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醫美龍頭10年獵房心法大公開 常如山:沿著捷運軌道買

2019-08-07
作者: 游筱燕

▲常如山偏好購置商用不動產,自家據點超過7成是自有資產。(圖/陳俊松攝)

長期看好台灣辦公市場的愛爾麗醫療集團董事長常如山,從10多年前就默默買樓置產,他獵房出手極快,地點理想就買,每筆上億元的交易,經常幾個月就買1戶,在業界有「掃樓大戶」的稱號。

3個月內,常如山投入近3億元置產兩戶。2月,常如山買下台北市館前路商辦的4樓,5月買下台北市南京東路2段的店辦。7月底,他又看上台北市南京東路5段上的某2樓,現正議價中。而去年12月底,他也以1.45億元購入高雄中山路、青年路口1棟「三角窗」共4層樓商辦。

常如山創立的愛爾麗醫療集團近年展店快速,5年前西進中國,旗下共有76家公司,事業版圖包含醫學美容、健康管理醫院、愛兒麗產後護理之家、預防醫學抗衰老中心、瑞佛牙科、樂力適疼痛科治療診所、蓋亞基因,以及醫材儀器代理,同時也跨足地產開發事業。據估計,集團海內外合併年營業額近80億元。

醫療集團版圖大 喜歡買樓 跨足地產開發

商仲業者知道常如山愛買樓,有好標的第一時間就找上他。像是今年2月國語日報社地上權案「志嘉水曜」以13.5億元賣給榕茂投資前,就曾問過常如山。常如山說,他當時分析4層做月子中心、1層醫美、1層牙科、1層復健科診所、1樓租給星巴克,「我都想好了,但現在地上權只剩不到20年,到期處理很麻煩,於是就算了。」5月初,輝瑞將淡水廠用14億元賣給華碩,也詢問過他;還有,「壹電視大樓是工二用地,不能營業坐月子中心,樓梯又窄,我就沒出手」。

置產總是考量自用營業所需,常如山的辦公樓資產遍布全台,多年累積出自己的一套心法,所有據點中超過7成是自有資產,再透過不斷轉租為買,自有比率仍持續上升。常如山分享,他的投資法則是沿著軌道買不動產,最好是離捷運站出口50公尺內,他偏好4樓以下的1整層產品,最好單層面積能落在150~250坪之間,空間才較好規畫。

他認為,未來消費形態會改變,如現在20~40歲的年輕人是目標型導向,多用網路搜尋,再選擇捷運交通方便的店面來購買商品,「雖然愛爾麗旗下事業是醫療事業,不會被電商取代,但近捷運是永遠保值」。而且,他第一線感受到,近捷運的據點較好徵才,「有捷運找10個人來應徵7個,沒捷運的有來3個就偷笑」。

▲今年2月,常如山看好交通位置,花1.28億元買下台北火車站附近的1戶館前路商辦。(圖/彭世杰攝)

近捷運就能保值 都更機會 也是考量因素

另外,買樓時,他也會特別評估有都更機會的大樓。例如最新買的台北市南京東路2段物件,由於屋齡較大,土地持分高,公設比較低,都更、危老都很有優勢。「你看,我斜對面就是2015年元大人壽以單坪1004萬元,創下政府公開標售土地單價新高紀錄;再往東走的六福客棧,也剛通過危老重建,要蓋20層樓,還有容積獎勵,你說我買的標的是不是勝率很大?」

常如山表示,精華區的自有店面不僅會增值,不用擔心漲租,並讓消費者看到企業投入硬體的決心;幸運的話,頂樓還能做廣告看板,所以也偏好買三角窗店面。以高雄中山路、青年路口的透天店面為例,光是頂樓大型看板的月租金便有15~20萬元,讓整棟透天商辦月租金達40萬元。

由於看板租金效益不容小覷,常如山同時布局台北市新生高、市民高周邊的大型看板頂樓房產,不但外牆可掛招具有租金收益,室內則可以進一步精裝修改成高級的員工宿舍。至於不是店面的「辦公資產」部分,則可拿來做教育訓練中心,如2016年房市低迷時,他逢低入市,用6900萬元買下忠孝東路5段兩戶商辦,地點就在台北永春捷運站旁。

常如山坦言,之所以鍾情不動產,在於曾經被房東趕過的「不美麗」經驗。他回憶,早年他在桃園的兩層樓據點,房東說要賣屋,他正擔心會被退租,不久後,房東以8000萬元賣出;半年後,新房東再一次轉手,1樓店面賣出1億多元,二樓賣4000多萬元,光是半年就賺5000多萬元,常如山才驚覺到三角窗店面的魅力。於是,常如山從2006年開始大量收購已租的店面,能買就不租。

除了逢低入市,常如山也有耐心等待。7年前,他看上台南市東區的角地,便慢慢收購,直到今年終於等到27坪的三角窗土地出售,500多坪土地花了近1億元的成本。他並找來世界建築大獎的常勝軍、橙田建築室研所負責人羅耕甫,打算再投入約3億元打造台南企業總部。

目前常如山置產最多的地方仍是台灣,總有人問他,真的那麼看好台灣,還會一直買嗎?他都會很有信心地回答,台灣土地「原料」只會愈來愈少,商辦賣1戶少1戶,宜居環境和具備國際競爭力,長期而言,台灣在亞洲地區依舊值得投資。

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