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一次搞清楚,房價到底會漲還是會跌?

2019-09-15
作者: 胡偉良

▲(圖/彭世杰攝)

一次搞清楚,房價到底會漲還是會跌?

房價的漲跌從來就不是一件簡單的事,它牽涉到政治、經濟、文化、社會⋯等多重因素,彼此交雜而相互影響,但卻總是有一些幼稚的學者、專家、政治人物,看不懂其間的複雜性,老是以為只要透過一些簡單的「施政措施」就能立桿見影見到成效,結果當然是誤判情勢,造成施政失能、錯失時機,在這𥚃,筆者就把影響房價漲跌的一些因素整理臚列如下,供大家參考。

在根本上,房價漲跌的根源仍不脱經濟學上的供需原理,供給大於需求,價格就會跌;需求大於供給,價格就會上漲,大家一定得先了解這個基本原則。但是很不幸,總有一些號稱學者、專家的「蛋頭」,總是拿一些似是而非的「不務實敎條」對供給的增加說三道四、橫加反對,結果造就了今日台灣醜陋的市容和間接推升了房價。

大家先來看看,影響房價上漲的八個理由與房價下跌的八個原因。

房市看多派,認為房價上漲的理由總結起來有下列八點:

第一、房地產的建築成本在增加,各種建築材料都在漲價,成本漲了房價也得跟漲。

第二、人工成本在增加,現在的工人,不管是一般工還是技術工,其工資均比以前增長,人工支出漲了,房價當然得漲。

第三、貨幣供給在增加,房地產像是個資金蓄水池,如果大量資金不沉澱在房地產上,其它的物價就會上漲,造成通貨膨脹,因此房地產成了吸納物價上漲的工具,靠漲房價來吸納物價的上漲。

第四、台幣面臨貶值,會造成物價上漲,因此房價也會漲價。

第五、房子是最近二十年最好的投資商品,凡是投資房子的人都賺到錢,實現保值增值,買房多的人都實現了財務自由,這樣就形成了房價上漲的預期,引發了房地產投資/投機的需求。

第六、可建素地愈來愈少,地價還在繼續上漲,麵粉貴了,麵包的價格自然也會漲上去。畢竟可用於建房的土地是愈來愈小了。

第七、政府運用房地產做為調整經濟成長工具,利用政策工具,製造房地產利多,創造經濟成長。

第八、台灣現有的房屋都已經老了,加上921之前房屋的耐震力不足,產生大量的換屋需求。

房市看跌派的理由也很充分,他們看跌房價的原因有八點

第一、人口老化已經到來,新生兒出生率減少迅速,現在年輕人更是晚婚晚育,內政部的資料顯示,結婚率和新生兒出生量均創出新低。沒有人, 就沒有居住需求,人少了,房子就多了,房價不降也得降。

第二、政府的房地產相關稅務措施不利於炒房,抑制「炒作」房價。

第三、高房價已對經濟發展產生了負作用,當前房價收入比太高,房地產對經濟的發展呈現出負向拉動。高房價已經降低了民間消費,形成民怨,房價上漲就會引發政府打房。

第四、房價收入比遠超歐美發達國家水平,現有的居民收入無法支撐高漲的房價,尤其是台北市已達15左右,新北市也到了12左右的高水準,這是不正常的現象。

第五、地價上漲之勢已呈現減緩及停滯現象,很多地區的地價已經出現下跌趨勢。

第六、房市交易量銳減,當前的房地產市場的投資、投機炒作比例已大幅降低,和高峰的50%占比相比,目前10%左右的比例已大幅降低,少了炒房,房價自然看跌,很多炒房客已看淡後市,認賠出場。

第七、政府的房地產政策趨於完善,低端有保障(社會住宅),中端有供應(危老改建),高階有限制(奢侈稅、囤房稅)。

第八、房價的預期正在轉變,由普遍看漲房價到現在的分化。

胡博士如是說:

上述影響因素的各項分析,散見在筆者過去的一些文章裡面,有興趣的讀者不妨 google 我的名字,到 google 新聞中去找尋和閲讀,相信對大家掌握房價趨勢一定有極大的幫助。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

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