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政策利多齊發 400萬戶老屋拚重生

2019-10-30
作者: 陳雅玲

10月,一個假日的早上,台北市某飯店的宴會廳坐滿人群,正在專注聆聽台上演講者的說明。「我們10年磨一劍,這次一定要成功,」站在台前、激動地說著話的人,是發起重建的高先生。

這一件都更案,鄰近熱鬧繁華的西門商圈,重建範圍劃定是一個完整的街廓,面積約達1896坪,牽涉258戶地主。10年前,即使已有7~8成的地主同意改建,這件案子仍然停滯;那天是暌違10年之後召開的第一次說明會,一位坐在台下的地主透露,「我們老家的房子已經70年,這次建商如果找得好,我同意都更!」(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關

急迫!老屋愈來愈多 都更牛步化,半數房屋等待重生

場景轉往台北市中正區的詔安街,走進一片殘舊矮屋巷弄間,站在巷口等待著我們前來的是洪先生,他的房子申請危老重建,近期終於核准通過,「這裡的房子從日據時代就存在,我媽住在這60年了,」洪先生說,算算這房子也有100歲,以前也有在談都更,但等了這麼久還是沒有動靜。

「房子老舊,本來就要改建,去年地震來時,牆面又多出一道裂痕,」洪先生憂心地說著。直到《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱《危老條例》),建商向洪先生建議走危老重建,可以不用再等那些不同意戶。對於房子能夠重建,洪先生家中88歲高齡的母親欣然同意,「對這裡有感情了,最重要的是,以後還是可以住在這裡。」

對老屋改建重造,其實民眾的需求一直存在,而且蓄積已久,但過去,都市更新一直宛如牛步難行,從審核件數便可見出端倪。21年來,全國核定件數不到800件,每年平均核定40件左右,相當只有1200~2000戶,面對全台410萬戶逾30年的老屋,這樣的都更速度,業界無奈戲稱像搭牛車一般,要等到何年何月才翻新。

▲(圖/吳尚哲)

轉折!《危老條例》上路 由冷轉熱,業界感受氣氛變化

然而,老屋更新確有急迫性。根據內政部不動產資訊平台統計,光是台北市的老屋比率高達68%,新北市達43%,等於每兩間房子,就有一間屋齡逾30年。

不僅房屋高齡,老化速度更是加快。10年前,全台逾30年老屋有200多萬戶,現今增加200多萬戶,增幅高達一倍,預估10年後,將增至600萬戶。

這些存在的老屋,同時潛藏公共安全危機,包括耐震承受度、海沙屋未能及時拆除等問題。如何能夠推動大面積重建再造,讓公權力適時介入,都是政府真正考驗的開始。

直到前兩年《危老條例》上路,業界開始感受到由冷轉熱的微妙變化。

主攻全案管理、信義房屋旗下的安信建經總經理張峰榮分析,《危老條例》改變兩件事:一是打破重建面積的限制,降低合議的難度;二是同意門檻採取百分百同意,解決依都更程序可能出現少數人綁架多數人居住權利的問題。

危老重建的熱度正持續延燒,在雙北市尤其明顯,可以預期,在未來的5~10年,這個議題絕對會是政府的主要推動政策,從中央到地方全部總動員,至少有3股主要的力量:
 
中央力推,《危老條例》上路:《危老條例》於2017年5月10日公布施行,一手主導的內政部政務次長花敬群指出,「老屋改建不能再等下去了,」對照人口老化速度,以台北市為例,4年之後,逾65歲人口超過20%,居住在沒有電梯的老舊公寓,等同是行動不便。與先進國家相比,城市景觀的競爭力也大幅落後。(延伸閱讀:政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建

「《危老條例》的立意,強調老屋重建就是要變得簡單、容易。」花敬群解釋,透過獎勵容積明確化、申請程序簡易,可以解決更多的都更痛點,「就連過去鮮少有老屋重建的台中、澎湖,現在也有案件申請。」

地方政府加持,廣開說明會、培訓相關人才:配合中央推動《危老條例》,地方政府也陸續修訂《地方自治條例》,推出相關配套,例如台北市修法放寬危老建築基地高度及建蔽率,新北市則推動「都更3箭」,鎖定捷運周邊、主幹道沿線方圓150公尺至300公尺作為首要改建老屋的範圍,並從防災角度,優先協助危老建築改建。

助力!政策加持是關鍵 鬆綁法令、培訓人才推進速度

此外,新北市政府還特別成立跨局處都更推動辦公室,「過去政府只是受理和審核的角色,現在由機關人員前進第一線,舉辦說明會向民眾宣導政策,截至目前為止,已經舉辦257場,接下來,對有意進行重建的社區,提供最直接的諮詢與輔導。」新北市都市更新處處長張壽文說。

動作也相當積極的台北市,2年前即委託民間機構培訓危老重建推動師,初期目標培訓800人,截至10月20日為止,取得資格的人數高達11019人,參與人數踴躍,設置「危老重建工作站」也已滿100站,不時舉辦說明會,就近提供民眾諮詢服務。

