你想像的那樣

期待成為最後一位簽約,條件愈好。以前建商參與都更,給人印象是賺取暴利,讓地主也想分一杯羹,或是投資大筆資金買斷改建的老屋,為了都更順利,因而屈服地主的獅子大開口,但這些現象都將隨著政策有所改變。(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關

例如走危老重建可以切割不同意戶,政府施行代拆辦法上路,經過公、私調解不成,現在是該拆就要拆,公權力的介入將比以往積極。

其實抱持錯誤認知,等於錯失房子改建增值的機會。老屋若不改建或改建不成,看在專家的眼裡,當1棟房子老了,就像人老了一樣,無論在結構耐震、居住功能都不堪使用。未來房屋可能只剩下土地價值,老屋沒人要居住,淪為棄屋的可能性不小。(延伸閱讀:政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建

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