▲今年是都更2.0元年,政府的多項政策利多,挹注都更量能,期許重建信心。(圖/吳尚哲)

金援!公股銀行力挺 財政部推一把,融資業務強強滾

建築融資限制鬆綁,公股銀行全力金援:為了降低民眾重建財務的負擔,加速鼓勵重建,不只是中央的都市更新基金,提供4年100億元貸款額度,還有官股銀行積極經營重建融資業務,對這股老屋重建的風氣頗有推波助瀾之效。

過去,金管會為避免房市過熱,曾對銀行放款建築融資實施控管,在《危老條例》增訂條文後,金融業可不受《銀行法》第72條之2放款融資比率「不得超過30%」限制,等同加速協助危老重建的資金融通。

目前官股銀行投入這一塊業務相當積極,其中,台灣中小企銀行特別成立「創新金融專案辦公室」專責單位,主要整合業內資源,加速案件辦理,辦公室主任陳銅溪指出,「截至11月為止,承辦融資金融達131.7億元,遠超過今年原訂100億元的融資目標,」顯見銀行投入提供專案輔導、融資及信託一條龍的服務,具有市場需求性。

而由財政部整合8大官股銀行成立的台灣金融聯合都更公司,除了能夠予以金融支持,同時也輔導民眾自主重建,提供與建商合建之外另一種選擇。台灣金融聯合都市更新服務公司董事長林旺根表示,地主對自主重建諮詢相當踴躍,手上收案已有342件,迄今簽訂同意成案已有5件。

受惠於政策利多,這股改建量能正在大爆發。手上已經有4件危老案核准通過、績優危老重建推動師陳妍伶表示,「每週都會接到地主打電話來諮詢,現在人手都有10、20件危老案在進行。」雙北老屋改建發展協會理事長胡偉良也表示,「改建的案件確實變多了,最明顯的是負責施工的工班,都開始忙碌起來了。」

熱度!危老件數3級跳 與過去都更相較,呈倍數成長

市場反應熱絡,直接反映在數字上。根據內政部統計,《危老條例》上路2年多來,截至今年9月底,全國危老重建案已核定273件,等於是平均每年核定約136件;相較於過去都更速度,每年核定40件,數量已經明顯倍數加快。

不只是住宅,這股改建潮也延燒到老飯店。先前馥敦南京館、六福客棧申請危老重建核准,近期陸續還有宣美精品飯店、洛碁大飯店花華館申請通過。「對產權集中、中小型的老飯店而言,啟動重建的誘因很強,」普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示。

由於早期觀光旅館設置規定臨路寬度須達20公尺以上,所在位置臨交通幹道,改建後的價值更高。以台北馥敦飯店為例,位於南京東路上,重建前若以辦公室估算,單坪售價70~75萬元,改建後每坪單價至少有130~150萬元,加上導入品牌建商、飯店式管理,未來單價可望上看150萬元,估計總市值躍增一倍,吸引所有權人相繼投入這塊市場。

然而,在外界一片看好危老重建之際,外界也有一些質疑的聲音。都市更新研究發展基金會執行長丁致成坦言,「《危老條例》的確是一劑強心針,讓原本奄奄一息的人,再次有了跳動的生機,但畢竟是強心針,劑量應該要減少,並不贊同《危老條例》的時程獎勵延期。」

關鍵在於,沒有限制面積改建,容易流於小坪數改建,有違市容景觀和諧,再者破壞都市計畫,公共設施、周邊道路並沒有獲得改善,透過《危老條例》改建是「小針美容」。中華民國地政士公會全國聯合會理事長王進祥則觀察到,目前雙北政府核准件數增加,但其他縣市卻未跟進,箇中原因值得探討。

值得注意的是,《危老條例》施行的前3年,會額外給予10%的時程獎勵,截至明年5月9日為止,距離期限已經不到1年,外界預料會有一波送件潮,未來估計破千案指日可待,而這一波危老重建熱,勢必成為點燃都更復甦的引信。(延伸閱讀:認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋

展望!獎勵期限不延長 未來將引導至大規模面積重建

像是近期號稱國家隊的國家住宅及都市更新中心推動都市更新,便傳出「捷運圓山站西側公辦都更案」完成招商的好消息,政府主導8件公辦都更,投資金額達478億元,也將啟動都更商機。

對此花敬群指出,「如果輕易延長時程獎勵,對正在努力的人是開了一種玩笑,時程獎勵並不會延期,」取而代之會是規模獎勵,或是容積獎勵遞減,還是希望透過這個方式引導到大規模面積重建,「畢竟危老、都更各有特色,未來都更和危老絕對是雙軌並行。」

危老重建已經為加速都更點燃了一把火,隨著成功重建的案例一一出現,接下來滾動量能一定更快速;這股才剛開始的重建風潮,將一舉改變台灣未來50年的城市面貌。(延伸閱讀:教戰篇》關鍵三問 老屋重建難題一次打包


▲重建如果整合成功,增值可觀。圖為台北市的中泰花園。(圖/陳俊松)

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